Condominio: cosa prevede il super Ecobonus e Sismabonus al 110%

 

Una delle misure a più forte impatto del Decreto Rilancio (Decreto-legge del 19 maggio 2020 n. 34 e pubblicato lo stesso giorno sulla Gazzetta Ufficiale) è l’Ecobonus con detrazioni al 110%.

Ma restano, comunque, alcune perplessità sulla sua applicabilità legate alla tempistica intercorrente tra la decisione dei lavori e il loro effettivo svolgimento e la concreta possibilità di cedere il credito di imposta a banche e istituti di credito non ancora attrezzati a reperire la misura. La tempistica, soprattutto, incide sulle scelte condominiali dove le decisioni sono prese con tempi diluiti a fronte della necessità di indire assemblee per confrontarsi e deliberare.

Ma prima di tutto capiamo cosa prevede il Decreto Rilancio in merito alle detrazioni di imposta su Ecobonus e Sismabonus, con particolare riferimento alle possibilità per i condomini.

 

 

 

Il super Ecobonus al 110% nel Decreto Rilancio

Il super Ecobonus è una misura inserita nell’articolo 119 del Decreto Rilancio (D.L. 34/2020) rubricato “Incentivi per efficientamento energetico, sisma bonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica di veicoli elettrici” allo scopo di dare ossigeno al settore edilizio, uno dei tanti messi duramente alla prova dal lockdown dovuto all’emergenza epidemiologica Covid-19.

Riprendendo il sistema di detrazioni finora adottato dai precedenti governi, l’esecutivo guidato da Giuseppe Conte ha aumentato notevolmente la percentuale della detrazione portandola al 110%, rendendo, in teoria, gratuito per il committente l’intervento edilizio.

Sul punto occorre fare due puntualizzazioni:
1.    La gratuità degli interventi si esplicano in un credito di imposta oppure in un recupero immediato attraverso uno sconto in fattura o ancora attraverso la cessione del credito (possibilità illustrate nei paragrafi successivi;

2.    Il 10% che eccede dal 100% è da intendersi come rivalutazione nel caso in cui si opti per il recupero delle detrazioni in sede di dichiarazione dei redditi; infatti, nell’alternativa dello sconto in fattura si ottiene il 100% del dovuto, mentre in caso di cessione del credito, si recupera il 90% delle spese effettuate (percentuali comunque elevatissime).

Ma entrando nel vivo della norma, si percepisce come questa sia rivolta sia alle singole unità immobiliari quanto e, verrebbe da dire, soprattutto, ai condomini che hanno la possibilità di riqualificarsi da un punto di vista energetico e di migliorare la loro stabilità da un punto di vista sismico.

 

 

Sul punto, infatti, va sottolineato il fatto che la maggior parte degli edifici presenti nel nostro paese sono stati costruiti negli anni ’70-‘80, periodo in cui non vi era l’attenzione attuale all’efficientamento energetico e non erano neppure in vigore le attuali normative antisimiche.

Di qui, la convenienza dell’Ecobonus e Sismabonus soprattutto per i condomini che hanno la possibilità di migliorare le prestazioni energetiche e antisismiche quasi a costo zero.

 

 

Cosa prevede il super bonus al 110%

Letteralmente, il primo periodo del primo comma dell’art. 119 del decreto Rilancio recita: “La detrazione di cui all’articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, si applica nella misura del 110 per cento, per le spese documentate e rimaste a carico del contribuente, sostenute dal 1° luglio 2020 e fino al 31 dicembre 2021, da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo (…)”.

Semplificando la norma, il super ecobonus, che riprende l’origiaria formulazione:

•    È innalzato dal 50% o 65% al 110%;

•    Prevede il recupero delle detrazioni in cinque anni con altrettante quote annuali constanti e uguali;

•    È dovuto su alcune tipologie di spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021.

Come accennato, se la tempistica può essere agevole per le villette unifamiliari o per le singole unità abitative, questa potrebbe essere una limitazione per i condomini dove la tempistica delle delibere assembleari, dell’avvio dei lavori e dei pagamenti sono più lunghe. In questo senso si starebbe muovendo il Governo: in sede di conversione in legge del decreto, infatti, i tempi potrebbero essere allungati anche sulla spinta delle richieste provenienti dal settore edilizio.

