Occupazione senza titolo, l’azione di rivendicazione e di restituzione


L'azione di rivendicazione e l'azione di restituzione sono gli strumenti di tutela contro l’occupazione abusiva di immobili
Occupazione senza titolo, l’azione di rivendicazione e di restituzione

L’occupazione senza titolo di un immobile

L’occupazione senza titolo di un immobile è una fattispecie che si verifica quando il proprietario dell’unità abitativa non può entrare in possesso del suo appartamento poiché è abusivamente e illegalmente occupato da un terzo. In altre parole, chi occupa l’immobile non è in possesso di un titolo, sia esso di proprietà o derivante da un contratto valido (come quello di locazione, di comodato, ecc…) che giustifica la permanenza e il possesso dell’unità abitativa da parte dell’occupante.

L’occupazione di un immobile senza titolo avviene, sostanzialmente, in due casi:
•    la terza persona che occupa l’immobile non ha un titolo per farlo (come il contratto di locazione, il contratto di comodato, ecc…) e, quindi, occupa abusivamente l’unità abitativa
•    la terza persona è in possesso di un titolo abitativo che, però, è invalido o annullabile. Il titolo è invalido se il contratto manca di un requisito essenziale (come la capacità delle parti), mentre il titolo è annullabile se il contratto stipulato con il proprietario dell’immobile ha perso di efficacia (è questo il caso, della mancata restituzione dell’unità abitativa da parte dell’inquilino a seguito della scadenza del contratto di locazione o comodato).

Tra le due casistiche c’è un distinguo importante che incide sul tipo di azione civile da perseguire per ottenere la restituzione del bene: nel primo caso, infatti, il terzo occupa l’immobile senza avere un contratto (un titolo, appunto), mentre nel secondo caso il terzo occupa l’immobile avendo un titolo abitativo, seppur nullo o annullabile.

In entrambi i casi, però, il problema è lo stesso. Cosa occorre fare per riottenere il possesso dell’immobile? Quali gli strumenti di tutela presenti nel nostro ordinamento?

Le azioni civili che il proprietario può esercitare per riottenere la disponibilità delle proprie unità abitative sono due:
- l’azione di rivendicazione
- l’azione di restituzione o di rilascio

 

Occupazione senza titolo, l’azione di rivendicazione

L’azione di rivendicazione è un’azione civile che il proprietario può intentare nei confronti di chi possiede o detiene l’immobile senza titolo.

Tale forma di tutela è disciplinata dall’articolo 948 del Codice civile che, al primo comma, afferma: “Il proprietario può rivendicare la cosa da chiunque la possiede o detiene e può proseguire l'esercizio dell'azione anche se costui, dopo la domanda, ha cessato, per fatto proprio, di possedere o detenere la cosa (…)”.

Con l’azione di rivendicazione il proprietario intende, appunto, rivendicare la proprietà dell’immobile e il suo acquisto a titolo originario da contrappore alla occupazione abusiva del terzo.

L’azione di rivendicazione è un’azione reale poiché il diritto che il proprietario vuole far riconoscere è il diritto di proprietà sulla cosa (res) e la condanna del terzo alla sua restituzione. Per farlo, però, chi propone l’azione di rivendicazione deve fornire piena prova (mediante la cosiddetta "probatio diabolica") di esserne il proprietario attraverso l’acquisto originario.

Dunque, deve risalire a tutta la catena di acquisti fino al ventennio precedente in modo da escludere il diritto di proprietà del terzo per usucapione (che trasferisce all’occupante il diritto di proprietà dopo il possesso della casa per vent’anni in maniera continuativa e non clandestina).

Infatti, sul punto, il terzo comma dell’art. 948 c.c. recita: “L'azione di rivendicazione non si prescrive, salvi gli effetti dell'acquisto della proprietà da parte di altri per usucapione”.


Occupazione senza titolo, l’azione di restituzione o di rilascio

Mentre nel caso precedente ad essere contestata è l’attribuzione della proprietà tra chi si dichiara vero proprietario il terzo, nel caso di occupazione con titolo nullo o annullabile non si contesta la proprietà, ma la regolarità del titolo.

Per questo, l’azione di rivendicazione ha natura reale (mira a far ottenere un diritto sulla cosa), mentre l’azione di restituzione ha natura personale (mira a far ottenere il diritto personale alla riconsegna dell’immobile data la scadenza, nullità o annullabilità del titolo).

Proprio per la diversa natura tra le due azioni (con quella di restituzione il proprietario non punta ad ottenere il riconoscimento del diritto di proprietà, ma soltanto a riottenere il possesso dell’immobile), chi esercita l’azione deve limitarsi a provare l’avvenuta consegna dell’unità abitativa in base a un titolo (contratto di locazione, comodato, ecc…) e la successiva scadenza, nullità o annullabilità del titolo.

Infine, va detto che, nonostante entrambe le azioni puntino a un obiettivo comune (il possesso e la disponibilità dell’immobile), la loro natura è differente.

 

Il risarcimento del danno per l'occupazione senza titolo dell'immobile

In caso di occupazione senza titolo di immobile, il legittimo proprietario, oltre ad riottenere il possesso e la disponibilità della cosa (unità immobiliare), ha diritto anche al risarcimento del danno che comprende sia il mancato godimento dell'immobile durante tutto il periodo di occupazione, sia la mancata percezione dei frutti generati dal bene immobile (ad esempio i canoni di affitto persi).

L'indennità di occupazione senza titolo, quindi, trae origine dall’impossibilità, da parte del legittimo proprietario, di percepire le utilità ricavabili dal bene.

La quantificazione del danno è operata dal giudice sulla base di presunzioni semplici, con riferimento al cosiddetto danno figurativo, partendo come base dal valore di locazione dell’immobile occupato.

 

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