Condominio, spese rifacimento frontalini e solette
Addebitabilità a un solo condomino o all`intero condominio delle spese per il rifacimento dei frontalini dei balconi aggettanti in facciata
Per poter rispondere in maniera esaustiva al quesito formulato, sarà preliminarmente opportuno prendere le mosse dalla disciplina condominiale generale in materia di balconi, al fine di individuare se la proprietà degli stessi ha natura condominiale o esclusiva. Successivamente, sarà necessario analizzare la disciplina condominiale generale in materia di frontalini, precipuamente se i medesimi svolgano una funzione di tipo estetico ornamentale per l'intero edificio, e non solo di decoro per le porzioni immobiliari a essi corrispondenti. Chiarita la disciplina generale, sarà di seguito opportuno analizzare le caratteristiche proprie del balcone de quo, e del frontalino a esso annesso.
I balconi, secondo consolidata giurisprudenza, costituiscono elementi accidentali del fabbricato condominiale. Essi sono "privi di funzione portante rispetto alla struttura del fabbricato e non essendo destinati all'uso comune, ma soltanto all'uso e godimento di una parte dell'immobile oggetto di proprietà esclusiva, non costituiscono parti comuni dell'edificio (ex art. 1117 c.c.) ma devono considerarsi appartenenti esclusivamente al proprietario dell'unità immobiliare corrispondente, della quale costituiscono naturale prolungamento e pertinenza" (Cass. Civ. n. 8159/96).
"I balconi, non avendo una funzione portante, non costituiscono parti comuni, anche se sono inseriti nella facciata, in quanto formano parte integrante dell'appartamento cui accedono" (Cass. Civ., n. 637/00).
Mentre però per ciò che concerne gli elementi interni dei balconi (piano di calpestio, manto di copertura, ecc.) nessun dubbio ormai si pone sulla consolidata natura non condominiale, e dunque esclusiva, degli stessi (tra le altre, Cass. Civ., n. 21199/05), problematiche interpretative permangono circa la natura condominiale o meno degli elementi esterni dei balconi stessi e, per quel che in tal sede rileva, dei frontalini e della soletta.
I frontalini, quale elemento decorativo dei balconi, variano la propria natura - condominiale o esclusiva - a seconda della funzione architettonica che rivestono.
E infatti, così si esprime la Suprema Corte: "I fregi e gli elementi decorativi dei balconi (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante la soletta, i frontalini e i pilastrini) sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari a essi corrispondenti" (Cass. Civ., n. 8159/96).
Pur anche tenendo conto dei principi generali sinora affermati, va osservato che, la vera problematica che si pone in materia attiene alla ripartizione delle spese di rifacimento dei balconi, e in merito la giurisprudenza assume un atteggiamento di risoluzione della questione volto all'analisi caso per caso della problematica, tentando di stabilire nel concreto se le opere concernono parti costituenti proiezione della proprietà individuale ovvero elementi che, per la loro attinenza alla facciata, debbano considerarsi parti comuni dell'edificio ex art. 1117 c.c..
In particolare, con riferimento alle modalità di ripartizione delle spese relative alla manutenzione della soletta, variano al variare della natura del balcone: in particolare le spese sono a carico del solo proprietario del balcone, in ipotesi aggettante, mentre vengono ripartite tra il proprietario del balcone e quello del piano sottostante se di tipo incassato.
Si esprime infatti così la Suprema Corte: "I balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio - come viceversa accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e quindi di proprietà comune dei proprietari di tali piani; pertanto ad essi non può applicarsi il disposto di cui all'art. 1125 c.c.. Ne consegue che i balconi aggettanti pertanto rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accendono" (Cass. Civ., n. 218/11) (conf. Cass. Civ., sez. II, 12/01/2011, n. 587).
E ancora: "i balconi "aggettanti", costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa. A sua volta, i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore dei balconi "aggettanti"si devono considerare beni comuni a tutti, ex art. 1117 c.c., solo quando s'inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (ipotesi non ricorrente nel caso in esame). E, di più, anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nell'ipotesi di strutture completamente "aggettanti" - in cui può riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, nè, quindi, di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani.
