Affitto, non è dovuto se il contratto non è registrato


La Corte di Cassazione chiarisce che il contratto non registrato è nullo e non inefficace
Affitto, non è dovuto se il contratto non è registrato

Il contratto di locazione è nullo o inefficace? Potrebbe sembrare una differenza di poco peso, ma in realtà non è così perché da tale differenza, strettamente giuridica, dipende l’obbligo o meno per il conduttore di pagare il canone al proprietario.

Sono molte le sentenze di merito che in passato hanno affrontato l’argomento e hanno espresso sentenze contrastanti.
Recentemente, però, la Corte di Cassazione con la sentenza del 13 dicembre 2016 n.25503, ha fatto finalmente chiarezza e ha espresso alcuni principi fondamentali:
1. il contratto di locazione non registrato è nullo (e non inefficace) ai sensi dell’art. 1, comma 346, della l. 30.12.2004 n. 311
2. la prestazione compiuta in esecuzione d’un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo, e quindi il conduttore potrà richiedere la restituzione di tutti i canoni versati
3. Ugualmente, il proprietario potrà richiedere un compenso per l'ingiustificato arricchimento del conduttore ex art. 2041 c.c. solo se la domanda risulta espressamente formulata nel giudizio.

Il caso che la Corte si è trovata a dirimere è quello di un uomo che chiedeva la risoluzione del contratto di locazione ad uso non abitativo che la madre aveva stipulato con una donna (conduttrice dell’immobile) e il risarcimento del danno da illegittima occupazione, dato che l’inquilina non versava i canoni di affitto.
L’inquilina, però, contestava la richiesta del proprietario dato che, a suo dire, non aveva mai stipulato alcun contratto, ma aveva semplicemente concordato la futura stipula con la madre dell’uomo. Il contratto, dunque, non era neppure registato.

Il Tribunale di Ravenna accolse la domanda dell’uomo, così come la Corte d’appello di Bologna poiché:
(a) il contratto di locazione era stato concluso, ma era inefficace perché non registrato;
(b) l’inefficacia del contratto non esimeva l’occupante dall’obbligo di pagamento del canone pattuito, "come corrispettivo della detenzione intrinsecamente irripetibile".

Entrambi i giudizi di merito, però, sono stati ribaltati dai Supremi giudici proprio sulla questione di nullità o inefficacia del contratto di locazione non registrato. Secondo gli Ermellini, il contratto non registrato è nullo e, quindi, non può produrre effetti. Di qui, un contratto di locazione nullo non può avere come effetto il pagamento di un canone. Il proprietario può ottenere un risarcimento soltanto se richiede espressamente un compenso per l'ingiustificato arricchimento del conduttore.

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