Agevolazione "prima casa", come utilizzare il credito residuo?

Cosa accade se una persona che acquista una nuova prima casa non può utilizzare totalmente il credito di imposta usufruibile? E’ possibile utilizzare in altro modo il credito residuo?

La risposta arriva dall’Agenzia delle Entrate in risposta ad un interpello (Risposta all’interpello n. 223/2020) presentato da una contribuente che ha chiesto chiarimenti in merito.

Il caso

Il caso è quello di una donna che ha acquistato nel dicembre 2018 il 50% di un’unità immobiliare usufruendo delle agevolazioni previste per la “prima casa”, impegnandosi di vendere entro un anno (come prevede la legge per non perdere il beneficio) un immobile precedentemente acquistato, sempre usufruendo delle agevolazioni “prima casa” (la vendita è avvenuta pochi mesi dopo).

Nel passaggio tra l’acquisto della nuova prima casa e la vendita di quella precedente, la donna ha visto riconoscersi un credito di imposta che, però, non ha potuto utilizzare poiché la nuova compravendita immobiliare era soggetta all'imposta sul valore aggiunto (che avviene nel caso in cui il venditore sia un’impresa di costruzione o di ristrutturazione). Dunque, ha deciso di utilizzare tale credito in diminuzione dall'imposta sul reddito delle persone fisiche, in sede di dichiarazione dei redditi.
 
Tuttavia, la donna ha potuto recuperare solo una parte del credito di imposta usufruibile poiché la cifra detraibile Irpef era inferiore al credito vantato.

Ma dato che a breve l’istante ha intenzione di acquistare un altro immobile da utilizzare come casa di villeggiatura, ha chiesto all’Agenzia delle Entrate se potesse utilizzare il credito di imposta residuo e non detratto in sede di dichiarazione dei redditi per il pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale relative alla nuova abitazione.

La risposta dell’Agenzia delle Entrate

La risposta al recente interpello n. 223 del 2020 muove i passi rammentando quanto disposto dal primo comma dell'articolo 7 della Legge 448/1998 che sancisce la possibilità di poter usufruire delle agevolazioni prima casa anche sull’acquisto di una “seconda prima casa”, a patto di vendere la “prima prima casa” entro un anno di tempo. Il comma citato, infatti, recita:
"1. Ai contribuenti che provvedono ad acquisire, a qualsiasi titolo, entro un anno dall'alienazione dell'immobile per il quale si è fruito dell'aliquota agevolata prevista ai fini dell'imposta di registro e dell'imposta sul valore aggiunto per la prima casa, un'altra casa di abitazione non di lusso (…), è attribuito un credito d'imposta fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato. L'ammontare del credito non può essere superiore, in ogni caso, all'imposta di registro o all'imposta sul valore aggiunto dovuta per l'acquisto agevolato della nuova casa di abitazione non di lusso (…)".

Ma è nel secondo comma della stessa norma che si prescrive come poter utilizzare, in maniera alternativa, il credito di imposta usufruibile. Il comma in questione, infatti, prescrive che il credito di imposta derivante dall’agevolazione prima casa posa essere utilizzato, in maniera alternativa:

•    in diminuzione dall'imposta di registro dovuta sull'atto di acquisto agevolato della prima casa;

•    per l'intero importo, dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credit;

•    in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto;

•    utilizzato in compensazione ai sensi del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241.

Ciò che la norma sottolinea è, però, che “il credito d'imposta in ogni caso non dà luogo a rimborsi..."; in altre parole, se il credito usufruibile è maggiore rispetto a quello effettivamente utilizzabile, la differenza non può essere riconosciuta come rimborso.

In merito all’utilizzo alternativo tra le diverse possibilità elencate nel secondo comma citato, l’Agenzia delle Entrate ha citato la circolare 24 aprile 2015, n. 17, in cui è stato chiarito che “nell'ipotesi in cui il credito di imposta venga utilizzato in diminuzione dell'imposta di registro dovuta in relazione all'atto di acquisto che lo determina, solo parzialmente, l'importo residuo potrà essere utilizzato dal contribuente in diminuzione dalle imposte sui redditi delle persone fisiche, ovvero in compensazione delle somme dovute ai sensi del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241. Dunque, da quanto chiarito con il citato documento di prassi si evince che le opzioni contenute nel suddetto articolo 7 hanno carattere alternativo, ma non preclusivo”.

Dunque, nelle ipotesi in cui vi sia un credito di imposta residuo non utilizzato, è possibile riutilizzarlo secondo le altre modalità previste dal comma 2 dell’articolo 7 della Legge 448/1998.

Infine, la modalità per usufruire del credito di imposta residuo, ricorda l’Agenzia delle Entrate, è manifestare la propria volontà d utilizzare tale credito nell'atto di acquisto del nuovo immobile per la villeggiatura. ,
Dunque, nel nuovo atto di acquisto dell’immobile deve essere indicata, oltre alle dichiarazioni previste dalla Nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, Parte I del TUR, “l'espressa richiesta del beneficio in argomento con l'indicazione degli elementi necessari per la determinazione del suddetto credito (circolare 12 agosto 2005, n. 38)”.