Stima dei terreni agricoli

Quando si deve valutare un bene immobile o un terreno, la metodologia maggiormente utilizzata è quella comparativa che prevede il confronto tra il bene che si vuole vendere o acquistare con un altro che abbia caratteristiche similari. Il principio vale sia per l’estimo degli immobili urbani o industriali che per i terreni agricoli. In prima battuta, potrebbe sembrare più complessa la definizione del prezzo dell’immobile rispetto a quella del terreno agricolo poiché, nel primo caso, occorre valutare un numero elevato di elementi (zona, metratura, stato di conservazione, infissi, elemento accessori...). In realtà, anche la stima di un terreno agricolo poggia su una serie numerosa di requisiti che potrebbero far discostare il valore, in positivo o in negativo, rispetto a quello di terreni similari. Solo un esperto del settore è in grado di effettuare una valutazione precisa ed oggettiva del terreno che garantisca la formazione di un estimo rispondente alla specifica peculiarità del terreno in oggetto.

Come si diceva, il primo passo per la stima del terreno è la comparazione con il valore di mercato dei terreni confinanti. Ma questo è solo, appunto, la fase iniziale perché poi occorre prendere in considerazione tutta una serie di caratteristiche intrinseche ed estrinseche del terreno che potrebbero variarne il valore.

Per caratteristiche estrinseche si intendono tutti quegli elementi relativi ai fattori ambientali della zona che possono incidere sulla produttività del terreno, quali:
- la salubrità dell’aria
- la topografia (zona di pianura, depressa, montana...)
- il clima (caratteristiche di piovosità, ventosità, frequenza di gelate o grandinate, siccità...)
- natura dei terreni superficiali e del sottostante strato agrario (importante per il trattenimento delle acque)
- presenza di corsi d’acqua vicini (come fiumi, canali, invasi, falde freatiche) per valutare la capacità di irrigazione del terreno
- vicinanza a centri abitati o lo stato di infrastrutture e vie di comunicazione
- disponibilità e numero di fondi agricoli nella zona

Per caratteristiche intrinseche si intendono, invece, tutti quegli elementi specifici del terreno sottoposto a valutazione e che lo differenziano dai fondi contigui e prossimi, quali:
- la giacitura, l’esposizione al sole o ai venti
- la superficie totale e la forma geometrica (più o meno regolare) del terreno che potrebbero favorire o svantaggiare l’utilizzo di attrezzi agricoli
- la suddivisione del terreno (se il fondo è accorpato o diviso in più fondi)
- la fertilità, data dallo spessore dello strato coltivabile, la capacità di trattenere le acque, dal contenuto di sostanze organiche...
- presenza e tipologia di colture o piantagioni arboree e il relativo ciclo produttivo
- presenza o meno di un fabbricato rurale
- presenza di vincoli, ad esempio, di servitù

Come è possibile intuire, i parametri sui quali si basa l’estimo dei terreni agricoli sono numerosi e differenziati e il solo metodo comparativo con il "fondo del vicino" può essere fuorviante. Per questo, per evitare di sovrastimare una proprietà, o peggio, di sottostimarla in caso di vendita, è consigliabile rivolgersi a un esperto che possa effettuare una stima precisa e puntuale.