Prima casa, termini sospesi nel “Decreto liquidità”

L'art. 24 del Decreto Liquidità sospende gli adempimenti legati ai benefici della “prima casa” in modo da evitare di perdere le agevolazioni a causa dell’emergenza epidemiologica da Covid-19.

La norma recita: “I termini previsti dalla nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, nonché il termine previsto dall’articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, ai fini del riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, sono sospesi nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020.”

Sul tema, l’Agenzia delle Entrate ha emesso la circolare n. 9 del 13 aprile 2020 per fornire alcuni chiarimenti sui termini delle sospensioni.

Secondo quanto affermato nella circolare, la ratio della norma inserita nel Decreto Legge 23/2020 (meglio noto come “Decreto liquidità”) è quella di evitare la decadenza dal beneficio “prima casa” a causa delle “difficoltà nella conclusione delle compravendite immobiliari e negli spostamenti delle persone” dovute all’emergenza Coronavirus. Perciò sono state disposte le sospensione dei termini “per effettuare gli adempimenti previsti ai fini del mantenimento del beneficio “prima casa” e ai fini del riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa”.

Ma vediamo innanzitutto quali sono i benefici sull’acquisto “prima casa”.

Le agevolazioni “prima casa”

L’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” consiste nel pagamento in forma ridotta delle imposte sull’acquisto di un’abitazione.

Le agevolazioni sono differenti nel caso in cui nella compravendita immobiliare il venditore sia un privato (o un’azienda che vende in esenzione Iva) oppure un’impresa.

Infatti:
•    Se il venditore è un privato (o un’azienda che vende in esenzione Iva), l’acquirente deve versare un’imposta di registro pari al 2%, anziché al 9%, sul valore catastale dell’immobile e le imposte ipotecaria e catastale sono di ammontare fisso pari a 50 euro;

•    Se il venditore è un’impresa con vendita soggetta a Iva, l’acquirente deve versare l’Iva pari al 4%, anziché al 10%, sul prezzo concordato di vendita e le imposte di registro, catastale e ipotecaria sono di ammontare fisso pari a 200 euro.

Affinché si possa beneficiare delle seguenti agevolazioni, però, occorre rispettare le seguenti condizioni indicate nella nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa parte prima, allegata al DPR 131/1986:

1.    L'immobile deve essere acquistato come prima casa sul territorio italiano;

2.    L'acquirente deve stabilire la propria residenza nella casa entro diciotto mesi dall'acquisto;

3.     L'acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un’altra casa nello stesso Comune in cui è situato l'immobile da acquistare come prima casa;

4.    L'acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su un’altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa”.

Infine, va ricordato che può beneficiare delle agevolazioni anche chi acquista una nuova abitazione nello stesso Comune da adibire come “prima casa” a patto che entro un anno venda la “vecchia prima casa”.

I termini sospesi delle agevolazioni “prima casa”

Come detto, il Decreto liquidità ha sospeso fino al 31 dicembre 2020 alcuni termini in modo da non far perdere le agevolazioni “prima casa” a causa dell’emergenza Covid-19.

L’Agenzia delle Entrate ha specificato che i termini oggetto di sospensione sono:

- il periodo di 18 mesi dall’acquisto della prima casa entro il quale l’acquirente deve necessariamente trasferire la sua residenza;

- il termine di 1 anno entro il quale l’acquirente che ha venduto la “prima casa”, entro i cinque anni successivi dall’acquisto, deve acquistarne un’altra da destinare come principale;

- il termine di 1 anno entro il quale l’acquirente che ha acquistato una nuova “prima casa”, deve vendere la “vecchia prima casa” ancora in suo possesso;

- il termine di 1 anno dalla vendita della “prima casa” stabilito per il riacquisto di un’altra abitazione su cui si vuole far riconoscere un credito d’imposta di registro (o di Iva) corrisposto sul precedente acquisto.