Comunione, condominio minimo e indivisibilità delle parti comuni

Colgo l’occasione offerta dalla sentenza pronunciata dal Tribunale di Busto Arsizio, Giudice Dott.ssa Silvia Torraca in data 7-10 febbraio 2020 per fare il punto sulla distinzione tra comunione e condominio, nella specie, minimo.

Questa distinzione non è di poco conto dal momento che su di essa vi è ragione di disquisire anche in materia di ricorrenza o meno dei requisiti per applicare i benefici del superbonus (detrazione del 110%) alle spese sostenute per gli interventi di ristrutturazione che migliorano l’efficienza energetica degli edifici e che riducono il rischio sismico.

Con questo articolo vorrei fare un po’ di chiarezza e fornire gli strumenti utili per distinguere e scegliere consapevolmente.

Cos’è la comunione?

Quando più persone sono contitolari di un diritto reale (per esempio della proprietà di un bene), essi partecipano ad una comunione. Quando nessuna ha la proprietà esclusiva della cosa ma il suo diritto investe la cosa nella sua totalità si ha comunione pro indiviso mentre quando si assegna ad ognuna una parte fisica ed individuata del bene si ha comunione pro diviso.

In questo contributo, farò particolare riferimento alla prima forma di comunione precisando che la misura della partecipazione di ciascuno alla comunione è rappresentata dalla sua quota e che, fatta eccezione per la sola comunione coniugale in cui le quote sono paritetiche, in quella ordinaria la misura può dipendere dalla volontà delle parti ovvero dalla legge o anche dalla volontà del defunto (comunione ereditaria).

Cos’è il condominio?

Quando più persone sono titolari in via esclusiva di una parte di un edificio (per esempio di un piano o di uno o più appartamenti) ma, nel contempo, sono anche proprietari delle parti comuni asservite all’uso della/e proprietà individuale/i (per esempio il suolo su cui sorge la costruzione, le fondazioni, le scale, il tetto, ecc.), si è in presenza di un condominio.

Il condominio è minimo quando è composto da due soli proprietari che abbiano anche parti di uso comune al servizio delle singole unità immobiliari. La particolarità di questo istituto è che la comunione sulle parti asservite all’uso delle proprietà esclusive è forzosa perché, almeno di regola, non è soggetto a scioglimento.

Indivisibilità delle parti comuni del condominio

La causa decisa dalla sentenza da cui prende le mosse il presente approfondimento, era stata radicata per ottenere lo scioglimento della comunione dell’area cortilizia e del sottotetto in un contesto di condominio minimo: due condomini comproprietari in ragione del 50% ciascuno delle parti comuni dell’edificio.

Originariamente, tra i comproprietari esisteva una comunione ereditaria (pro indiviso) sciolta con un atto notarile mediante il quale gli stessi si attribuivano reciprocamente oltre alla proprietà esclusiva di unità immobiliari anche la comproprietà indivisa in ragione di un mezzo, tra l’altro, dei vani, spazi, enti e servizi comuni del fabbricato.

Orbene, è principio consolidato da reiterate pronunce sul tema della Corte di Cassazione che in presenza di un edificio costruito da più soggetti su suolo comune, il condominio viene ad esistenza automaticamente nel momento in cui avviene l’assegnazione in proprietà esclusiva dei singoli appartamenti. Ne è diretta conseguenza la presunzione legale di comunione pro indiviso di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano in tale momento destinate all’uso comune ovvero a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso (cfr. Cass. Civ., Sez. 2^, Ordinanza n. 5335 del 02/03/2017).

Per inciso, la presunzione si estende alla proporzionalità tra la misura del diritto del partecipante sul bene individuale e sui beni comuni.

Applicandosi al caso concreto la disciplina del condominio si dovrà, quindi, sottostare al principio dell’indivisibilità di cui all’art. 1119 cc (siccome novellato dalla L. 220/2012) a mente del quale: le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.

Il consenso di tutti i condomini diviene, quindi, condicio sine qua non per operare la divisione delle parti comuni condominiali all’uopo non bastando una pronuncia giudiziale.

Come superare la presunzione di condominialità delle parti comuni

Al momento della costituzione del condominio, le parti coinvolte nell’atto (si pensi ad un atto di scioglimento di una comunione ereditaria ovvero alla prima vendita di una singola unità immobiliare da parte dell’originario, unico proprietario) possono operare delle scelte che vanno ad incidere sulla presunzione di condominialità: a tal fine, la volontà delle parti è sovrana.

Così, è lasciata all’autonomia privata la facoltà di sottrarre alla presunzione di comunione ex art. 1117 cc alcune della parti altrimenti comuni.

Un esempio potrebbe essere quello di una scala che conduce al piano interrato dove uno solo dei comproprietari dispone della cantina ovvero di una porzione di falda del tetto a copertura di parte dell’edificio terra-cielo di proprietà esclusiva. Non solo. Con il titolo originario è possibile modificare il criterio di proporzionale tra proprietà individuale e partecipazione al diritto sulle cose comuni.

Quindi, se è possibile escludere totalmente o parzialmente alcuni beni dal condominio, è altresì consentito attribuire l’uso esclusivo di una parte o di un intero bene condominiale a beneficio di un singolo proprietario. Vero è, però, che se il condominio viene ad esistere automaticamente per il semplice fatto che coesistano sul medesimo edificio proprietà singole e beni comuni, per superare la presunzione di condominialità occorrerà una apposita, esplicita previsione nel titolo non potendosi realizzare il medesimo effetto mediante un’iniziativa unilaterale del singolo ovvero una delibera assembleare (a maggioranza) o, da ultimo, una pronuncia giudiziale.