Rent to buy: trattamento fiscale per le imprese


Ecco come inquadrare fiscalmente le entrate dovute ai canoni versati dal conduttore
Rent to buy: trattamento fiscale per le imprese

In Italia è stato introdotto da poco il nuovo contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, meglio conosciuto come Rent To Buy. E’ una nuova fattispecie contrattuale a metà strada tra la locazione e la compravendita immobiliare introdotta con l’art. 23 del Decreto Legge 12 settembre 2014, n. 133 e convertito con la legge 11 novembre 2014, n. 164.

Il Rent To Buy è stato pensato per facilitare gli scambi immobiliari che negli ultimi anni hanno subito una battuta d’arresto, ma anche e soprattutto per agevolare l’acquisto di una casa da parte di chi non ha un anticipo per richiedere il mutuo. Semplificando, il rent to buy è un contratto che prevede l’immediato godimento di un appartamento da parte di un conduttore a fronte del pagamento di un canone mensile, e l’acquisto della casa da parte di quest’ultimo dopo un determinato numero di anni concordato con il proprietario. Il canone pagato dal conduttore, infine, è composto da due quote: la prima a titolo di affitto, la seconda come "acconto" sulla futura vendita. E’ proprio la possibilità di spalmare su più anni il versamento dell’anticipo a sbloccare alcune situazioni in cui versare lo stesso anticipo in un’unica soluzione sarebbe impossibile.

Spesso, il proprietario dell’appartamento è una società, magari di costruzioni (come nel caso di nuove costruzioni).
Per le società, dunque, come vanno inquadrate da un punto di vista fiscale le entrate derivanti dai canoni?
Il problema si pone perché il nuovo contratto non può essere totalmente inquadrato come locazione né totalmente come compravendita.

A chiarirlo è l’Agenzia delle Entrate. Dato che il canone è composto da due quote (una a titolo di godimento immediato dell’immobile e l’altra come acconto sulla vendita) anche da un punto di vista fiscale occorre dividere le entrate in due quote.

Per quanto riguarda la quota a titolo di affitto si devono seguire le stesse regole fissate per i contratti di locazione, sia ai fini delle imposte dirette che delle imposte indirette.

Per quanto riguarda la quota a titolo di acconto vendita si devono seguire le stesse regole fissate per i contratti di compravendita, sia ai fini delle imposte dirette che delle imposte indirette. Tale quota, infatti, natura di anticipazione del corrispettivo della successiva vendita. Durante tutto il periodo che precede l’acquisto dell’immobile da parte del conduttore, quindi, gli importi ricevuti a titolo di acconto non assumono rilevanza reddituale.

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