Affitti brevi, arriva il contratto-tipo per regolare le locazioni tra privati

La Camera di commercio di Milano Monza Brianza Lodi ha formulato il contratto-tipo per le locazioni di durata inferiore a 30 giorni in modo da regolamentare il rapporto tra i privati.

Il nuovo contratto tipo degli affitti brevi

A fronte del boom di affitti brevi, che spesso vengono stipulati per finalità turistiche o per brevi trasferte lavorative, la Camera di commercio di Milano Monza Brianza Lodi, in accordo con le Associazioni di categoria maggiormente rappresentative in ambito immobiliare e le principali Associazioni dei consumatori, ha redatto uno schema di contratto standard che può essere utilizzato da tutti quei privati cittadini che mettono a disposizione una loro proprietà immobiliare ad inquilini che necessitano del pernottamento per periodi limitati.

Il contratto tipo, dunque, si pone l’obiettivo di regolamentare il cosiddetto “affitto breve”, ovvero la locazione di durata inferiore ai 30 giorni, in modo da ridurre le liti e le controversie tra le parti e favorire una gestione deli affitti legale e trasparente.

Inoltre, il nuovo contratto può consentire di gestire l’attività di locazione breve tra privati con maggiore chiarezza in un ambito in cui la normativa civilistica e fiscale è articolata data la particolarità della materia.

Va detto che il contratto tipo della Camera di commercio di Milano Monza Brianza Lodi non è vincolante: il suo utilizzo è facoltativo, ma è di certo uno strumento utile di tutela sia per i locatori che per i locatari. Inoltre, nello schema standard possono essere inserite delle “norme di comportamento” in modo da rispettare i regolamenti condominiali o le richieste del locatore. Per questo, il contratto tipo si pone come base per un contratto, ma può essere rivisto e personalizzato dal locatore.

Cosa sono gli affitti brevi

Le locazioni brevi, o più conosciute come affitti brevi, sono contratti di locazione di immobili e pertinenze ad uso abitativo che abbiano una durata inferiore ai 30 giorni. La loro regolamentazione è differente dai contratti di tipo tradizionale (con la formula 4+4), da quelli a canone concordato (con la formula 3+2) o anche dai contratti di locazione transitoria (di durata compresa tra i 30 giorni e i 18 mesi).

I contratti di affitto breve devono essere stipulati esclusivamente tra privati (che non operano in qualità di impresa o di professionista) e solitamente, sono utilizzati per affittare la propria casa a turisti o lavoratori in trasferta per periodi limitati (sempre inferiori a 30 giorni). L’accordo può avvenire direttamente tra le parti oppure attraverso intermediari. Tra questi ultimi vi sono le piattaforme online come AirBnB o Homeaway (per citarne alcuni) che negli ultimi anni hanno visto un boom di richieste.

Proprio per la possibilità di intermediazione per locazioni frequenti e per la durata dei singoli pernottamenti, la normativa in tale ambito si differenzia da quella relativa agli altri tipi di contratti di locazione con implicazioni legali, fiscali e amministrativo.

La normativa di riferimento, soprattutto dal punto di vista fiscale (con la ratio di contrastare comportamenti elusivi ed evasivi) si rinviene nella manovra correttiva 2017 (Decreto legge n. 50/2017) e nella Legge n. 58/2019 di conversione del Decreto Legge 30 aprile 2019, n. 34 (Decreto crescita). Nello specifico, a partire dal giugno 2017 (con la manovra correttiva 2017) è stato previsto che i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, sia in agenzia sia attraverso portali online, hanno l’obbligo di trasmettere all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di affitto breve (dati anagrafici delle parti, durata, ubicazione immobile, pernottanti, ecc…) stipulati per conto dei propri clienti. Ma soprattutto, è stata prevista la possibilità, per il locatore, di optare per la cedolare secca sostitutiva dell’Irpef.

Le caratteristiche dell’affitto breve

Affinché si possa parlare di affitto breve e non di attività, ad esempio, di Bed and Breakfast, è necessario che vengano rispettati alcuni requisiti fondamentali:

•    Le parti del contratto, ovvero il locatore e il locatario devono essere esclusivamente persone fisiche;

•    La durata del contratto deve essere inferiore a un mese (30 giorni);

•    La locazione deve essere esclusivamente ad uso residenziale;

•    L’immobile locato deve appartenere alle categorie catastali relative agli immobili residenziali, ovvero dalla categoria A/1 fino a quella A/11 con l’esclusione della categoria catastale A/10 (Uffici e studi privati);

•    I servizi aggiuntivi ammessi, oltre all’uso dell’immobile, devono essere esclusivamente quelli strettamente legati all’utilizzo dell’unità immobiliare (come la fornitura di biancheria, la pulizia della casa, wi-fi gratuito, parcheggio, ecc…); non possono, viceversa, essere ammessi i servizi che forniscono prestazioni di vitto o strettamente turistiche, come la colazione inclusa, trattamento di mezza pensione o pensione completa, l’organizzazione di gite turistiche, transfert, ecc…

La cedolare secca negli affitti brevi

Come detto, con la manovra correttiva 2017 (Decreto legge n. 50/2017) è stato disposto che anche per le locazioni brevi (anche con contratto di sublocazione o di concessione in godimento oneroso dell’immobile da parte del comodatario) si possa optare per la cedolare secca.

