Conduttore: limiti alla sospensione del pagamento del canone

Assai frequentemente nei contratti di locazione è contenuta una clausola detta del solve et repete. Letteralmente significa: prima paga (solve) e poi richiedi in restituzione (repete).

L’effetto è quello di imporre al debitore di adempiere la propria obbligazione limitando le eccezioni opponibili al creditore e finalizzate a ritardare o evitare il pagamento.

La clausola solve et repete resiste al Covid-19

Questo articolo trae spunto dall’ordinanza del Tribunale di Rimini datata 28 giugno 2020.

In un procedimento cautelare promosso ex art. 700 cpc dal conduttore di un immobile facente parte di un’azienda alberghiera oggetto di affitto, per ottenere l’inibitoria nei confronti della proprietà all’escussione della fideiussione rilasciatale a garanzia delle obbligazioni discendenti dal contratto, il Giudice ha avuto modo di stabilire che la clausola solve et repete impone all’affittuaria di far valere qualunque rimedio solo dopo aver adempiuto all’obbligazione di pagamento del corrispettivo dell’affitto.

Solo la prova dell’insussistenza dell’obbligazione principale (eccepita quale conseguenza della impossibilità sopravvenuta della prestazione per effetto del lockdown), peraltro non fornita nel caso di specie, avrebbe potuto revocare in dubbio l’operatività della clausola in parola.

L’ordinanza coglie l’occasione per esplicitare più di un principio puntualizzando diversi profili utili per orientare locatori e conduttori nel mare magno dei rimedi contrattuali ai tempi del coronavirus.

Qui interessa approfondire solo i confini dell’applicazione della clausola limitativa della proponibilità delle eccezioni astraendo dal caso concreto sottoposto all’esame del Tribunale di Rimini e avendo come riferimento in generale le ricadute del lockdown sulla contrattualistica ad uso diverso.

L’art. 1462 del codice civile

La normativa codicistica dispone che la clausola di cui si sta discorrendo opera a tutela del creditore della prestazione neutralizzando l’effetto di qualsiasi tipo di eccezione fatte salve quelle di nullità, annullabilità e rescissione del contratto.

Queste eccezioni, invero, attengono alla esistenza stessa del contratto e pertanto la loro fondatezza lo travolgerebbe per intero e, con esso, anche la clausola che si invoca per paralizzarne l’effetto.

A ben vedere, tuttavia, l’elenco contenuto nell’articolo del codice non appare esaustivo.

Gli interpreti vi ricomprendono anche tutte quelle eccezioni che si possono definire estintive quali quelle di pagamento, novazione, compensazione, remissione e confusione dell’obbligazione.

L’eccezione di impossibilità sopravvenuta dell’adempimento della prestazione da parte del debitore rientrerebbe in astratto nel gruppo di queste ultime. In astratto, non sempre, però, in concreto.

Ferma la reiezione della eccezione di estinzione dell’obbligazione per sopravvenuta impossibilità da parte del Tribunale di Rimini che sul punto ha sottolineato la mancanza di prova, resta il fatto che nella parte motiva della sua ordinanza il Giudice estensore ha valorizzato il ridimensionamento delle misure finalizzate al distanziamento sociale e le potenzialità di ripresa del settore del turismo una volta esaurita l’emergenza sanitaria.

Pertanto, è parere di chi scrive che laddove anche di impossibilità sopravvenuta si fosse potuto parlare, in costanza di lockdown essa non avrebbe avuto i caratteri di assolutezza e definitività che il codice civile impone a questo fenomeno giuridico per farne discendere l’estinzione dell’obbligazione. In definitiva: si può ragionevolmente sostenere che l’impossibilità sopravvenuta in tanto in quanto minorata dalla parzialità e dalla temporaneità non potrebbe essere considerata un’eccezione in grado di frustrare l’operatività della clausola solve et repete.

La forma

In un contratto dove è garantita la libera negoziazione delle parti e dove le singole disposizioni sono oggetto di negoziazione, la clausola in parola non soffre formalità particolari.

La sua natura, tuttavia, è quella di clausola vessatoria, peraltro esplicitamente citata nell’art. 1341 cc.

Ne discende che se la locazione o l’affitto di ramo d’azienda è stato concluso sulla scorta di condizioni generali di contratto predisposte da uno solo dei contraenti ovvero mediante la sottoscrizione di moduli o formulari predisposti per disciplinare in maniera uniforme determinati rapporti contrattuali, la clausola del solve et repete per essere efficace nei confronti dell’obbligato deve essere da questo conosciuta o conoscibile usando l’ordinaria diligenza e, in ogni caso, deve essere specificatamente approvata per iscritto.

Conclusioni

La clausola limitativa della proponibilità delle eccezioni inserita in un contratto di locazione commerciale o di affitto di azienda o di un suo ramo, se formalmente valida ed efficace, potrebbe impedire al conduttore di opporre la sopravvenuta impossibilità della prestazione a causa del lockdown essendo essa carente dei requisiti della assolutezza e della definitività, indispensabili per determinare l’estinzione dell’obbligazione. Il conduttore dovrà quindi pagare il canone e, solo in un successivo momento, far valere le proprie ragioni nei confronti del locatore.