 

 

I soggetti beneficiari dell’Ecobonus 2020

Il comma 9 dell’art. 119 del D.L. 34/2020 individua in maniera precisa i soggetti che hanno diritto ad usufruire dell’Ecobonus al 110%, fermo restando le condizioni e i requisiti previsti.

Nell’elenco del dispositivo compaiono al primo posto i condomini, a dimostrazione del fatto che particolar attenzione è stata data agli edifici e non solo alle unità immobiliari.

La norma elenca i seguenti soggetti:
a)    condomini;
b)    persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari;
c)    Istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati e da enti che hanno le stesse finalità sociali adibiti ad edilizia residenziale pubblica;
d)    cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati sugli immobili posseduti e assegnati in godimento ai propri soci.
Il successivo comma 10, però, prevede una specifica esclusione che si riferisce al punto b) del comma 9. In base al comma 10, non possono utilizzare l’Ecobonus al 110% le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su edifici unifamiliari diversi da quello adibito ad abitazione principale

Il comma 10, però, precisa che sono esclusi dal beneficio “le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su edifici unifamiliari diversi da quello adibito ad abitazione principale”.

 

 

Il miglioramento delle classi energetiche

Condizione sine qua non per poter usufruire del super Ecobonus è il “miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio” o, laddove non sia possibile, “il conseguimento della classe energetica più alta”.

Il maggior efficientamento deve essere dimostrato da un attestato di prestazione energetica (A.P.E.) rilasciato da un tecnico abilitato nella forma di dichiarazione asseverata.

E’ evidente che gli edifici o le singole abitazioni che rientrano nella classe energetica “G” possono agevolmente raggiungere due classi superiori, a differenza delle case (soprattutto di nuova costruzione) che hanno già prestazioni energetiche elevate.

Ricordo, però, che la maggior parte dei palazzi e costruzioni italiane presenta una bassa classe di prestazione energetica. Il super Ecobonus rappresenta, dunque, una valida opportunità per migliorare le costruzioni del nostro paese a livello nazionale, facendoci accostare di più agli obiettivi europei dell’Agenda 2030 sulla sostenibilità ambientale.

 

 

Interventi ammessi all’Ecobonus al 110%

Non tutti gli interventi di riqualificazione energetica sono ammessi al super ecobonus con detrazione al 110%, ma solo quelli individuati nell’art. 119 del Decreto Rilancio. Nello specifico, al comma 1, sono previsti tre tipologie di interventi, due delle quali riguardanti espressamente i condomini.

La prima tipologia riguarda gli interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali dell’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della sua superficie disperdente lorda. La detrazione del 110% deve essere calcolata su un tetto massimo di spesa di 60 mila euro per unità immobiliare componente il condominio (per fare un esempio, se nell’edificio sono presenti 10 abitazioni, il tetto massimo di spesa a livello condominiale è di 600 mila euro).

La seconda tipologia di interventi riguarda le parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A, a pompa di calore, inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici o agli impianti di microcogenerazione. In questo caso la detrazione è calcolata su un tetto massimo di spesa per unità immobiliare componente il condominio di 30 mila euro. Inoltre, possono essere portate in detrazione anche le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto sostituito.

La terza tipologia di intervento riguarda espressamente le singole unità immobiliari e i lavori devono essere legati alla sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acquea calda sanitaria a pompa di calore, inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’istallazione di impianti fotovoltaici o con impianti di microgenerazione. Anche in questo caso, il tetto massimo di spesa, ma per il singolo immobile, resta di 30 mila euro.

Oltre a tali categorie di interventi, il Decreto Rilancio prevede l’ammisione all’Ecobonus al 110% anche per le seguenti ulteriori tipologie di interventi, a patto che i lavori siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno delle tre tipologie indicate sopra:

1.    Infissi e schermature solari: la detrazione spetta per l’acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi e di schermature solari;

2.    Impianti solari fotovoltaici da installare su condomini o singole unità immobiliari (purché abitazioni principali) fino a un tetto massimo di spesa di 48 mila euro per ogni unità immobiliare e, in ogni caso, con il limite di 2.400 euro per ogni kW di potenza nominale dell’impianto. Se, però, l’installazione avviene indipendentemente dai lavori di efficientamento energetico, il limite si riduce a 1.600 euro per ogni kW di potenza nominale dell’impianto.

