Affitti brevi: cosa sono e qual è la tassazione

Gli affitti brevi hanno registrato un boom negli ultimi anni anche a fronte del diffondersi di piattaforme digitali che offrono un servizio di incontro tra domanda e offerta di alloggi turistici.

La normativa, a livello generale, resta sempre quella delle locazioni anche se per tale tipologia di contratto sono state perviste regole specifiche.

Non da ultimo, anche la Camera di commercio di Milano Monza Brianza Lodi, in accordo con le Associazioni di categoria in ambito immobiliare maggiormente rappresentative e le principali Associazioni dei consumatori hanno redatto un contratto-tipo, non vincolante od obbligatorio, ma consigliato ai privati cittadini che intendono locare le proprie proprietà.

Vediamo nel dettaglio, dunque, cosa sono i contratti di affitto breve, quali sono gli aspetti fiscali, gli obblighi e le sanzioni.

 

 

 

Contratti affitti brevi: riferimenti normativi

Come accennato, i contratti di affitto breve sono una realtà normativa relativamente recente emanata allo scopo di contrastare il fenomeno elusivo dell’ “affitto in nero”.

Le norme che disciplinano tale tipo di contratto sono rinvenibili nella manovra correttiva del 2017 (D.L. del 24 aprile 2017 n. 50, convertito con modificazioni dalla L. 96/2017), nel D.L. del 4 ottobre 2018 n. 113 (convertito con modificazioni dalla L. 132/2018) e nel più recente Decreto crescita 2019 (Decreto Legge 30 aprile 2019, n. 34, convertito con la Legge n. 58/2019) mentre nelle circolari dell’Agenzia delle Entrate sono specificate le istruzioni operative dell’istituto.

In particolare, con la manovra correttiva 2017 è stato introdotto l’obbligo di trasmissione all’Agenzie delle Entrate dei dati relativi ai contratti brevi stipulati (sia direttamente che tramite piattaforme online come AirBnb, Booking, Homeaway, ecc…) ed è stata concessa la possibilità, per il locatore, di optare per la cedolare secca.

 

 

Caratteristiche dei contratti degli affitti brevi

Come da definizione fornita dall’AgE, “per contratto di locazione breve si intende un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa”.

Ma è nell’art. 4 del D.L. n. 50/2017 che viene fornita una definizione più completa: “…si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.

Da quanto detto, è possibile elencare le caratteristiche inderogabili dei contratti di affitto breve:

•    Il contratto di locazione deve riguardare esclusivamente un immobile destinato ad uso residenziale, ovvero deve appartenere alle categorie catastali dall’A/1 fino a all’A/11 con l’esclusione della categoria catastale A/10 (Uffici e studi privati);

•    Il contratto di locazione deve avere una durata massima di 30 giorni (un mese);

•    Il contratto deve essere stipulato esclusivamente da persone fisiche, dunque, non in regime di impresa;

•    Il contratto di affitto breve può essere stipulato anche tramite intermediari immobiliare (inclusi i portali telematici);

•    I servizi aggiuntivi ammessi indicati, oltre all’uso dell’immobile, sono quelli legati alla fornitura di biancheria e di pulizia dei locali.

Su quest’ultimo punto, ovvero sui servizi aggiuntivi ammessi, val la pena di soffermarci poiché da essi può dipendere la classificazione dell’attività come di impresa.

 

Contratti affitto breve: servizi accessori

Il già citato art. 4 del D.L. n. 50/2017 menziona soltanto “la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali”, ovvero servizi strettamente connessi all’uso dell’immobile locato e non turistici in senso più generale.

Il rimando, poi, nel D.L. n. 50/2017 all’art. 1571 del codice civile, parrebbe escludere ogni tipo di servizio aggiuntivo alla locazione, ma proprio per la differente tipologia di affitto, sono previste minime differenze rispetto alla disciplina che regola i contratti tradizionali (con la formula 4+4), quelli a canone concordato (con la formula 3+2) o anche dai contratti di locazione transitoria (di durata compresa tra i 30 giorni e i 18 mesi).

Tant’è che, appunto, nei contrati brevi sono concessi servizi aggiuntivi alla semplice locazione.

Il discriminante tra servizio concesso o non concesso dipende dalla differenza tra affitto tra privati o in regime di attività di impresa: in altre parole sono concessi quei servizi aggiuntivi che non presuppongono un’organizzazione di impresa, con personale e mezzi, tipicamente turistica.