Tuttavia, va evidenziato che affermare che i balconi "aggettanti" i rivestimenti, nonchè gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore degli stessi, quando non si inseriscono nel prospetto dell'edificio e non contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, appartengono in via esclusiva al proprietario dell'unità immobiliare cui si riferiscono, non significa che nel ripristino di questi beni (balconi comprensivi dei frontalini) il condomino sia libero di modificare l'estetica, la simmetria e il colore della facciata dell'edificio" (Cass. Civ., n. 2241/12).
Inoltre: "In tema di condominio, i balconi "aggettanti", i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell'art. 1125 c.c. I balconi "aggettanti", pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. (Nella specie la S.C., sulla base dell'enunciato principio, ha escluso che il proprietario dell'appartamento sito al piano inferiore potesse agganciare le tende alla soletta del balcone "aggettante" sovrastante, se non con il consenso del proprietario del corrispondente appartamento)"(Cass. Civ., 17/07/2007, n. 15913),
Dette pronunce hanno superato la precedente giurisprudenza in materia di balconi aggettanti, che applicava anche per gli stessi la medesima disciplina prevista per i balconi incassati, e dunque l'applicazione dell'art. 1125 c.c.. (Cass. Civ., n. 4821/83 e Cass. Civ., n. 283/87).
Solo quando il balcone abbia rivestimenti ed elementi decorativi nella parte frontale e inferiore, allora dette parti possono considerarsi beni comuni ex art. 1117 c.c..
E in tal senso meno recente Cassazione, confermata per la natura esclusiva dei balconi aggettanti da quella appena richiamata: "In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Pertanto, anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nella ipotesi di strutture completamente aggettanti - in cui può riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, nè quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani". (Cass. Civ., sez. II, 30/07/2004, n. 14576).
Mentre pertanto per il balcone aggettante la spesa di manutenzione del balcone completamente inteso è a carico esclusivo del proprietario dello stesso, salvo la natura decorativa che possano assumere frontalini e soletta, per il balcone incassato, la spesa della soletta sono ripartite tra proprietario del balcone e condomino del piano sottostante, ex art. 1125 c.c.: in detto ultimo caso il proprietario del piano sottostante potrà fare della parte di soletta che gli funge da copertura tutti gli usi che ritiene utili e necessari sempre nel rispetto delle prescrizioni di cui all'art. 1102 c.c.
Spostando l'attenzione sui frontalini, anche per questi ultimi, l'orientamento giurisprudenziale prevalente tende a una valutazione caso per caso della loro natura.
Infatti da una originaria presunzione di condominialità dei medesimi, si è passati a una indagine concreta sulla funzione effettivamente svolta dai frontalini stessi, e si è, attualmente, concluso in tal senso: "la spesa dei frontalini dei balconi non può essere ripartita tra tutti i condomini se non viene provata la loro funzione decorativa-ornamentale dell'immobile, secondo una valutazione riservata al giudice di merito, anche quando l'intervento venga imposto da ordinanza comunale per ragioni di sicurezza" (Cass. Civ., n. 1784/07).
La Cassazione ha precisato che, per decoro, deve intendersi: "l'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia e una specifica identità" (Cass. Civ., n. 851/07).
In assenza dunque di funzione decorativa-ornamentale la spesa di ripartizione dei frontalini non spetterà a tutti i condomini bensì, se il balcone è aggettante, al solo proprietario dello stesso.
In tal senso si è assestata l’ultima giurisprudenza in materia:
"In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole..."
Corte di Cassazione, sezione II, sentenza del 2 febbraio 2016, n. 1990.
Viceversa, qualora frontalini e solette, si presentino con caratteristiche uniformi, tali da poter rivestire una funzione di decoro architettonico dell'edificio, allora per essi è prevista una ripartizione delle spese comune tra tutti i condomini, in proporzione al valore della proprietà di ognuno (Cass. Civ., n. 568/00).
La natura decorativa di detti elementi può essere esclusa solo fornendo una precisa prova contraria, da cui risulti che il fabbricato sia privo di qualsiasi uniformità architettonica, o che si trovi in uno stato di scadimento estetico tale da rendere irrilevante la funzione estetica dei singoli particolari.
