“Ciò che serve sapere sulle obbligazioni del locatore e del conduttore nelle locazioni in generale”

La materia delle locazioni è trattata nel libro IV intitolato “delle obbligazioni” dagli artt. 1571 c.c. e seguenti dove, in prima battuta, si enuncia la nozione della locazione, che è nella specie un contratto, con il quale una parte, il locatore, si obbliga a far godere all’altra, il conduttore, una cosa mobile o immobile per un determinato periodo di tempo, verso un corrispettivo determinato.

Rilevano in particolare gli obblighi gravanti sul locatore e sul conduttore disciplinati dagli artt. 1575 c.c. e seguenti e artt. 1587 c.c. e seguenti.

Dal lato del locatore, le obbligazioni a carico dello stesso sono, in via principale, l'obbligo di consegnare il bene in buono stato di manutenzione, l’obbligo di mantenerlo in condizione da servire all'uso convenuto e di garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

Dal lato del conduttore, si segnala invece l'obbligo di prendere in consegna il bene usandolo con la diligenza del buon padre di famiglia, nonchè l'obbligo di godere del bene stesso nei limiti della destinazione prevista nel contratto e il pagamento del corrispettivo nei termini pattuiti, insieme all'esecuzione nel corso della locazione delle riparazioni poste a suo carico e, da ultimo, la riconsegna del bene locato al termine del rapporto contrattuale.

LOCATORE

A seguito della consegna del bene, il locatore risulta avere adempiuto la propria prima obbligazione, pertanto, da quel momento in avanti, il conduttore è tenuto, in particolare, a pagare i canoni pattuiti.

Se il locatore non consegna o ritarda la consegna del bene locato tutte le spese conseguenti costituiscono un danno che deve essere risarcito dal locatore al conduttore.

Il locatore è tenuto a realizzare sull’immobile concesso in locazione tutte quelle opere di manutenzione straordinaria indispensabili per eliminare l'inevitabile deterioramento dovuto al trascorrere del tempo ed al caso fortuito, indipendentemente dal relativo costo, al fine di conservare la condizione esistente al momento della stipula del contratto, tenuto conto della destinazione concordemente stabilita.

Soltanto qualora il bene locato, per una causa non imputabile al locatore vada totalmente distrutto o cada in rovina parziale, così da non poter più essere usato neppure una volta eseguite opere di riparazione e di straordinaria manutenzione (si pensi ad un terremoto o ad un incendio), il contratto deve ritenersi risolto: il locatore, in tal caso, non risulta tenuto a ricostruire l'immobile, né il conduttore, non avendo più la disponibilità del bene, è più obbligato a pagare i canoni di locazione. Affinchè ricorra a tale riguardo la rovina parziale della cosa locata, la Suprema Corte ritiene che la rovina stessa debba riguardare gli elementi principali e strutturali del bene, in modo che ne sia pregiudicata definitivamente la funzionalità e l'attitudine a prestarsi al godimento previsto dalle parti nel contratto.

Il locatore, inoltre, è tenuto a garantire al conduttore il pacifico godimento del bene locato. Deve pertanto garantire quest’ultimo contro molestie da parte di terzi che pongono in discussione il diritto del conduttore di godere del bene locato.

Il conduttore, al fine di ricevere tutela, è pertanto tenuto a dare pronto e tempestivo avviso al locatore di tali turbative, a pena di risarcimento del danno che dal mancato avviso possa derivare al locatore stesso.

Tale garanzia non si estende, invece, alle molestie di fatto arrecate da terzi, che non pongano cioè in discussione il diritto del conduttore di godere del bene.

Ne consegue pertanto che, se nel corso della locazione si verificano infiltrazioni di umidità ad opera del proprietario del piano sovrastante, concretanti una chiara molestia di fatto, il conduttore non deve rivolgersi al locatore, ma direttamente al responsabile civile, nei cui confronti è legittimato a richiedere sia l'eliminazione delle cause della turbativa sia il risarcimento dei danni subiti.

All'obbligo del locatore di far godere il bene locato si riallaccia la garanzia prevista dall'art. 1578 c.c. a favore del conduttore, e cioè che il bene stesso sia esente da vizi.

I vizi rilevanti a tal fine sono soltanto quei difetti che, pur senza escluderla, diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità del bene all'uso pattuito, mentre sono da ritenersi privi di rilievo i vizi che comportano soltanto un fastidio per il locatario.

