Come sfrattare un inquilino moroso? La guida completa


Potrebbe capitare di affittare un appartamento e di non ricevere dagli inquilini il pagamento regolare dei canoni: come sfrattare allora un inquilino moroso?
Come sfrattare un inquilino moroso? La guida completa

Potrebbe capitare di affittare un appartamento e di non ricevere dagli inquilini il pagamento regolare dei canoni o, peggio ancora, di non riceverli affatto.

Quali sono, allora, le azioni che il proprietario può intraprendere per ottenere quanto giustamente dovuto e riottenere il possesso dell’immobile locato? E quali sono i tempi da rispettare per uno sfratto?

In prima battuta, occorre valutare se l’inquilino moroso è in ritardo con il pagamento dei canoni per motivi temporanei o, invece, per ragioni difficilmente risolvibili. 

Valutando la situazione è possibile capire se è preferibile pazientare qualche settimana prima che si regolarizzino i pagamenti, venendo anche eccezionalmente incontro a eventuali problematiche transitorie dell’inquilino, o se è meglio intervenire con tempestività per limitare i danni dovuti a una morosità difficilmente sanabile.

 

 

Il primo passo: l’invio di una raccomandata


Il primo passo da compiere, soprattutto se non vi sono stati precedenti di morosità, è quello di inviare all’inquilino una raccomandata con ricevuta di ritorno in cui si comunica la sua messa in mora: attraverso tale documento si richiede il pagamento tempestivo dei canoni arretrati avvisando che, in caso di inadempimento, si procederà con la procedura di sfratto.

Di solito nella comunicazione di diffida si avvisa il soggetto moroso che, se non adempierà entro un termine di 15 giorni dal ricevimento della comunicazione, si procederà per vie legali.

 

Il secondo passo: ottenere lo sfratto per morosità


Se non si è ottenuto quanto desiderato, allora è il caso di agire tempestivamente con l’ausilio di un legale per ottenere lo sfratto per morosità.

Nonostante tale procedimento sia di carattere "speciale" e, dunque, abbia una durata più breve rispetto agli altri, è bene sapere che la risoluzione del problema è legata non solo ai tempi processuali, ma anche a quelli dell’agenda dell’Ufficiale giudiziario

Il consiglio di agire tempestivamente è anche dettato da ragioni economiche poiché, anche in caso di morosità dell’inquilino, l’Agenzia delle Entrate continuerà a computare le tasse sull’affitto fino a che non si otterrà la convalida dello sfratto.

Accantonato, quindi, il tentativo bonario, si dovrà procedere con una notifica di intimazione di sfratto per morosità con la quale si invita l’inquilino moroso a presentarsi in udienza davanti a un giudice.

 

Il terzo passo: l’udienza


Il locatario, una volta ricevuta la notifica, può sostanzialmente scegliere fra tre alternative:

  • non presentarsi all’udienza: in questo caso il proprietario dell’appartamento potrà ottenere immediatamente la convalida dello sfratto;

  • presentarsi all’udienza e chiedere il termine di grazia: in questo caso l’inquilino moroso può ottenere dal giudice la possibilità di poter saldare i canoni arretrati, comprensivi di interessi e spese legali sostenute dal proprietario, entro 90 giorni (è il termine massimo previsto dalla legge per le locazioni a uso abitativo);

  • presentarsi in udienza facendo opposizione: in questo caso il procedimento sarà convertito e sarà trasformato in una causa ordinaria.

La soluzione migliore sarebbe quella in cui l’inquilino moroso si presenti per ottenere i tre mesi di tempo per saldare il suo debito, mentre la peggiore sarebbe quella del processo ordinario (se l’inquilino si oppone). In genere, accade che il locatario non si presenti all’udienza permettendo al proprietario di ottenere la convalida dello sfratto. 

Ma tale documento, da solo, non basta per riottenere il possesso della casa: è necessaria una procedura esecutiva attraverso l’Ufficiale giudiziario. Quest’ultimo dovrà inizialmente notificare un avviso di sloggio al locatario moroso; procedura che, di solito, si ottiene in tempi non brevissimi, che solitamente superano i tre mesi.

 

Cosa succede se l'inquilino paga e sana la sua posizione?

Se il conduttore procede al pagamento degli arretrati (compresi gli oneri accessori e gli interessi di mora), la sua posizione torna a essere pienamente regolare.

A questo punto, il rapporto tra locatore e locatario può proseguire come stabilito dal contratto, senza variazioni. 

 

Il quarto passo: l’esecuzione forzata dello sfratto


Se anche dopo la prima visita dell’Ufficiale giudiziario e la notifica di sloggio non si ottengono gli effetti sperati, si dovrà procedere con l’esecuzione forzata: l’inquilino moroso avrà gli ultimi 30 giorni circa di tempo per sgomberare l’appartamento, superati i quali sarà costretto a farlo anche con l’intervento delle forze dell’ordine. 

Il proprietario potrà, in tale sede, riprendere finalmente il possesso del proprio appartamento e cambiare, per ulteriore sicurezza, le serrature di porte e portoni con l’ausilio di un fabbro.

 

Quando la morosità è legittima?


L'unico caso in cui la morosità è considerata legittima, o meglio è ammessa una sospensione del pagamento del canone di affitto, è quando si verifica una situazione di inagibilità dell'immobile, il quale diventa totalmente inutilizzabile.

In questo caso il conduttore può sospendere interamente il pagamento o parte di esso, senza diventare moroso. 

 

Lo sfratto dell’inquilino moroso con figli minori a carico


Se l’inquilino moroso ha uno o più figli minori a carico, però, sarà più difficile procedere allo sfratto. Infatti, la legge cerca di bilanciare il diritto del proprietario dell’immobile a ricevere il canone pattuito con la tutela dei minori, ai quali deve essere sempre e in ogni caso garantita una dimora. 

Dunque, per procedere allo sfratto, sarà necessario coinvolgere i servizi sociali del Comune, e, nei casi più gravi, anche il giudice tutelare.

Questi hanno il compito di trovare un nuovo alloggio prima di sfrattare la famiglia morosa; spesso, però, i tempi si allungano, e dunque lo sfratto viene sospeso fino a nuovo ordine del giudice.

 

Conclusione


Lo sfratto di un inquilino moroso non è un procedimento semplice né di rapida attuazione. Per questo, e per evitare ulteriori ritardi dovuti a procedure burocratiche complesse, è sempre meglio affidarsi a un esperto, per rientrare il prima possibile in possesso della proprietà e poter, eventualmente, rimetterla sul mercato e farla fruttare economicamente.

Se hai bisogno di maggiori informazioni, non esitare a contattarci! I nostri professionisti sono a tua disposizione, e la prima consulenza è gratuita.

 

 

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