Morosi in condominio: chi paga?


La legge 220/2012 prevede una soluzione che media gli interessi contrapposti del fornitore e del condomino “virtuoso”
Morosi in condominio: chi paga?

Una delle liti più frequenti è quella dovuta alla morosità di alcuni condomini che, non partecipando alle spese di gestione, generano ammanchi nel conto corrente gestito dall’Amministratore e, di conseguenza, debiti con i diversi fornitori che prestano il loro servizio (ad esempio di manutenzione degli ascensori, di pulizia o di giardinaggio) e che si trovano a vantare dei crediti non soddisfatti.

La prima e immediata conseguenza è che i fornitori potrebbero fornire dei servizi carenti o meno tempestivi finché non vengano saldati i debiti oppure, in casi limite, ricorrere alle vie giudiziarie per ottenere quanto dovuto. Il primo a dover rispondere alle richieste dei fornitori è l’Amministratore, che gestisce, in nome e per conto del condominio, i fondi costituiti tramite il pagamento delle spese condominiali. Ma cosa accade se il fornitore non riesce a riscuotere il credito, neppure aggredendo il conto corrente condominiale?

Fino al 2008, il fornitore che vantava un credito nei confronti del condominio poteva richiedere l’intero importo dovuto a uno qualsiasi dei condomini, il quale, successivamente, avrebbe potuto esercitare un’azione di regresso (pro quota) sui morosi. Questo in virtù del principio di "responsabilità solidale" dei condomini, che si ha quando più soggetti sono obbligati, appunto in solido, al pagamento di un debito.

A modificare, però, l’impostazione dei rapporti tra fornitore e condomini è stata la Corte Suprema di Cassazione - Sezioni Unite Civile - con la sentenza 9148 del 2008 che ha affermato, invece, il principio di "parziarietà" delle obbligazioni condominiali. In pratica, la Corte ha affermato che il creditore non può rifarsi su uno solo dei condomini, ma su ogni singolo condomino e solamente per la quota di debito a lui spettante in base ai calcoli millesimali. Questo perché la prestazione dovuta dai condomini (in questo caso il pagamento delle fatture) è divisibile, mentre la "responsabilità solidale" prevede l’indivisibilità della prestazione comune. Nella sentenza, infatti, si legge: "ritenuto che la solidarietà passiva, in linea di principio, esige la sussistenza non soltanto della pluralità dei debitori e della identica causa dell'obbligazione, ma altresì della indivisibilità della prestazione comune (...), la intrinseca parziarietà della obbligazione prevale. (...) Ai singoli si imputano, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto "interesse del condominio", in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza".

La delibera della Corte di Cassazione ha tutelato gli interessi dei condomini "virtuosi", non più soggetti al timore di dover saldare il debito al posto degli insolventi. Ma allo stesso tempo, ha svantaggiato i fornitori che, per poter riscuotere quanto dovuto, si vedono costretti a intraprendere azioni frammentate nei confronti dei vari "morosi" indicati dall’Amministratore al posto di rifarsi più rapidamente su un singolo condomino.

A mediare tra gli interessi contrapposti dei condomini "virtuosi" e i fornitori che vantano un credito è stata la successiva legge dell’11 dicembre 2012, n. 220 che ha modificato l’art. 63 delle Disposizioni per l'attuazione del Codice civile. Al primo comma, infatti, il legislatore ha aggiunto che l’Amministratore è "tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi" e al secondo comma che "I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini".

Ciò significa che il fornitore deve obbligatoriamente rifarsi in via prioritaria nei confronti del condomino inadempiente e solo in un secondo tempo nei confronti del condomino in regola con i pagamenti. In questo modo, la modifica normativa "tranquillizza" il fornitore che ha maggiori mezzi per recuperare il suo credito, e addossa una parte di rischio al condomino "virtuoso" che, però, è chiamato in causa solamente in un secondo momento.

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