Vizi Occulti Immobile Acquistato: Cosa Fare per Tutelarsi
Hai appena acquistato la casa dei tuoi sogni, ma dopo poco tempo emergono problemi gravi e inaspettati: infiltrazioni, cedimenti strutturali, difetti negli impianti non dichiarati. Questi sono i vizi occulti, e in qualità di acquirente non sei affatto indifeso.
Come Avvocato, ti confermo che il Codice Civile prevede specifiche tutele a tuo favore, ma è fondamentale agire con estrema rapidità e metodo, pena la perdita dei tuoi diritti. Non aspettare che il vizio si aggravi per intervenire.
Le Due Regole d'Oro: Segnalazione e Termini
Quando scopri un vizio, devi seguire due passaggi obbligatori, dettati dalla legge.
1. La Denuncia del Vizio: 8 Giorni
La prima cosa da fare è denunciare il vizio al venditore. Questa denuncia non è un'azione legale, ma una comunicazione formale (raccomandata A/R o PEC) che attesta la scoperta del difetto.
Il termine è strettissimo: 8 giorni dalla scoperta del vizio. Se non rispetti questo termine, la garanzia si estingue, salvo che il venditore abbia riconosciuto il vizio o l'abbia taciuto in malafede.
2. Il Termine di Prescrizione: 1 Anno
Una volta denunciato il vizio, devi agire in giudizio entro un anno dalla consegna dell'immobile (o da quando il venditore ha eseguito la prestazione). Attenzione: questo termine si calcola dalla consegna, non dalla scoperta.
Importante: Se si tratta di un vizio che rientra nella cosiddetta rovina e difetti di cose immobili (Art. 1669 c.c.), generalmente legato a difetti strutturali gravi o impianti essenziali, il termine di prescrizione è di un anno dalla denuncia, purché il vizio si sia manifestato entro 10 anni dal compimento dell'opera.
Le Azioni Legali a Tua Disposizione
Una volta rispettati i termini di denuncia e prescrizione, puoi esercitare i tuoi diritti in Tribunale
Azioni Edilizie (Art. 1492 c.c.)
Se il vizio non è di gravità strutturale ma è un difetto della cosa venduta, puoi chiedere:
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Risoluzione del Contratto (Azione Redibitoria): Chiedi la restituzione del prezzo e la risoluzione della vendita, tornando quindi in possesso della somma spesa.
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Riduzione del Prezzo (Azione Estimatoria): Mantieni l'immobile ma chiedi una riduzione del prezzo pagato, commisurata al minor valore della casa dovuto al vizio.
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Risarcimento del Danno: In entrambi i casi, puoi chiedere anche il risarcimento del danno (ad esempio, le spese sostenute per l'alloggio temporaneo durante i lavori di ripristino).
Azione di Responsabilità Decennale (Art. 1669 c.c.)
Se il vizio è grave, comporta il pericolo di rovina dell'immobile o difetti strutturali significativi, si applica la garanzia decennale. In questo caso, agisci direttamente contro il costruttore o il venditore per ottenere il risarcimento del danno (che può essere la cifra necessaria per riparare il difetto).
Conclusione: La Consulenza Tecnica è Cruciale
Affrontare i vizi occulti senza una prova tecnica è un errore da evitare. Il mio primo passo sarà quello di affiancarti un Consulente Tecnico di Parte (CTP) che effettui una perizia e attesti l'esistenza, la gravità e l'origine del vizio.
Solo con una solida perizia tecnica potremo affrontare il contenzioso, negoziare con il venditore o vincere in Tribunale. Non lasciare che i vizi occulti ti rovinino: difendi il tuo investimento.
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