Stop al pignoramento prima casa se si chiede di rinegoziare il mutuo

La recente Legge n. 157 19 dicembre 2019, che ha convertito con modificazioni il D.L. n. 124 del 26 ottobre 2019, ha apportato una novità importante quanto essenziale per chi non riesce a pagare il mutuo della prima casa e si vede pignorare l’abitazione dalla banca.

La nuova normativa è entrata in vigore il 25 dicembre scorso dopo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale nello scorso 24 dicembre 2019.

Grazie alle nuove norme, chi non riesce a pagare il mutuo e ha subito un pignoramento sulla prima casa da parte della banca può richiedere al giudice la sospensione della procedura esecutiva in modo da poter rinegoziare il proprio mutuo o finanziamento.

La sospensione del pignoramento prima casa

L’articolo 41-bis della Legge n. 157 del 19 dicembre 2019 disciplina la possibilità per il debitore di sospendere il pignoramento della prima casa, se ricorrono determinate condizioni stabilite nella norma, surrogando il debito contratto con la banca.

Nel comma 1 del citato articolo si prevede espressamente che se una banca o una società veicolo, che è creditrice ipotecaria di primo grado, ha avviato o è intervenuta in una procedura esecutiva immobiliare di pignoramento avente ad oggetto l'abitazione principale del debitore, quest’ultimo può richiedere la sospensione della procedura esecutiva divanzi al giudice per poi rinegoziare il mutuo o il finanziamento con una banca terza, con l’assistenza della garanzia del Fondo di garanzia per la prima casa. Il ricavato dalla rinegoziazione deve essere utilizzato per estinguere il mutuo in essere con l’istituto di credito che ha promosso il pignoramento.

La norma, però, sottolinea che tale rinegoziazione del mutuo deve essere applicata «in via eccezionale, temporanea e non ripetibile» oltre a richiamare la necessità di rispetto di determinate condizioni.

Inoltre, la sospensione della procedura esecutiva può essere richiesta soltanto se il pignoramento è stato notificato tra il 1° gennaio 2010 ed il 30 giugno 2019.

Le condizioni per il debitore

L’articolo 41-bis della Legge n. 157 del 19 dicembre 2019 prescrive al secondo comma una serie di condizioni essenziali affinché si possa procedere con la sospensione del pignoramento sulla prima casa. Alcune di queste condizioni riguardano il debitore, mentre le altre sono riferite al creditore, alla procedura e all’ammontare del credito.

Per quanto riguarda i requisiti che deve rispettare il debitore, questi sono:

•    Il debitore deve essere necessariamente qualificato come “consumatore” ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. a) del Codice del Consumo (D.lgs. 6 settembre 2005, n. 206) in base al quale si definisce consumatore o utente “la persona fisica che agisce per scopi estranei all'attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta”;

•    A carico del debitore non deve essere pendente una procedura di risoluzione della crisi da sovraindebitamento;

•    Il debitore deve rimborsare integralmente le spese liquidate dal giudice dinanzi al quale si richiede la sospensione del pignoramento, anche a titolo di rivalsa, in favore del creditore.

Le condizioni relative al creditore

Come accennato, la Legge 157/2019 prescrive che il creditore debba necessariamente essere un soggetto che esercita l’attività bancaria ai sensi dell'articolo 10 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia o una società veicolo (società di cartolarizzazione del credito) di cui alla legge 30 aprile 1999, n. 130.

Altra condizione essenziale relativa al creditore per poter richiedere la rinegoziazione del mutuo ed evitare, così, il pignoramento sulla prima casa è che “non vi siano altri creditori intervenuti oltre al creditore procedente o, comunque, sia depositato, prima della presentazione dell'istanza di rinegoziazione, un atto di rinuncia dagli altri creditori intervenuti”. In altre parole, sulla casa oggetto di pignoramento non devono gravare altre ipoteche da parte di altri creditori.

Le condizioni relative al procedimento di esecuzione immobiliare

Oltre alle condizioni precedenti che riguardano il debitore e i creditori, ve ne solo alcune inerenti al procedimento stesso di esecuzione immobiliare:

•    Innanzitutto il pignoramento deve riguardare la prima casa del debitore sulla quale grava l’ipoteca;

•    L’esecuzione immobiliare deve essere stata notificata in un periodo compreso tra il 1° gennaio 2010 e il 30 giugno 2019;

•    L’istanza di sospensione del pignoramento può essere presentata una sola volta nell’ambito dello stesso procedimento e deve essere presentata entro il 31 dicembre 2021.

Le condizioni relative al debito

Infine, sempre il secondo comma dell’art. 41-bis della Legge 157/2019 prescrive indicazioni chiare sul debito che ha condotto al pignoramento. Nello specifico:

•    Il debito riguarda un mutuo con garanzia ipotecaria di primo grado concesso per l’acquisto della prima casa;

•    L’ammontare del debito che il debitore vuole rinegoziare non deve essere superiore a 250 mila euro;

•    Il debito già rimborsato deve essere almeno pari al 10% del mutuo;

•    L'importo che il debitore intende rinegoziare non deve essere inferiore al 75% del prezzo base della successiva asta ovvero del valore del bene come determinato nella consulenza tecnica d'ufficio (CTU) nel caso in cui non vi sia stata la fissazione dell'asta;

•    Il rimborso dell'importo rinegoziato o finanziato deve avvenire con una dilazione non superiore a 30 anni a partire dalla data di sottoscrizione dell'accordo di rinegoziazione o del finanziamento. In ogni caso, la somma degli anni di rifinanziamento e quelli dell’età del debitore non deve superiore la cifra di 80 anni.

Offerta di rinegoziazione

Il debitore può chiedere dinanzi al giudice dell’esecuzione la sospensione del pignoramento della prima casa su cui grava l’ipoteca di primo grado. L’istanza, però, va presentata congiuntamente dal debitore e dal creditore. Se vi è il comune accordo, il giudice può concedere la sospensione del procedimento esecutivo immobiliare per un periodo massimo di sei mesi in modo che il debitore possa rinegoziare il mutuo o il finanziamento.

Se, però, il creditore non dovesse accogliere la richiesta di rinegoziazione del debitore, la rinegoziazione o il rifinanziamento può essere accordato a un suo parente o affine fino al terzo, ferme restando le condizioni precedenti. In questo caso, il giudice emetterà un decreto di trasferimento in favore del terzo.

La normativa prevede che il creditore possa sia rifiutarsi di aderire alla rinegoziazione, ma anche rigettarla successivamente alla presentazione dell'istanza congiunta. Inoltre, se il debitore si rivolge ad un’altra banca per ottenere un nuovo finanziamento, quest’ultima non è obbligata a concederlo.

Il fondo di garanzia

Infine, le rinegoziazioni e i finanziamenti richiesti dal debitore “possono essere assistiti dalla garanzia a prima richiesta rilasciata da un'apposita sezione speciale del Fondo di garanzia per la prima casa”.

“La garanzia della sezione speciale è concessa nella misura del 50% dell'importo oggetto di rinegoziazione ovvero della quota capitale del nuovo finanziamento".