Condominio, il vecchio proprietario è moroso: chi paga?


L’amministratore può richiedere al nuovo proprietario le rate condominiali non pagate? Il nuovo proprietario è tenuto a saldare al condominio i pregressi debiti?
Condominio, il vecchio proprietario è moroso: chi paga?

Può capitare che si acquisti una casa e, dopo la data del rogito, l’amministratore richieda al nuovo proprietario le rate condominiali non pagate dal precedente proprietario.
E’ legittimo? Il nuovo proprietario è tenuto a saldare al condominio i pregressi debiti?

 

Il vecchio proprietario è moroso: chi paga?

Sul punto, il codice civile e il dispositivo dell'art. 63 delle Disposizioni per l'attuazione del codice civile parlano chiaro e dettano delle norme inderogabili proprio al fine di tutelare il nuovo acquirente.
In base all’articolo 1129, comma 9, del codice civile “(…) l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice”.

La norma si riferisce al debitore in generale. Ma se il debitore è il vecchio proprietario, chi deve pagare?
Lo spiega il citato art. 63 delle Disposizioni per l'attuazione del codice civile che, al quarto comma, recita “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente”.

Dunque, il nuovo proprietario è solidalmente tenuto a pagare le somme di morosità relative all’anno in cui è stato fatto il rogito e a quello precedente. Se, ad esempio, il rogito è stato effettuato nel 2018, il nuovo proprietario potrà essere chiamato a pagare quanto dovuto per gli anni 2018 e 2019, ma non per i precedenti, salvo poi rivalersi sul vecchio proprietario per ottenere il rimborso di quanto versato attraverso un’azione di rivalsa.

Tale normativa non può essere derogata dall’amministrazione condominiale, anche in caso di diverso accordo tra le parti della compravendita. Ciò significa che, anche se l’acquirente avesse concordato con il venditore della casa di far fronte a tutti i debiti, questo resterebbe solamente un accordo personale tra le parti, ma non sarebbe vincolante per il condominio.

Da ciò deriva che tutti i debiti relativi al biennio precedente il rogito, l’unico a dover risponderne è il vecchio proprietario.
E' anche quanto hanno ribadito i giudici della Corte di cassazione nell'ordinanza 16975/2005 Cass. 18/8/2005 n. 16975.

 

L’amministratore può emettere un decreto ingiuntivo al nuovo proprietario?

Come detto, per le spese precedenti al biennio anteriore alla compravendita immobiliare ne risponde esclusivamente il precedente venditore. L’amministratore può, quindi, emettere un decreto ingiuntivo nei suoi confronti. Però, dato che il debitore non è più un condomino, tale decreto non potrà essere provvisoriamente esecutivo (Trib. Milano sent. n. 1240 del 20.03.2015).
Se il decreto ingiuntivo fosse emesso nei confronti del nuovo proprietario, tale richiesta sarebbe illegittima per difetto di legittimazione passiva.

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