Affitti brevi: cedolare secca fino a 4 appartamenti

In ambito di affitti brevi c’è stata sempre una zona d’ombra a livello fiscale su quale dovesse essere il regime da applicare.

Forse la Legge di Bilancio 2021 metterà un punto certo sulla questione.

Tale chiarezza è necessaria soprattutto a fronte del boom di affitti brevi, anche grazie proliferare di piattaforme digitali (come AirBnB, Booking o Homeaway, per citarne solo alcuni) che fungono da intermediari tra chi affitta e chi vuole affittare un appartamento o una stanza.

Cedolare secca su affitti brevi: solo fino a 4 appartamenti

La bozza della Legge di Bilancio 2021, sempre che non subisca ulteriori cambiamenti in merito, ha chiarito quando l’affitto breve può comportare entrare da tassare con cedolare secca o Irpef o da tassare nell’ambito di un’attività di impresa con l’obbligo di avere la partita Iva.

La norma che intende porre un punto sulla questione è l’articolo 99 che recita:
“Il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all'articolo 4, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, con effetto dal periodo di imposta relativo all'anno 2021, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d'imposta. Negli altri casi, a fini di tutela del consumatore e della concorrenza, l'attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell'articolo 2082 del codice civile. Le disposizioni del presente comma si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, oppure soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione”.

Il dispositivo dell’art. 99, dunque, stabilisce che:

•    La cedolare secca al 21% può essere applicata soltanto se si affittano al massimo 4 appartamenti;

•    Se si affittano più di 4 appartamenti, l’attività di locazione viene considerata come attività di impresa;

•    Il limite dei 4 appartamenti è valido anche se si affittano gli appartamenti tramite attività di intermediazione immobiliare o tramite piattaforme online di intermediazione;

•    I nuovi limiti si applicano a decorrere dall’anno di imposta 2021, quindi a partire dal 1° gennaio 2021.
 

Affitti brevi: cosa sono?

Le locazioni brevi, più comunemente chiamate “affitti brevi”, sono contratti di locazione immobiliare ad uso abitativo per un periodo limitato nel tempo e, comunque, inferiore ai 30 giorni.

Sono contratti generalmente utilizzati a scopo turistico o lavorativo tra privati che vogliono affittare un appartamento o una stanza durante il periodo di villeggiatura.

Proprio per la loro funzione temporanea, la disciplina degli affitti brevi è differente dalle altre tipologie di contratto: di tipo tradizionale (con la formula 4+4), a canone concordato (con la formula 3+2) o anche di locazione transitoria (di durata compresa tra i 30 giorni e i 18 mesi) con implicazioni legali, fiscali e amministrativi differenti.

Le caratteristiche dell’affitto breve sono:

•    La durata del contratto deve essere inferiore a un mese (30 giorni);

•    La locazione deve essere esclusivamente ad uso residenziale;

•    L’immobile locato deve appartenere alle categorie catastali relative agli immobili residenziali, ovvero dalla categoria A/1 fino a quella A/11 con l’esclusione della categoria catastale A/10 (Uffici e studi privati);

•    I servizi aggiuntivi ammessi sono esclusivamente quelli strettamente legati all’utilizzo dell’appartamento, come la fornitura di biancheria, la pulizia della casa, wi-fi gratuito, parcheggio, ecc…); sono esclusi i servizi legati al vitto o turistici (come l’organizzazione di gite turistiche, transfert, ecc…).

La cedolare secca negli affitti brevi

La normativa di riferimento, soprattutto dal punto di vista fiscale è la manovra correttiva 2017 (Decreto legge n. 50/2017) e la Legge n. 58/2019 di conversione del Decreto Legge 30 aprile 2019, n. 34 (Decreto crescita).

Proprio con la manovra correttiva 2017 è stata prevista la possibilità per il locatore di optare per la cedolare secca sostitutiva dell’Irpef ed è stato imposto l’obbligo di trasmissione all’Agenzia delle Entrate dei dati dei contratti di affitto breve (dati anagrafici delle parti, durata, ubicazione immobile, pernottanti, ecc…).

L’aliquota della cedolare secca alternativa all’Irpef e alle addizionali regionali e comunali è pari al 21%. Bisogna, inoltre, ricordare che se si opta per la cedolare secca non si ha l’obbligo del pagamento dell’imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Va detto, però, che dato che non c’è l’obbligo di registrazione dell’affitto breve, l’imposta di registro e di bollo non sarebbero comunque dovute.

Per conoscere come applicare la cedolare secca, con particolar riferimento ai servizi accessori, e nel caso di intermediazione immobiliare, potete leggere l’articolo “Affitti brevi, arriva il contratto-tipo per regolare le locazioni tra privati”.