Agevolazioni prima casa: vendita con riserva di proprietà prima dei 5 anni

L’anno di tempo previsto per l’acquisto di una nuova “prima casa”, dopo aver venduto la precedente casa principale tramite pagamento dilazionato, scatta non dal passaggio effettivo di proprietà coincidente con il pagamento dell’ultima rata, ma dal momento in cui viene registrato il contratto di compravendita da parte del notaio.

E’ quanto è stato recentemente chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella risposta ad interpello n. 409 del 24 settembre 2020.

Il caso della riposta all’interpello n. 409 del 24 settembre 2020

Il caso specifico analizzato nell’interpello citato è quello di un uomo che ha venduto con riserva alcuni immobili condizionando il passaggio di proprietà al pagamento di tutte le rate fissate.

Il pagamento dell’acquisto immobiliare, infatti, è stato dilazionato in dodici rate con acquisto del diritto di proprietà da parte del compratore al momento del versamento dell’ultima rata con scadenza 1° dicembre 2019.

Gli immobili venduti erano stati precedentemente acquistati nel dicembre 2015 usufruendo delle agevolazioni sulla prima casa per poi essere, appunto, rivenduti entro i 5 anni dall’acquisto.

L’atto di compravendita, infatti, è stato registrato a fine ottobre 2018 anche se il trasferimento effettivo è avvenuto il 1° ottobre 2019 in concomitanza con il pagamento dell'ultima rata.

Infine, l’istante ha intenzione di acquistare una nuova casa principale entro un anno dalla vendita della precedente per poter usufruire ancora dei benefici “prima casa”. In quest’ottica, è importante capire da quale momento decorre l’anno a disposizione: dall’atto della registrazione del contratto immobiliare o dal momento della traslazione effettiva della proprietà (con il pagamento dell’ultima rata)?

I termini temporali, in casi come questi, sono essenziali per capire se si ha diritto o meno ad usufruire delle agevolazioni prima casa, poiché occorre tener presente che:
•    Gli immobili sono stati venduti prima dei 5 anni successivi al loro acquisto fruendo delle agevolazioni “prima casa”;
•    Qual è il momento a partire dal quale decorre l’anno di tempo per comprare una nuova casa principale in modo da non perdere i benefici.

Agevolazione prima casa: vendita prima dei 5 anni

L'articolo 1 della Tariffa allegata al DPR 26 aprile 1986, n.13, prevede l'applicazione di un'imposta di registro agevolata del valore pari al 2% della rendita catastale rivalutata sugli “atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere” se “il trasferimento ha per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9 (abitazioni non di lusso, ndr)” e se ricorrono le seguenti condizioni:
a) che l’acquirente stabilisca entro 18 mesi la residenza nella nuova abitazione;
b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”.

La successiva nota 4, però, prescrive che in caso di “trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici (…) (“prima casa”, ndr) prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché' una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte”.

Dunque, in caso di vendita dell’immobile per il quale si è usufruito dell’imposta di registro agevolata al 2% prima dei 5 anni dall’acquisto, decadono le agevolazioni.

Però, la normativa (sempre nella nota 4) prevede anche che il beneficio non decade “nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”.

Per completezza di informazioni va detto che, grazie al successivo comma 55 dell’articolo 1 della Legge di Stabilità 2016, il quale ha introdotto il comma 4-bis alla nota II-bis) dell’Articolo 1, Tariffa Parte 1, è possibile non perdere le agevolazioni anche nel caso in cui un contribuente possieda già una “prima casa” e ne acquisti un’altra entro i successivi 5 anni. Può usufruire dei benefici anche per la seconda compravendita a patto che la prima “prima casa” venga venduta entro un anno dall’acquisto della seconda “prima casa”. E ciò indipendentemente dal fatto che siano trascorsi più o meno di 5 anni.

Infine, la risoluzione n. 13/E del 26 gennaio 2017 dell'Agenzia delle Entrate chiarisce anche un’altra casistica grazie alla quale, ugualmente, non avviene la decadenza dei benefici. E’ il caso in cui il contribuente vende l’immobile prima dei cinque anni, ma entro un anno dalla vendita acquista un terreno sul quale realizza un nuovo fabbricato “non di lusso” da adibire ad abitazione principale.

Nella risoluzione n. 13/E si legge: “Alla luce del costante orientamento espresso dalla giurisprudenza di legittimità si deve quindi ritenere che nel caso in cui venga alienato l’immobile acquistato con i benefici prima casa, la costruzione di un immobile ad uso abitativo, classificabile in una categoria catastale diversa da A1, A8 e A9 2 da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’alienazione, su di un terreno di cui il contribuente sia già proprietario al momento dell’alienazione dell’immobile agevolato, costituisca presupposto idoneo ad evitare la decadenza dal beneficio”.

La situazione prospettata dall’istante è quella in cui quest’ultimo ha intenzione di acquistare un nuovo immobile entro un anno dalla vendita di quelli precedenti, avvenuta prima della scadenza dei 5 anni dall’acquisto. Siccome, però, come è stato detto, il pagamento nell’ambito della compravendita è stato dilazionato, è importante capire da quando decorre l’anno di tempo.

Agevolazione prima casa e pagamento dilazionato: da quando decorre il termine di un anno

Nella risposta all’interpello 409 del 24 settembre, l’Agenzia delle Entrate ricorda preliminarmente che, in merito alla compravendita con il pagamento rateale, l'art. 1523 c.c. prescrive che “Nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell'ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna".

Tale tipologia di contratto è disciplinata dall'art. 27, comma 3 del DPR n. 131 del 1986 in base al quale “Non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva le vendite con riserva di proprietà e gli atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell'acquirente o del creditore".

Dunque, ai fini dell'applicazione dell'imposta di registro “per tale tipologia di atto di vendita si deve ritenere che l'effetto traslativo si verifichi immediatamente, sicché l'imposta di registro deve essere corrisposta in misura proporzionale, al momento della registrazione dell'atto”.

Ad avvalorare tale tesi è anche un’interpretazione della Corte di Cassazione contenuta nella sentenza n. 13315 del 29 maggio 2013 e citata nella risposta all’interpello. I supremi giudici, infatti, hanno affermato che “a ratio di questa previsione comunemente si rinviene nel fatto che, in questo tipo di vendita, l'effetto traslativo dipende da una condotta dell'acquirente e non già dal verificarsi di un evento estraneo alla volontà delle parti, tanto che la vendita con riserva di proprietà è accomunata, nel trattamento fiscale, agli «atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell'acquirente o del creditore. Il che significa, ha precisato questa Corte, che ai fini della legge di registro, diversamente dalla disciplina civilistica, il contratto in questione produce l'immediato trasferimento della proprietà all'acquirente» (Cass. 21 maggio 1998, n. 5075)".

Detto ciò, nel caso in esame, il decorso dell'anno per il riacquisto di un’altra abitazione principale non può essere conteggiato dal momento in cui è avvenuto l'effetto traslativo della proprietà (con il pagamento dell’ultima rata), ma dalla data di registrazione dell'atto di compravendita per mani del notaio.