Compravendita e visura catastale tra mq e vani


L’esordio dei metri quadrati in visura catastale è utile per la compravendita, ma ai fini fiscali tutto resta legato ai vani
Compravendita e visura catastale tra mq e vani

L’esordio dei metri quadrati nella visura catastale rappresenta certamente un passo in avanti verso una semplificazione e una trasparenza maggiore sui dati degli immobili, ma ad oggi, la Riforma del Catasto non è stata ancora approvata e ciò comporta la compresenza di calcoli basati sui metri quadrati e, ancora, quelli basati sui vani.

Se, infatti, l’introduzione dei metri quadrati in visura catastale è molto utile ai fini Tari (la tassa sui rifiuti che ha sostituito la Tares) e ai fini commerciali (compravendita in primis), ai fini fiscali resta ancora la rendita catastale basata sui vani a rappresentare il dato di riferimento.
Le tasse sugli immobili, IMU e Tasi, si calcolano infatti prendendo come base di calcolo la rendita catastale. E quel che è più critico è proprio il fatto che il calcolo della rendita catastale basata sui vani potrebbe generare un disallineamento tra i valori delle rendite catastali e i valori di mercato degli immobili.

A migliorare la situazione ai fini della compravendita, però, è in parte proprio l’introduzione dei metri quadrati nella visura catastale, limitata agli immobili di categoria A, B o C.Nella visura catastale, oltre ai dati anagrafici del proprietario dell’immobile, l’ubicazione, la sezione, il foglio, la particella, il subalterno, i dati di classamento, la zona censuaria, la classe e il numero dei vani, si sono due dati sulla superficie espressi in metri quadrati.
Il primo dato riporta la superficie totale dell’immobile, compresi gli spazi scoperti come terrazzi e balconi. Il secondo dato esprime il numero dei metri quadrati dell’immobile esclusi gli spazi scoperti. Questo secondo dato è utile per verificare la correttezza dell’importo da pagare ai fini Tari. Decurtando del 20% quest’ultimo dato si ottiene la "superficie calpestabile", da utilizzare come base di calcolo per la Tari.

Ma rispetto alla compravendita, qual è l’apporto dell’utilizzo dei metri quadrati?
Innanzitutto, avere a disposizione in visura i dati sulla superficie effettiva in metri quadrati, fa evitare al potenziale acquirente verifiche costose in termini di tempo e denaro per verificare se la metratura indicata dal venditore sia reale, gonfiata, commerciale o calpestabile. Ma soprattutto, il dato sui metri quadrati permette al potenziale acquirente di calcolare il valore effettivo commerciale dell’appartamento desiderato. Confrontando il prezzo di vendita proposto dal venditore con quello desumibile dalle quotazioni immobiliari OMI, pubblicate semestralmente nel sito dell’Agenzia delle Entrate, è possibile conoscere e stimare il reale valore di mercato, mettendosi al riparo da valutazioni "gonfiate" e fuori mercato.
Ciò garantisce maggiore trasparenza nella compravendita.

Altro discorso, si è detto, è la misurazione ai fini fiscali. La rendita catastale, sulla quale si basano i calcoli delle imposte sugli immobili, sono ancora basate sui vani. Per allineare l’effettivo valore delle rendite con la metratura degli appartamenti occorrerà aspettare la Riforma del Catasto.

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