Sono ammessi, a titolo esemplificativo:
•    fornitura di biancheria;
•    la pulizia dell’immobile;
•    wi-fi gratuito;
•    parcheggio;
•    dotazione elettrodomestici (lavatrice, asciugatrice, phon, forno microonde;
•    eventuali commissioni di agenzia;
•    ecc…

Sono, viceversa, esclusi i servizi che prevedono l’utilizzo di personale e mezzi come:
•    vitto (prima colazione, trattamento di mezza pensione o pensione completa;
•    organizzazione di gite turistiche;
•    transfert;
•    animazione;
•    ecc…

E ciò poiché i servizi esclusi possono essere forniti esclusivamente con un’organizzazione stabile e, dunque, di impresa. Ma dato che il contratto di affitto breve può essere stipulato soltanto tra privati, tali servizi sono negati. Da quanto detto, le locazioni brevi sembrano, dunque, rientrare nella definizione di CAV (Case appartamenti vacanze) proprio per la fornitura di servizi tipici delle case vacanze.

Ma l’associazione non è automatica. Ad esempio, chi opera nella Regione Lombardia deve sapere che il decreto dirigenziale n. 13056 del 17.09.2019 non impone ai locatori di dichiarare di essere gestori di una struttura ricettiva “CAV” per poter ottenere il Cir (ovvero un codice identificativo regionale per la struttura da inserire obbligatoriamente in ogni annuncio, anche tramite piattaforme digitali), ma devono soltanto dichiarare di operare fuori dal regime d’impresa.

 

La cedolare secca nei contratti degli affitti brevi

A far data dal 2017, grazie al Decreto legge n. 50/2017, è stata estesa anche ai contratti di affitto breve la possibilità di optare per la cedolare secca sulle locazioni in sostituzione delle aliquote Irpef e le addizionali regionali e comunali. La stessa possibilità è concessa anche per le sublocazioni.

L’aliquota sostitutiva della cedolare secca è pari al 21%: il reddito ottenuto sarà così tassato in maniera autonoma e non rientrerà, in sede di dichiarazione dei redditi, nella base imponibile a cui si applica il relativo scaglione di tassazione Irpef che va dal 23% al 43%, oltre a dover pagare le addizionali regionali e comunali.

Il regime della cedolare secca, inoltre, prevede l’esonero dal pagamento dell’imposta di registro e di bollo. Sul punto, però, va detto che tali ultime due imposte sono dovute sui contratti di locazione (senza usufruire della cedolare secca) registrati presso l’Agenzia delle Entrate. Il contratto di locazione breve, però, non ha alcun obbligo di registrazione (salvo la trasmissione dei dati del contratto all’AdE). Quindi, anche se non si optasse per la circolare secca, l’imposta di bollo e di registro non sarebbero comunque dovute.

Infine, un risvolto fiscale a cui prestare attenzione è l’imponibile sul quale calcolare la cedolare secca. Infatti:
•    se nel canone vengono ricomprese anche le spese dei servizi aggiuntivi (es. biancheria e pulizia), l’aliquota della cedolare secca deve essere calcolata sull’intero importo, al lordo dei servizi;
•    se, invece, nel canone non vengono ricomprese anche le spese dei servizi aggiuntivi, ma questi ultimi sono indicati separatamente, l’aliquota va applicata soltanto sul canone, al netto delle spese dei servizi.

 

Gli obblighi di comunicazione nell’affitto breve

In ambito di locazioni brevi, sussistono specifici obblighi in capo al locatore e agli eventuali intermediari immobiliari relativi alla comunicazione e di natura fiscale e tributaria.

Anche se il contratto di affitto breve non deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate, sussiste l’obbligo di comunicare a quest’ultima i dati relativi ai contratti stipulati per il tramite di intermediari finanziari. Tali intermediari, anche telematici, devono trasmettere entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di stipula del contratto le seguenti informazioni:
•    dati anagrafici e codice fiscale del locatore;
•    durata del contratto;
•    ubicazione dell’unità immobiliare locata;
•    importo lordo riscosso dal locatore.

In base al dispositivo dell'art. 109 del TULPS (Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza) sussiste un ulteriore obbligo di comunicazione per tutti “i gestori di esercizi alberghieri e di altre strutture ricettive, comprese quelle che forniscono alloggio in tende, roulotte, nonché i proprietari o gestori di case e di appartamenti per vacanze e gli affittacamere, ivi compresi i gestori di strutture di accoglienza non convenzionali (…)”.

L’obbligo, dettato dal comma 3 di tale articolo, è quello di comunicare alle questure territorialmente competenti ed entro le ventiquattr'ore successive all'arrivo, i dati dei soggetti ospitati e la durata del pernottamento. La segnalazione può avvenire attraverso la procedura online "alloggiati web" o mediante fax, previo rilascio delle credenziali da parte della questura competente.

