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Vizi dell'immobile, no alla responsabilità solidale ex art. 2055


La Corte di Cassazione stabilisce che il vincolo non sussiste se all'inadempimento dell'appaltatore è estraneo il direttore dei lavori ed il progettista
Vizi dell'immobile, no alla responsabilità solidale ex art. 2055

Quale tutela riceve l’acquirente di un immobile che risulta essere affetto da vizi e da successive difformità catastali? Contro chi va proposta l’azione per ottenere il risarcimento del danno? A quali soggetti va ascritta la responsabilità? Al costruttore, al progettista o al direttore dei lavori? 

A fare chiarezza sul profilo delle responsabilità in tema di vizi ed errori catastali ci ha pensato la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 1842 del 2021. Il ricorso in cassazione veniva proposto da alcuni proprietari che dopo aver acquistato da una società costruttrice gli immobili si erano accorti di alcuni vizi, nonché di errori evidenti dal punto di vista catastale.

La sentenza della Corte di Appello, che aveva condannato sia il direttore dei lavori che la società realizzatrice degli immobili, è stata impugnata dinanzi alla Suprema Corte in quanto non ritenuta pienamente satisfattiva delle pretese risarcitorie. Al fini della decisione, la Cassazione ha esaminato l’art. 2055 del codice civile laddove si ha cura di specificare che tra appaltatore, progettista e direzione dei lavori sussiste un vincolo di responsabilità solidale ma che questo potrà operare solamente nel caso in cui gli stessi soggetti abbiano posto in essere inadempimenti che tra loro "abbiano concorso in modo efficiente a produrre il medesimo evento dannoso".

E dunque secondo i giudici la norma del codice civile non può estendersi "agli ulteriori danni che siano stati arrecati da un inadempimento commesso dall'appaltatore al quale, sulla base dell'accertamento fatto dal giudice di merito, il direttore dei lavori e progettista non abbia, in alcun modo rilevante, concorso".

In sostanza dunque nel caso di specie non può operare il vincolo della responsabilità solidale, nel senso che la responsabilità per il fatto dannoso è da ascriversi esclusivamente alla condotta del soggetto che lo ha provocato, ovvero ad una condotta dannosa dell’appaltatore.

La Corte di Cassazione con la medesima sentenza ribadisce che, al fine di valutare la sussistenza o meno della responsabilità solidale, bisogna tenere in considerazione l’unicità del fatto dannoso che, essendo richiesta dall’art. 2055 c.c., costituisce un baluardo teso a garantire il danneggiato anche nel caso in cui "il fatto dannoso sia derivato da più azioni od omissioni, dolose o colpose, costituenti fatti illeciti distinti e anche diversi con le singole azioni od omissioni, legate da un vincolo di interdipendenza, abbiano concorso in maniera efficiente alla produzione del medesimo evento di danno".

Con la sentenza in esame dunque si ribadisce che se il danno derivi da una pluralità di azioni ed omissioni poste in essere da soggetti con ruoli differenti, il giudice di prime cure è tenuto ad individuare se il danno derivi da un unico fatto dannoso oppure da una serie di fatti lesivi che abbiano prodotto danni distinti. Con ciò la Corte di Cassazione sta sostenendo che ogni singolo autore risponde del danno da lui provocato. Alla luce delle considerazioni svolte, in virtù del principio enucleato, la Corte di Cassazione respinge l’appello.  

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