Affitti privati, la sublocazione è sempre possibile?

Il contratto di sublocazione è possibile? Ovvero, l’inquilino può decidere di subaffittare un appartamento?

La risposta è: “dipende” da diversi fattori.

Innanzitutto, occorre verificare se nel contratto di locazione, ovvero quello tra il proprietario e il conduttore, sia previsto qualcosa in merito.

In seconda battuta è importante fare una distinzione tra sublocazione totale e sublocazione parziale.

La sublocazione totale

La sublocazione totale di un’unità immobiliare si ha quando il conduttore stipula un contratto con un’altra persona che subentra nell’appartamento e usufruisce di tutto il suo spazio.

In genere, ciò accade quando l’inquilino, che a sua volta ha firmato un contratto di locazione con il proprietario di casa, ha la necessità di trasferirsi, magari temporaneamente, e al posto di revocare il contratto di locazione iniziale, decide di sublocare l’immobile finché non abbia bisogno di averne nuovamente la disponibilità. Oppure può accadere che l’inquilino voglia sublocare l’appartamento poiché il recesso anticipato è gravato da spese.

Qualunque sia la ragione della scelta, la sublocazione totale prevede che il subconduttore abbia la disponibilità di tutta la casa e non solo di parte di essa. E’ altrettanto chiaro che l’inquilino, pur non abitando più nell’appartamento e percependo il subaffitto dal subconduttore, è sempre tenuto a versare i canoni di affitto al proprietario.

La sublocazione parziale

La sublocazione parziale di un’unità immobiliare, invece, si ha quando il conduttore stipula un contratto con un’altra persona che subentra nell’appartamento, ma può usufruire solamente di una o più stanze e non di tutto il suo spazio.

In genere, ciò accade quando l’inquilino, che a sua volta ha firmato un contratto di locazione con il proprietario di casa, ha la possibilità di subaffittare delle stanze che può non utilizzare, recuperando così, parte delle spese di affitto.

Il caso classico potrebbe essere quello di uno studente che studia fuori sede e che affitta un appartamento con più stanze in modo da condividere la casa con altri studenti in modo da dividere le spese di affitto.

Un altro caso potrebbe essere quello di una persona separata che decide di condividere l’appartamento con un’altra persona per contenere le spese.

A differenza della sublocazione totale, quella parziale prevede che l’inquilino continui a vivere nella casa affittata, ma la condivide con un’altra persona alla quale subaffitta una o più stanze.

La sublocazione è possibile?

Dopo aver chiarito la differenza tra sublocazione totale e sublocazione parziale, molto importante ai fini della possibilità di poter sublocare l’appartamento, è necessario valutare cosa è previsto nell’originario contratto di locazione tra il proprietario e l’inquilino.

Nel caso di sublocazione totale, questa è possibile esclusivamente in due soli casi:

1.    La sublocazione totale è prevista espressamente nel contratto di locazione e, dunque, è possibile;

2.    La sublocazione totale non è prevista espressamente nel contratto di locazione o, peggio, è vietata; in questo caso, affinché la sublocazione sia possibile è necessario ottenere un consenso in tal senso dal proprietario (anche se contrastante rispetto a ciò che era stato previsto nel contratto di locazione) e tale consenso sottoscritto deve essere rilasciato in forma scritta. Non è necessario che la successiva autorizzazione alla sublocazione sia riferita a un preciso subconduttore, ma può essere anche generica. Se, però, l’inquilino subaffitta l’appartamento senza aver ottenuto preliminarmente il consenso del proprietario di casa, quest’ultimo può ottenere la risoluzione del contratto di locazione e l’allontanamento del subconduttore dall’immobile.

Nel caso di sublocazione parziale, le regole sono più permissive a fronte del fatto che l’inquilino, pur condividendo l’appartamento, continua a vivere nello stesso. Nello specifico, si possono verificare tre ipotesi:

1.    La sublocazione parziale è prevista espressamente nel contratto di locazione e, dunque, è possibile;

2.    La sublocazione parziale non è prevista espressamente nel contratto di locazione; in questo caso è sempre permessa con la previsione dell’unico obbligo di comunicare al proprietario i dati anagrafici del subconduttore;

3.    La sublocazione totale è vietata nel contratto; in questo caso, affinché la sublocazione sia possibile è necessario ottenere un consenso in tal senso dal proprietario come nel caso della sublocazione totale.

Le condizioni del contratto di sublocazione

Nel caso in cui la sublocazione totale o parziale sia possibile, il contratto stipulato tra inquilino e subconduttore segue la durata del contratto di locazione firmato tra proprietario e locatario. In altre parole, la durata del contratto di sublocazione deve avere durata inferiore o uguale a quella prevista dal contratto di locazione. Se, al contrario, il contratto di sublocazione prevede una durata superiore, questa cesserà comunque alla scadenza del contratto di locazione.

A differenza, però, del contratto di locazione, quello di sublocazione può avere una durata non vincolate dalle classiche formule 4+4 o 3+2.

La stessa libertà è concessa sull’ammontare del subaffitto. Quest’ultimo è liberamente stabilito tra inquilino e subconduttore.