 

 

Gli obblighi fiscali nell’affitto breve

Vige in capo al locatore l’obbligo di pagare le tasse sugli introiti percepiti attraverso gli affitti brevi. A seconda che ci si avvalga della cedolare secca o meno e che si ricorra a un intermediario o meno si verificano tre situazioni differenti:

1.    Il locatore affitta direttamente l’immobile senza avvalersi di un intermediario: in sede di dichiarazione dei redditi dovrà pagare le tasse nella misura del 21% se si avvale della cedolare secca oppure in base allo scaglione Irpef se non se ne avvale;

2.    Il locatore affitta l’immobile avvalendosi di un intermediario, ma quest’ultimo fornisce solo un servizio di contatto tra domanda e offerta, ma non interviene nelle transazioni: il locatore dovrà adempiere direttamente agli obblighi fiscali come da punto precedente e l’intermediario non avrà neppure l’obbligo di comunicazione all’Agenzia delle Entrate;

3.    Il locatore affitta l’immobile avvalendosi di un intermediario che interviene anche nelle transazioni: in questo caso l’intermediario si pone come sostituto di imposta: ha l’obbligo di comunicazione all’Agenzia delle Entrate e dovrà trattenere il 21% del canone incassato dal locatore da versare al fisco entro il giorno 16 del mese successivo a quello dell’incasso. Se il locatore opta per la cedolare secca, in sede di dichiarazione dei redditi non dovrà versare alcunché a titolo di tasse poiché l’intermediario ha già girato al fisco quanto dovuto; se, viceversa non opta per la cedolare secca, dovrà versare la differenza tra quanto versato tramite l’intermediario e quanto dovuto in base agli scaglioni Irpef (in questo caso l’intermediario versa le trattenute a titolo di acconto).

Infine, in capo agli intermediari sussiste l’ulteriore obbligo fiscale di versare l’imposta di soggiorno come prescritto dall’art. 4 del D.L. n. 50/2017 e il contributo di soggiorno.

 

 

Contratti affitto breve: sanzioni

Per poter operare è necessario munirsi del Cir (che come detto è un codice identificativo regionale della struttura da indicare obbligatoriamente in ogni annuncio di affitto, anche tramite piattaforme digitali).

Nel caso di omessa, incompleta o infedele comunicazione del CIR è prevista una sanzione pecuniaria compresa tra 250 euro e 2.000 euro. La sanzione è ridotta tra 125 euro a 1.000 euro se la trasmissione del Cir è effettuata entro 15 giorni dalla scadenza.

 

 

Due Comuni a confronto: come affittare a Milano e a Parma

A titolo esemplificativo, illustro due esempi di regolamenti comunali relativi ai contratti di locazione breve.

Comune di Milano
Per poter affittare come soggetto privato un’unità abitativa destinata a CAV (quindi anche per brevi periodi) occorre presentare un’apposita domanda al SUAP digitalizzazione e orientamento Fare Impresa (Unità competente del Comune di Milano) esclusivamente in via telematica tramite la piattaforma nazionale “Impresainungiorno.gov.it”. La comunicazione deve essere completa delle autodichiarazioni e della documentazione richiesta, oltre che della planimetria catastale dei locali locati. Gli effetti della comunicazione decorrono dalla presentazione della stessa.
Solo dopo aver presentato la comunicazione al SUAP è possibile richiedere il Cir, ovvero il Codice univoco Identificativo Regionale (CIR), che consente l’accreditamento al portale web regionale denominato “Turismo 5”, predisposto per la gestione, a fini statistici, dei flussi turistici.
Come detto, l’indicazione del Cir negli annunci è obbligatorio. Nel caso di mancata indicazione è prevista una sanzione pecuniaria amministrativa compresa tra 500 euro a 2.500 euro.

Comune di Parma
Anche in questo caso deve essere presentata una comunicazione al SUAP tramite la Piattaforma Regionale Accesso Unitario utilizzando le proprie credenziali e le informazioni sono pubblicate sul sito del Comune emiliano. Nessuna indicazione, invece, è fornita in merito all’ottenimento del Cir (a differenza di Milano).
L’iscrizione è possibile per i privati (proprietari o usufruttuari) che affittano case o appartamenti ammobiliati ad uso turistico, in numero non superiore a 3.
Le comunicazioni (comprensive di dati del locatore, ubicazione degli immobili, periodi di affitto, ecc…) devono pervenire al Comune emiliano entro il 31 gennaio di ogni anno, utilizzando l'apposita modulistica, che viene compilata in regime di autocertificazione (Sezione A).
Se la comunicazione non viene rinnovata l'anno successivo, si considera efficace l'ultima comunicazione presentata.

 

 

Affitti brevi, il contratto-tipo della Camera di commercio

Infine, un breve accenno al contratto standard degli affitti brevi redatto dalla Camera di commercio di Milano Monza Brianza Lodi, in accordo con le Associazioni di categoria maggiormente rappresentative in ambito immobiliare e le principali Associazioni dei consumatori.
Lo scopo è quello di regolare le locazioni inferiori ai 30 giorni tra privati e ridurre, il più possibile, le liti e le controversie tra le parti, oltre a fornire uno strumento di maggior tutela legale e trasparenza.
Si ribadisce, però, che il suo ricorso è facoltativo e non obbligatorio.

Il nostro studio si offre disponibile per offrire ulteriori informazioni e consulenza i merito.