Se dunque il vizio insorge nel corso della locazione e tale vizio è da considerarsi rilevante, il conduttore ha diritto alla riparazione di esso a spese del locatore; qualora, invece, il vizio stesso sia già presente al momento della consegna del bene, tale situazione legittima il conduttore a chiedere la risoluzione del contratto oppure, in alternativa, la riduzione del canone in misura proporzionale alla rilevanza del vizio riscontrato ed alla ridotta possibilità di godimento della cosa locata, in modo che sia sempre mantenuto un equilibrio economico - giuridico tra le opposte prestazioni del locatore e del conduttore.

Il locatore non risponde dei vizi del bene locato solo in tre ordini di ipotesi:

A) se, al momento della stipulazione del contratto, i vizi erano facilmente riconoscibili;

B) se essi erano conosciuti dal conduttore in quanto gli erano stati evidenziati dallo stesso locatore o anche da una terza persona (si ritiene, infatti, che il conduttore il quale non abbia denunciato tali difetti abbia implicitamente rinunciato a farli valere ed abbia accettato il bene nello stato in cui esso si trovava al momento della consegna);

C) se il contratto limitava o escludeva espressamente la responsabilità del locatore per i vizi della cosa.

In quest’ultimo caso (sub c), la legge stabilisce che la rinuncia debba risultare da una dichiarazione scritta, che, se inserita in un modulo prestampato di contratto, deve anche essere richiamata e sottoscritta specificatamente.

Inoltre, ai sensi dell'art. 1579 c.c., il patto con cui si escluda o si limiti la responsabilità del locatore per i vizi della cosa non ha effetto, se il locatore li ha in malafede taciuti al conduttore oppure se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento del bene. Se poi i difetti in questione risultano altresì idonei ad esporre a serio pericolo la salute dell'inquilino o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, a prescindere da qualunque rinuncia, dal momento che la tutela del diritto alla salute prevale su qualsiasi patto tra privati di esclusione o limitazione della responsabilità.

CONDUTTORE

Venendo ora ad esaminare le obbligazioni principali del conduttore, si precisa che quest'ultimo è tenuto innanzitutto ad usare la cosa locata, secondo la sua destinazione, con la diligenza del buon padre di famiglia, col conseguente divieto di eseguire innovazioni che ne mutino la natura e la destinazione.

Tale obbligo, peraltro, è sempre operante nel corso del rapporto di locazione, indipendentemente dall'obbligo di restituire il bene nella medesima condizione in cui esso è stato ricevuto, una volta scaduto il termine del rapporto contrattuale.

La fondamentale obbligazione del conduttore è il pagamento del canone di locazione.

Al conduttore non è consentito in alcun modo astenersi dal versare il corrispettivo, né determinare unilateralmente il canone, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, anche quando tale evento sia ricollegabile al comportamento del locatore.

Solitamente il pagamento del canone di locazione ha una cadenza mensile anticipata, ma nulla vieta che le parti possano prevedere un pagamento posticipato o bimestrale, trimestrale, ecc.

Per quanto invece riguarda le modalità di pagamento queste dipendono dall’importo. Fino a 999,99 euro infatti il pagamento del canone può avvenire in contanti. Al di sopra di questa cifra è obbligatorio il pagamento per mezzo di bonifico o assegno bancario o postale.

Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata che avvengono nel corso del rapporto di locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile.

Il conduttore, infine, ha l'obbligo di riconsegnare il bene al termine del rapporto contrattuale, obbligo consistente nella effettiva immissione del locatore nella disponibilità dell'immobile, generalmente mediante la riconsegna delle chiavi.

Pur non essendo necessaria, risulta assai utile, a tal fine, la redazione, al momento della riconsegna del bene, di un verbale di consegna dell’immobile, recante la descrizione di esso e degli eventuali danni dallo stesso patiti, con la lettura dell’utenze, predisposto nel contraddittorio delle parti, così da superare ogni eventuale contestazione che dovesse insorgere al riguardo.

In ogni caso, la mancata verifica, all'atto della riconsegna delle chiavi, delle condizioni del bene locato e dei danni arrecati dal conduttore non implica, di per sé, la tacita rinuncia del locatore al diritto al risarcimento dei danni.

Il bene medesimo, peraltro, deve essere restituito nello stesso stato nel quale il conduttore lo aveva ricevuto, come disciplinato dall’art. 1590 del codice civile, fermo restando il normale deterioramento dovuto all'uso. Il locatore non può pretendere, infatti, di riottenere la cosa come se non fosse mai stata concessa in godimento ad alcuno, dal momento che l'usura è l'inevitabile conseguenza dell'utilizzazione del bene.