Affitti: quando conviene la cedolare secca?


La scelta va effettuata in base allo scaglione Irpef di appartenenza e in base al tipo di contratto di locazione
Affitti: quando conviene la cedolare secca?

I contratti di affitto stipulati in regime fiscale di cedolare secca vanno per la maggiore perché, nella maggior parte dei casi, è anche quello più conveniente. Ma perché? Quali sono i criteri per valutare la convenienza effettiva tra regime ordinario Irpef e quello della cedolare secca?

In maniera semplice e veloce è possibile affermare che la convenienza tra le due alternative dipende da tre elementi:
- la tipologia di contratto di affitto che si vuole stipulare
- l’aliquota della cedolare secca da applicare in base alla tipologia di contratto
- lo scaglione Irpef di appartenenza in sede di dichiarazione dei redditi

Per quanto riguarda la tipologia di contratto, il locatore può scegliere tra il canone libero o il canone concordato. Nel canone libero, il proprietario dell’appartamento può scegliere in maniera arbitraria l’ammontare del canone mensile da richiedere all’inquilino (con il solo limite della legge della domanda e dell’offerta!) e il contratto deve avere una durata di 4+4 anni.
Nel caso del canone concordato o agevolato, il canone mensile è ricompreso in un range stabilito in maniera tassativa dagli accordi raggiunti a livello locale tra le associazioni degli inquilini e quelle dei proprietari in base alla zona di ubicazione e alla categoria catastale dell’immobile. Essendo accordi locali, il canone è diverso da città e citta. Di norma, però, è ben inferiore rispetto a quello di mercato. La durata del contratto, infine, è di 3+2 anni. L’aliquota della cedolare secca è pari al 21% nel caso del contratto di affitto con canone libero, mentre è ridotta al 10% (prima del 2014 era del 15%) nel caso di contratto di affitto con canone concordato o agevolato.

Da un punto di vista fiscale, optando per la cedolare secca, i redditi derivanti dall’affitto non concorrono a formare l’imponibile Irpef poiché vengono tassati con un’imposizione del 21% (o del 10% in regime di canoni concordati) in sostituzione dell’aliquota Irpef e delle addizionali comunali e regionali. Inoltre, non si devono pagare né l’imposta di registro né quella di bollo. Tale soluzione è conveniente anche per l’inquilino poiché non può essergli richiesto l’aggiornamento Istat del canone.

Optando, invece, per il regime ordinario Irpef, i redditi derivanti dall’affitto concorrerebbero a formare l’imponibile Irpef in sede di dichiarazione dei redditi e verrebbero tassati in base all’aliquota Irpef di appartenenza. In questo caso, proprietario e inquilino dovrebbero dividersi al 50% le spese dell’imposta di registro (2%) e di bollo. Il proprietario, inoltre, potrebbe richiedere all’inquilino l’aggiornamento Istat del canone. Il vantaggio del regime ordinario sta nella riduzione forfettaria del 5% (nel caso di canone libero) o del 30% (nel caso di canone concordato) dell’imponibile generato dagli affitti.

Le variabili in gioco per scegliere l’alternativa più conveniente sono dunque il tipo di contratto, l’aliquota della cedolare secca e quella dell’Irpef. Ad esempio, scegliendo il regime ordinario e il contratto a canone concordato si potrebbe avere un bel risparmio dovuto alla diminuzione pari a ben il 30% dell’imponibile generato dagli affitti. Ma tale risparmio potrebbe essere minore rispetto all’opzione del contratto con canone libero (più elevato rispetto a quello concordato), e applicando la cedolare secca.

Va detto che, in genere, la cedolare secca conviene nella maggior parte delle volte, soprattutto se l’aliquota Irpef applicata ai propri redditi non è quella del primo scaglione. Però, per valutare nel singolo caso l’opzione più redditizia è necessario farsi i conti della serva, magari avvalendosi proprio di un esperto di conti...

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