*****
Tutto quanto sinora argomentato, alla luce delle considerazioni svolte, si può agevolmente concludere nel senso che, in assenza di funzione decorativa-ornamentale la spesa di rifacimento dei frontalini di un balcone aggettante non spetterà a tutti i condomini bensì al solo proprietario dello stesso.
Avv. Elisabetta Segatori
I balconi, secondo consolidata giurisprudenza, costituiscono elementi accidentali del fabbricato condominiale. Essi sono "privi di funzione portante rispetto alla struttura del fabbricato e non essendo destinati all'uso comune, ma soltanto all'uso e godimento di una parte dell'immobile oggetto di proprietà esclusiva, non costituiscono parti comuni dell'edificio (ex art. 1117 c.c.) ma devono considerarsi appartenenti esclusivamente al proprietario dell'unità immobiliare corrispondente, della quale costituiscono naturale prolungamento e pertinenza" (Cass. Civ. n. 8159/96).
"I balconi, non avendo una funzione portante, non costituiscono parti comuni, anche se sono inseriti nella facciata, in quanto formano parte integrante dell'appartamento cui accedono" (Cass. Civ., n. 637/00).
Mentre però per ciò che concerne gli elementi interni dei balconi (piano di calpestio, manto di copertura, ecc.) nessun dubbio ormai si pone sulla consolidata natura non condominiale, e dunque esclusiva, degli stessi (tra le altre, Cass. Civ., n. 21199/05), problematiche interpretative permangono circa la natura condominiale o meno degli elementi esterni dei balconi stessi e, per quel che in tal sede rileva, dei frontalini e della soletta.
I frontalini, quale elemento decorativo dei balconi, variano la propria natura - condominiale o esclusiva - a seconda della funzione architettonica che rivestono.
E infatti, così si esprime la Suprema Corte: "I fregi e gli elementi decorativi dei balconi (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante la soletta, i frontalini e i pilastrini) sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari a essi corrispondenti" (Cass. Civ., n. 8159/96).
Pur anche tenendo conto dei principi generali sinora affermati, va osservato che, la vera problematica che si pone in materia attiene alla ripartizione delle spese di rifacimento dei balconi, e in merito la giurisprudenza assume un atteggiamento di risoluzione della questione volto all'analisi caso per caso della problematica, tentando di stabilire nel concreto se le opere concernono parti costituenti proiezione della proprietà individuale ovvero elementi che, per la loro attinenza alla facciata, debbano considerarsi parti comuni dell'edificio ex art. 1117 c.c..
In particolare, con riferimento alle modalità di ripartizione delle spese relative alla manutenzione della soletta, variano al variare della natura del balcone: in particolare le spese sono a carico del solo proprietario del balcone, in ipotesi aggettante, mentre vengono ripartite tra il proprietario del balcone e quello del piano sottostante se di tipo incassato.
Si esprime infatti così la Suprema Corte: "I balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio - come viceversa accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e quindi di proprietà comune dei proprietari di tali piani; pertanto ad essi non può applicarsi il disposto di cui all'art. 1125 c.c.. Ne consegue che i balconi aggettanti pertanto rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accendono" (Cass. Civ., n. 218/11) (conf. Cass. Civ., sez. II, 12/01/2011, n. 587).
E ancora: "i balconi "aggettanti", costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa. A sua volta, i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore dei balconi "aggettanti"si devono considerare beni comuni a tutti, ex art. 1117 c.c., solo quando s'inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (ipotesi non ricorrente nel caso in esame). E, di più, anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nell'ipotesi di strutture completamente "aggettanti" - in cui può riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, nè, quindi, di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani.
Tuttavia, va evidenziato che affermare che i balconi "aggettanti" i rivestimenti, nonchè gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore degli stessi, quando non si inseriscono nel prospetto dell'edificio e non contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, appartengono in via esclusiva al proprietario dell'unità immobiliare cui si riferiscono, non significa che nel ripristino di questi beni (balconi comprensivi dei frontalini) il condomino sia libero di modificare l'estetica, la simmetria e il colore della facciata dell'edificio" (Cass. Civ., n. 2241/12).
