Condominio moroso, quali tutele per il creditore?

Nell’ambito della vita condominiale, accade spesso che i fornitori di servizi (manutenzione ascensori, pulizia spazi comuni, giardinaggio, disinfestazioni, ecc…) vengano pagati in ritardo o, meno frequentemente, non vengano pagati affatto. Soprattutto in quest’ultimo caso, il fornitore che vanta un credito nei confronti del condominio potrebbe decidere di rivolgersi al giudice per ottenere un titolo esecutivo nei confronti del condominio per poi procedere all'espropriazione dei beni e dei crediti.

Ma chi è tenuto a pagare? Solo il condominio, nelle vesti dell’amministratore condominiale, o anche i singoli condòmini? E, inoltre, il creditore può procedere all'espropriazione dei crediti presso terzi (condòmini morosi in primis)?

Sul punto, la normativa è stata modificata dopo l’entrata in vigore, nel 18 giugno 2013, della Legge 11 dicembre 2012 n. 220, meglio conosciuta come “riforma del condominio”.

Prima della riforma del condominio

Fino al 2013, ovvero fino all’entrata in vigore della riforma del condominio, il fornitore che vantava un credito nei confronti del condominio moroso, poteva a sua discrezione ottenere quanto dovuto (in possesso di un titolo esecutivo) da uno qualsiasi dei condòmini, il quale poi poteva esercitare un’azione di regresso sul condominio o sugli altri condòmini morosi (pro quota).  

Tale opzione era concessa al fornitore in virtù del principio di “responsabilità solidale” dei condòmini, situazione che si verifica quando più soggetti sono obbligati, appunto in solido, al pagamento di un debito comune.

Già prima dell’introduzione della riforma del condominio, però, la Suprema Corte di Cassazione Civile a Sezioni Unite, con la sentenza n. 9148 del 2008, si era espressa in merito modificando l’orientamento sulla natura della responsabilità del rapporto creditizio tra creditore e condòmini. Infatti, gli ermellini hanno privilegiato la “parziarietà” delle obbligazioni condominiali.

La Corte ha affermato il principio in base al quale ogni condòmino può essere tenuto a far fronte al debito condominiale solamente nei limiti della quota a lui spettante in base ai calcoli millesimali. Ciò poiché il debito nei confronti del creditore è “divisibile”, mentre la “responsabilità solidale” prevede l’indivisibilità della prestazione comune. Nella sentenza, infatti, i giudici della Suprema Corte si legge: “ritenuto che la solidarietà passiva, in linea di principio, esige la sussistenza non soltanto della pluralità dei debitori e della identica causa dell'obbligazione, ma altresì della indivisibilità della prestazione comune (…), la intrinseca parziarietà della obbligazione prevale. (…) Ai singoli si imputano, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto "interesse del condominio", in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza”.

La riforma del condominio

Il principio della Corte di Cassazione è stato confermato dalla Riforma del condominio attuata con la Legge 11 dicembre 2012 n. 220 che, in tema di espropriazione, ha modificato l’art. 63 delle Disposizioni per l'attuazione del Codice civile.
Al primo comma della norma citata, infatti, il legislatore ha aggiunto che l’Amministratore condominiale è “tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi” e al secondo comma che “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini”.

In pratica, con la riforma del condominio, il creditore ha l’obbligo di rifarsi in via preliminare sui beni del condominio e, in seconda battuta, sui condòmini morosi indicati dall’amministratore condominiale. Solo nel caso in cui il creditore non sia soddisfatto dopo l'escussione dei condòmini morosi, potrebbero essere tenuti a pagare quelli in regola con i pagamenti.

La possibilità del creditore di aggredire i beni del condominio si estende, dunque, anche ai crediti vantati dal condominio stesso? Può, quindi, il creditore aggredire i crediti presso terzi (a partire dai condòmini)?

L’espropriazione dei crediti presso terzi

La possibilità, per il creditore, di rifarsi sulle quote delle spese condominiali spettanti dai singoli condòmini in base alle tabelle condominiali conferma come il creditore possa aggredire sia i beni del condominio sia i crediti presso terzi.

Sul tale aspetto si è espressa recentemente la Corte di Cassazione (Cass., civ. sez. III, del 14 maggio 2019, n. 12715) che ha enunciato il seguente principio di diritto: «il creditore del condominio che disponga di un titolo esecutivo nei confronti del condominio stesso, ha facoltà di procedere all'espropriazione di tutti i beni condominiali, ai sensi degli artt. 2740 e 2910 c.c., ivi inclusi i crediti vantati dal condominio nei confronti dei singoli condòmini per i contributi dagli stessi dovuti in base a stati di ripartizione approvati dall'assemblea, in tal caso nelle forme dell'espropriazione dei crediti presso terzi di cui agli artt. 543 c.p.c. e ss.».

Per affermare tale principio, i giudici hanno preliminarmente sottolineato che in base agli artt. 2740 e 2910 c.c., mediante l'espropriazione forzata è possibile espropriare al debitore tutti i suoi beni, inclusi i crediti.

Per quanto riguarda, nello specifico, i crediti vantati dal condominio nei confronti dei singoli condòmini, questi sono legittimati dallo stato di ripartizione approvato dall'assemblea e sono la prova dell’effettivo “rapporto obbligatorio tra condominio e singolo condòmino”.

A riprova di ciò, val la pena citare nuovamente l'art. 63 delle disposizioni attuative del codice civile che, al primo comma, recita: “Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo (…)”.

In altre parole, i crediti vantati dal condominio nei confronti dei singoli condòmini possono essere aggrediti dal creditore del condominio stesso attraverso l’istituto dell’espropriazione presso terzi, a patto che il creditore sia in possesso di un titolo esecutivo.

Sempre nella sentenza della cassazione 12715/2019, si legge: “Essendo configurabile sul piano sostanziale un credito del condominio (rappresentato dal suo amministratore) nei confronti dei singoli condòmini, laddove esista altresì un titolo esecutivo in favore di un terzo e contro lo stesso condominio (sempre rappresentato dall'amministratore), in mancanza di una norma che lo vieti espressamente, tale credito può certamente essere espropriato dal creditore del condominio, ai sensi degli artt. 2740 e 2910 c.c., e la relativa esecuzione forzata non può che svolgersi nelle forme dell'espropriazione dei crediti presso terzi di cui agli artt. 543 c.p.c. e ss.”.

Ultima considerazione da fare e rilevabile nella sentenza è che il principio di espropriazione dei crediti presso terzi non viola il principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali, poiché il creditore può aggredire il debito di ogni singolo condòmino nei confronti del condominio solo nei limiti della sua quota di partecipazione al condominio stesso.