La cedolare secca è un’aliquota del 21% che sostituisce l’aliquota Irpef applicabile in base agli scaglioni di reddito (dal 23% al 43%) e le addizionali regionali e comunali. Inoltre, con la cedolare secca non si ha l’obbligo del pagamento dell’imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Sul punto, però, va detto che siccome il contratto di locazione breve (inferiore ai 30 giorni), a differenza di tutti gli altri tipi di contratti di affitto, non deve sottostare all’obbligo di registrazione, le imposte di registro e di bollo non sarebbero comunque dovute.

Anche se non vi è l’obbligo di registrazione del contratto di locazione breve, permane comunque l’obbligo di trasmettere all’AdE i dati relativi al contratto: nome, cognome e codice fiscale del locatore, durata del pernottamento, ubicazione dell’unità immobiliare locata, importo lordo riscosso dal locatore, ecc...). La trasmissione dei dati va effettuata telematicamente all’Agenzia delle Entrate entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di stipula del contratto.

L’aliquota della cedolare secca si applica sull’importo del canone percepito dal locatore a fronte della locazione. Però, occorre prestare attenzione alla gestione dei servizi. Infatti:

•    Se all’interno del canone sono comprese le spese per i servizi (fornitura biancheria, pulizia, eventuali commissioni di agenzia, ecc…), le tasse saranno pagate sull’intero importo del canone;

•    Se all’interno del canone NON sono comprese le spese per i servizi, ma questi sono indicati separatamente, le tasse saranno pagate soltanto sul canone indicato al netto dei servizi aggiuntivi (fornitura biancheria, pulizia, eventuali commissioni di agenzia, ecc…).

Infine, il pagamento delle tasse avviene in maniera differente a seconda che il contratto venga stipulato direttamente tra locatore e inquilino oppure tramite la mediazione di un intermediario immobiliare (anche tramite piattaforme online).

1.    Se il contratto viene stipulato direttamente tra locatore e inquilino, il locatore dovrà pagare al fisco quanto dovuto in sede di dichiarazione dei redditi sia che opti per la cedolare secca oppure che non lo faccia: nel primo caso si applica l’aliquota sostitutiva del 21% e i proventi rientrano tra i redditi fondiari; nel secondo caso i proventi saranno compresi tra i redditi diversi e si applicherà l’aliquota Irpef, oltre alle addizionali regionali e comunali. Il locatore, inoltre, dovrà inviare all’Agenzia delle Entrate i dati della locazione.

2.    Se il contratto viene stipulato tra locatore e inquilino con la mediazione dell’intermediario immobiliare, occorre valutare il ruolo di quest’ultimo. Infatti, se l’intermediario si limita a mettere in contatto le parti (proponendo semplicemente l’immobile da locare), ma senza interagire tra loro, allora, fiscalmente, il locatore dovrà agire come da punto 1) dato che le parti si accordano direttamente tra loro. L’intermediario, invece, non dovrà inviare alcun dato all’Agenzia delle Entrate, né dovrà trattenere alcunché a titolo di tasse dal canone pattuito.
Se, invece, l’intermediario immobiliare è parte attiva della locazione e riscuote il canone per conto del locatore, dovrà essere l’intermediario a inviare i dati del contratto all’Agenzia delle Entrate e trattenere alla fonte il 21% del canone pagato dagli affittuari (che poi girerà al fisco entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stato trattenuto).
Infine, se il locatore opta per la cedolare secca, in sede di dichiarazione dei redditi dovrà risultare che il locatore ha già versato tutto il dovuto (per il tramite dell’intermediario). Se, però, il locatore non opta per la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi, la trattenuta effettuata dall’intermediario immobiliare avviene a titolo di acconto e il locatore dovrà versare l’eventuale differenza di tassazione.

Per leggere il contratto tipo della locazione breve fornulato dalla Camera di Commercio di Milano Monza Brianza Lodi, leggi l'articolo "Affitti brevi, il contratto tipo della locazione breve".