Inoltre: "In tema di condominio, i balconi "aggettanti", i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell'art. 1125 c.c. I balconi "aggettanti", pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. (Nella specie la S.C., sulla base dell'enunciato principio, ha escluso che il proprietario dell'appartamento sito al piano inferiore potesse agganciare le tende alla soletta del balcone "aggettante" sovrastante, se non con il consenso del proprietario del corrispondente appartamento)"(Cass. Civ., 17/07/2007, n. 15913),
Dette pronunce hanno superato la precedente giurisprudenza in materia di balconi aggettanti, che applicava anche per gli stessi la medesima disciplina prevista per i balconi incassati, e dunque l'applicazione dell'art. 1125 c.c.. (Cass. Civ., n. 4821/83 e Cass. Civ., n. 283/87).
Solo quando il balcone abbia rivestimenti ed elementi decorativi nella parte frontale e inferiore, allora dette parti possono considerarsi beni comuni ex art. 1117 c.c..
E in tal senso meno recente Cassazione, confermata per la natura esclusiva dei balconi aggettanti da quella appena richiamata: "In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Pertanto, anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nella ipotesi di strutture completamente aggettanti - in cui può riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, nè quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani". (Cass. Civ., sez. II, 30/07/2004, n. 14576).
Mentre pertanto per il balcone aggettante la spesa di manutenzione del balcone completamente inteso è a carico esclusivo del proprietario dello stesso, salvo la natura decorativa che possano assumere frontalini e soletta, per il balcone incassato, la spesa della soletta sono ripartite tra proprietario del balcone e condomino del piano sottostante, ex art. 1125 c.c.: in detto ultimo caso il proprietario del piano sottostante potrà fare della parte di soletta che gli funge da copertura tutti gli usi che ritiene utili e necessari sempre nel rispetto delle prescrizioni di cui all'art. 1102 c.c.
Spostando l'attenzione sui frontalini, anche per questi ultimi, l'orientamento giurisprudenziale prevalente tende a una valutazione caso per caso della loro natura.
Infatti da una originaria presunzione di condominialità dei medesimi, si è passati a una indagine concreta sulla funzione effettivamente svolta dai frontalini stessi, e si è, attualmente, concluso in tal senso: "la spesa dei frontalini dei balconi non può essere ripartita tra tutti i condomini se non viene provata la loro funzione decorativa-ornamentale dell'immobile, secondo una valutazione riservata al giudice di merito, anche quando l'intervento venga imposto da ordinanza comunale per ragioni di sicurezza" (Cass. Civ., n. 1784/07).
La Cassazione ha precisato che, per decoro, deve intendersi: "l'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia e una specifica identità" (Cass. Civ., n. 851/07).
In assenza dunque di funzione decorativa-ornamentale la spesa di ripartizione dei frontalini non spetterà a tutti i condomini bensì, se il balcone è aggettante, al solo proprietario dello stesso.
In tal senso si è assestata l’ultima giurisprudenza in materia:
"In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole..."
Corte di Cassazione, sezione II, sentenza del 2 febbraio 2016, n. 1990.
Viceversa, qualora frontalini e solette, si presentino con caratteristiche uniformi, tali da poter rivestire una funzione di decoro architettonico dell'edificio, allora per essi è prevista una ripartizione delle spese comune tra tutti i condomini, in proporzione al valore della proprietà di ognuno (Cass. Civ., n. 568/00).
La natura decorativa di detti elementi può essere esclusa solo fornendo una precisa prova contraria, da cui risulti che il fabbricato sia privo di qualsiasi uniformità architettonica, o che si trovi in uno stato di scadimento estetico tale da rendere irrilevante la funzione estetica dei singoli particolari.
*****
Tutto quanto sinora argomentato, alla luce delle considerazioni svolte, si può agevolmente concludere nel senso che, in assenza di funzione decorativa-ornamentale la spesa di rifacimento dei frontalini di un balcone aggettante non spetterà a tutti i condomini bensì al solo proprietario dello stesso.
Avv. Elisabetta Segatori
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