Le irregolarità giuridiche sugli immobili
Il caso - I principi ribaditi dalla Corte di Cassazione - Conclusioni
IL CASO
Il caso in questione viene analizzato dalla Corte di Cassazione nell’ambito di un giudizio instaurato da un promittente acquirente che, dopo aver stipulato un contratto preliminare avente ad oggetto una compravendita immobiliare, constatava l’irregolarità giuridica edilizia ed urbanistica del bene dal momento che lo stesso risultava abusivamente modificato nella sagoma e nella volumetria.
Pertanto, l'attore chiedeva che venisse dichiarata la nullità o pronunciata la risoluzione per inadempimento del contratto preliminare, con la condanna del convenuto al pagamento del doppio della caparra.
Il convenuto, costituendosi in giudizio, chiedeva il rigetto della domanda, deducendo che gli interventi edilizi erano risalenti nel tempo per cui l'immobile era commerciabile tant'e' vero che l'aveva poi venduto a terzi; in via riconvenzionale, insisteva per la condanna dell'attore alla perdita della caparra e al risarcimento del danno. Dopo i primi due gradi di giudizio il caso viene sottoposto all’attenzione della Suprema Corte.
In buona sostanza, la Seconda Sezione della Suprema Corte di Cassazione, con sentenza N. 52/2010, sulla base del disposto dell’art. 40 della l. n. 47 del 28 febbraio 1985, comma secondo, ha ribadito il principio della incommerciabilità e della consequenziale sanzione di nullità con riferimento a vicende negoziali inter vivos relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, a meno che non si tratti di interventi edificatori anteriori al 01 settembre 1967 e risulti prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che l'opera risulti iniziata anteriormente a suddetta data; inoltre, si ribadisce l’impossibilità di coltivare un’azione per evizione in ipotesi di contrattazione preliminare dal momento che tale rimedio è esperibile solamente per i contratti con effetti traslativi e non anche per i contratti ad effetti obbligatori quali il contratto preliminare di vendita.
I PRINCIPI RIBADITI DALLA CORTE DI CASSAZIONE
In maniera molto schematica, i principi evincibili dalla suddetta sentenza sono i seguenti:
1) Impossibilità di rogare l’atto di trasferimento immobiliare, in quanto affetto da nullità, ai sensi dell’art. 40 della legge n. 47/1985, nell’ipotesi in cui l’alienante non dichiari gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria.
2) Inapplicabilità della sanzione di nullità per le opere iniziate anteriormente al 1 settembre 1967 ed in ordine alle quali risulti prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967.
3) Al fine di escludere la commerciabilità del bene è sufficiente che l'opera abbia subito modifiche nella sagoma o nel volume rispetto a quello preesistente e, pertanto, tale principio si applica a qualsiasi bene che difetti normalmente del carattere di precarietà e per il quale è necessaria la concessione edilizia.
4) Impossibilità di esperire l’azione di evizione in relazione ad un contratto preliminare di vendita atteso che dal medesimo discendono effetti obbligatori con riferimento all’obbligo di stipulare il contratto definitivo il quale ultimo produrrà l’effetto reale traslativo del bene compravenduto.
CONCLUSIONI
Il quadro interpretativo tracciato dalla pronuncia in esame ci fornisce validi spunti riflessivi in relazione ad alcune categorie dogmatiche della teoria del diritto e, per un certo verso ed in alcuni passaggi, in ordine alla compatibilità di alcuni istituti fra di loro. Una delle certezze che sembra essere emersa tra le altre, confortata anche da un pressoché unanime plauso della giurisprudenza, è quella dell’inapplicabilità delle nullità urbanistiche al contratto preliminare. D’altra parte è anche vero che le conclusioni cui giunge la Suprema Corte, così come accade per qualsiasi altra pronuncia giurisprudenziale, necessita di valutazione e ponderazione cum grano salis e, soprattutto, di una contestualizzazione con riferimento alle singole concrete fattispecie.
In ogni caso non mancano teorie che sposano differenti angolazioni esegetiche.
Note: per maggiori approfondimenti è possibile consultare l'articolo "Compravendita immobiliare: irregolarità giuridiche edilizie ed urbanistiche che affliggono il bene alienato o promesso in vendita con contrattazione preliminare" pubblicato dall'Avv. Daniele Golini sulla Rivista "Strumentario Avvocati" - N. V - maggio 2010.