3.    Installazione di colonnine di ricarica elettriche negli edifici.

 

Sismabonus al 110%

Come per l’Ecobonus, il Decreto Rilancio innalza al 110% la percentuale di detrazione anche per il Sismabonus (in precedenza le percentuali, comunque alte, arrivavano al massimo all’80% per i singoli edifici e all’85% per i condomini).

Ricordiamo che il Sismabonus è un credito di imposta da utilizzare in sede di dichiarazione dei redditi e calcolato sulle spese sostenute per gli interventi di messa in sicurezza degli edifici.

Come nella precedente disciplina, i condomini interessati dal bonus sono quelli ubicati nelle zone 1, 2 e 3 d’Italia, ovvero quelle considerate ad alto e medio rischio sismico. Restano escluse, così come nel Decreto Rilancio, le zone 4.

 

Sconto in fattura e cessione del credito

Una volte sostenute le spese, il condominio (o il singolo proprietario dell’immobile) può usufruire della detrazione pari al 110% sulle spese sostenute per gli interventi di efficientamento energetico o per i lavori anti-sismici.

Il credito di imposta può essere goduto in cinque quote di pari importo da detrarre a partire dall’anno successivo a quello in cui sono stati fatti i lavori.

In alternativa, però, il committente può optare per lo sconto in fattura o per la cessione del credito.

Con lo sconto in fattura, il committente cede il proprio credito di imposta direttamente all’impresa che esegue i lavori, la quale decurta l’importo sul corrispettivo da pagare. Successivamente, l’impresa può scegliere se portare in compensazione il credito acquisito con i propri debiti erariali oppure cedere a sua volta il credito a banche e istituti finanziari.

La cessione del credito prevede che l’ammontare della detrazione usufruibile sia ceduta a banche e istituti finanziari a fronte del riconoscimento del 90% del credito di imposta. Tale cessione può essere fatta direttamente dal condominio o dal privato, oppure indirettamente dall’impresa che ha svolto i lavori (come detto in merito allo sconto in fattura).

 

 

Applicabilità dell’Ecobonus al 110%

Come accennato all’inizio, non vi è dubbio che il super ecobonus sia una valida opportunità per sostenere il settore dell’edilizia, per migliorare l’efficientamento degli edifici italiani e per consentire ai condomini e ai privati di effettuare interventi quasi a costo zero.

Però ci sono dei però…

Alcune perplessità nascono dalla tempistica che riguarda specificatamente i condomini.
I tempi per deliberare gli interventi da compiere non sono brevi. Innanzitutto occorre indire una prima riunione condominiale per valutare l’ipotesi di un intervento edilizio. Dopodiché, una volta accertata la volontà di eseguirli, occorrerà contattare diverse imprese edili e vagliare i preventivi. Infine, sarà necessaria un’ultima convocazione assembleare condominiale per deliberare i lavori. Solo dopo tale iter i lavori potranno cominciare. Ma quanto tempo intercorre tra la prima riunione condominiale e la fine dei lavori?
Considerando la frequenza delle riunioni condominiali e la durata degli interventi in ambito condominiale (che durano in media di più rispetto a quelli su singole unità immobiliari) e tenuto conto che il Decreto Rilancio pone come termine ultimo il 31 dicembre 2021, i tempi sono stretti. Ribadiamo, però, che il D.L. 34/2020 deve ancora essere vagliato dal Parlamento e convertito in legge. Dunque, un procrastinamento della scadenza può essere introdotto e sarebbe auspicabile.

La seconda perplessità è legata allo sconto in fattura e alla cessione del credito.
Il primo potrebbe non essere applicato da molte imprese edili, soprattutto da quelle di piccole dimensioni che non hanno abbastanza debiti erariali da compensarli con il credito di imposta ceduto.
E in secondo luogo, non tutte le banche e gli istituti di credito (a dir la verità la maggior parte) concedono la cessione di credito, rendendo nei fatti nulla tale possibilità.

Senza le opzioni di sconto in fattura o di cessione del credito, le spese sarebbero (seppur recuperate nei cinque anni successivi) interamente a carico nel breve periodo del condominio o del privato. E data la crisi da Covid-19, la contrazione del reddito e l’incertezza sul futuro prossimo, non tutti i soggetti destinatari della misura potrebbero poter sborsare immediatamente la cifra necessaria per i lavori.