Compravendita, se compro casa ho diritto anche al posto auto?


La risposta non è univoca: per sapere se vi sia un vincolo pertinenziale occorre verificare quando è stato costruito l’immobile
Compravendita, se compro casa ho diritto anche al posto auto?

Generalmente, nelle trattative della compravendita rientrano anche le pertinenze delle unità immobiliari, come i box e i posti auto. Non sempre, però, il venditore ha intenzione di cedere, assieme all’immobile, anche la pertinenza (perché intende venderla separatamente o perché ha intenzione di utilizzarla per sé), mentre il compratore spinge per farla rientrare nelle trattative.

Un caso particolare di pertinenza riguarda il posto auto.

Tale pertinenza deve essere obbligatoriamente vendita assieme alla casa oppure no?
La risposta non è univoca poiché nel corso degli ultimi ottant’anni circa il legislatore ha rimesso mano più di una volta sulla normativa in questione generando, va detto, dubbi e situazioni che subiscono trattamenti differenti.
Per fare chiarezza sul tema, allora, facciamo un breve excursus sulla normativa in questione.

 

 

 

Edifici costruiti dopo il 1967 (Legge Ponte)

Il primo intervento normativo si è avuto con la Legge 765/1967, nota anche come “Legge Ponte”, che ha introdotto l’art. 41-sexies nella Legge 1150/1942 (c.d. Legge Fondamentale dell’Urbanistica) per regolare il problema urbanistico degli spazi destinati a parcheggio. Infatti, scopo della norma era quello di contrastare l’eccessivo affollamento delle automobili parcheggiate in strada su suolo pubblico. A tal fine, dunque, la Legge Ponte ha inserito la norma citata che in origine prevedeva che “Gli spazi a parcheggio devono essere riservati, nelle costruzioni, in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi edificati”.

Dunque, per ottenere la licenza di costruire (divenuta obbligatoria sempre con la Legge Ponte) tutti gli edifici realizzati dopo il 1° settembre 1967 dovevano prevedere spazi interni condominiali destinati a parcheggi rispettando le proporzioni sancite dalla norma.

Con tale norma, si sanciva (in base all’orientamento giurisprudenziale dell’epoca) il vincolo di pertinenzialità inderogabile tra unità immobiliari e parcheggio (o posto auto). Da ciò derivava il fatto che la compravendita era parzialmente nulla se l’immobile non era venduto assieme alla pertinenza e il compratore aveva diritto all’uso esclusivo del posto auto a fronte di un’integrazione di prezzo da versare in favore del venditore.

 

 

Edifici costruiti dopo il 1989 (Legge Tognoli)

A porre un’ulteriore stretta sul vincolo dei pertinenzialità tra unità immobiliare e posto auto è stata la successiva Legge n. 122 del 1989 (c.d. Legge Tognoli) che ha modificato nuovamente l’art. 41-sexies della Legge 1150/1942 prevedendo che “Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione”. In pratica, sono state riviste, a favore dei posti auto condominiali, le proporzioni degli spazi destinati ad appartamenti e parcheggi.

Inoltre, altra modifica di rilievo è stato il precetto in base al quale i parcheggi realizzati ai sensi del presente articolo (art. 41-sexies della Legge 1150/1942, ndr) non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli”.

Con la Legge Tognoli, dunque, si sancisce in maniera indiscutibile il vincolo pertinenziale tra casa e pertinenza con il conseguente obbligo, per i costruttori, di non poter vendere gli immobili separatamente dagli spazi destinati ai posti auto. A maggior ragione, quindi, anche con la Legge Tognoli ogni compravendita che non prevedesse anche la cessione della pertinenza sarebbe risultata nulla nella parte in cui non contemplava la vendita del posto auto.

Ultima considerazione da fare in aggiunta a quanto detto: se i posti auto o parcheggi realizzati dal costruttore sono in eccedenza rispetto al minimo richiesto dalla legge (un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione), questi sono liberamente vendibili e non soggetti al vincolo pertinenziale.

 


Edifici costruiti dopo il 2005 (Legge 1150/1942)

Una decisiva svolta al vincolo di pertinenzialità si è avuta con l’entrata in vigore della Legge n. 246 del 2005 che, con il comma 9 dell'articolo 12, ha inserito il secondo comma all’art. 41-sexies della Legge 1150/1942 prescivendo: “Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma (dell’art. 41-sexies della Legge 1150/1942, ndr) non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse”.

Dunque, dal 16 dicembre 2005, data di entrata in vigore della Legge 1150/1942, è stato possibile cedere separatamente unità immobiliare e posto auto. Non in tutti i casi, però. Solo per le costruzioni realizzate dopo tale data oppure per quelle abitazioni per le quali il costruttore non aveva ancora stipulato la vendita. Dunque, per gli edifici sorti prima del 16 dicembre 2005 resta il vincolo di pertinenzialità.

 

 

Decreto semplificazioni (decreto legge 5/2012)

L’ultima modifica sul tema si è avuta con il Decreto legge n. 5/2012 (cosiddetto Decreto semplificazioni) emanato dal Governo Monti che ha rimesso mano sui cosiddetti “parcheggi Tognoli”, ovvero gli spazi auto previsti dalla Legge Tognoli.

Le modifiche, in nome di una maggiore liberalizzazione, hanno riguardato sia i parcheggi realizzati sulle proprietà private che quelli su aree comunali.

In merito alla prima tipologia di posti auto (su spazi privati), il decreto semplificazioni prevede la possibilità di vendere separatamente il parcheggio delle unità immobiliari costruite dopo la Legge Tognoli, a patto che il posto auto diventi pertinenza di altro immobile ubicato nello stesso Comune dell’unità immobiliare precedente.

 

 

Schema riassuntivo

 

 

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