Il caso in questione viene analizzato dalla Corte di Cassazione nell’ambito di un giudizio instaurato da un promittente acquirente che, dopo aver stipulato un contratto preliminare avente ad oggetto una compravendita immobiliare, constatava l’irregolarità giuridica edilizia ed urbanistica del bene dal momento che lo stesso risultava abusivamente modificato nella sagoma e nella volumetria.
Pertanto, l'attore chiedeva che venisse dichiarata la nullità o pronunciata la risoluzione per inadempimento del contratto preliminare, con la condanna del convenuto al pagamento del doppio della caparra.
Il convenuto, costituendosi in giudizio, chiedeva il rigetto della domanda, deducendo che gli interventi edilizi erano risalenti nel tempo per cui l'immobile era commerciabile tant'e' vero che l'aveva poi venduto a terzi; in via riconvenzionale, insisteva per la condanna dell'attore alla perdita della caparra e al risarcimento del danno. Dopo i primi due gradi di giudizio il caso viene sottoposto all’attenzione della Suprema Corte.
In buona sostanza, la Seconda Sezione della Suprema Corte di Cassazione, con sentenza N. 52/2010, sulla base del disposto dell’art. 40 della l. n. 47 del 28 febbraio 1985, comma secondo, ha ribadito il principio della incommerciabilità e della consequenziale sanzione di nullità con riferimento a vicende negoziali inter vivos relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, a meno che non si tratti di interventi edificatori anteriori al 01 settembre 1967 e risulti prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che l'opera risulti iniziata anteriormente a suddetta data; inoltre, si ribadisce l’impossibilità di coltivare un’azione per evizione in ipotesi di contrattazione preliminare dal momento che tale rimedio è esperibile solamente per i contratti con effetti traslativi e non anche per i contratti ad effetti obbligatori quali il contratto preliminare di vendita.
I PRINCIPI RIBADITI DALLA CORTE DI CASSAZIONE
In maniera molto schematica, i principi evincibili dalla suddetta sentenza sono i seguenti:
1) Impossibilità di rogare l’atto di trasferimento immobiliare, in quanto affetto da nullità, ai sensi dell’art. 40 della legge n. 47/1985, nell’ipotesi in cui l’alienante non dichiari gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria.
2) Inapplicabilità della sanzione di nullità per le opere iniziate anteriormente al 1 settembre 1967 ed in ordine alle quali risulti prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967.
3) Al fine di escludere la commerciabilità del bene è sufficiente che l'opera abbia subito modifiche nella sagoma o nel volume rispetto a quello preesistente e, pertanto, tale principio si applica a qualsiasi bene che difetti normalmente del carattere di precarietà e per il quale è necessaria la concessione edilizia.
4) Impossibilità di esperire l’azione di evizione in relazione ad un contratto preliminare di vendita atteso che dal medesimo discendono effetti obbligatori con riferimento all’obbligo di stipulare il contratto definitivo il quale ultimo produrrà l’effetto reale traslativo del bene compravenduto.
CONCLUSIONI
Il quadro interpretativo tracciato dalla pronuncia in esame ci fornisce validi spunti riflessivi in relazione ad alcune categorie dogmatiche della teoria del diritto e, per un certo verso ed in alcuni passaggi, in ordine alla compatibilità di alcuni istituti fra di loro. Una delle certezze che sembra essere emersa tra le altre, confortata anche da un pressoché unanime plauso della giurisprudenza, è quella dell’inapplicabilità delle nullità urbanistiche al contratto preliminare. D’altra parte è anche vero che le conclusioni cui giunge la Suprema Corte, così come accade per qualsiasi altra pronuncia giurisprudenziale, necessita di valutazione e ponderazione cum grano salis e, soprattutto, di una contestualizzazione con riferimento alle singole concrete fattispecie.
In ogni caso non mancano teorie che sposano differenti angolazioni esegetiche.
Note: per maggiori approfondimenti è possibile consultare l'articolo "Compravendita immobiliare: irregolarità giuridiche edilizie ed urbanistiche che affliggono il bene alienato o promesso in vendita con contrattazione preliminare" pubblicato dall'Avv. Daniele Golini sulla Rivista "Strumentario Avvocati" - N. V - maggio 2010.
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