Contratti di locazione in forma libera o orale...


Il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta è affetto da nullità assoluta
Contratti di locazione in forma libera o orale...
Passiamo ora alla sentenza numero 18214 del 17/09/2015.
Quest’ultima riconosce che il contratto di locazione ad uso abitativo, stipulato senza la forma scritta richiesta, "è affetto da nullità assoluta, rilevabile d’ufficio, attesa la ratio pubblicistica di contrasto all’evasione fiscale".
Le Sezioni Unite della Cassazione, quindi, affrontano il concetto di nullità nei contratti di locazione orali.
La linea tracciata sposa il concetto di "nullità di protezione" e prevede che, se il conduttore riesca a provare che la forma orale fu imposta dal locatore, questi non potrà chiedere risarcimento per l'occupazione dell'immobile. Tuttavia, l'inquilino potrà chiedere la restituzione di quanto pagato in più sulla base degli accordi locali fra associazioni di categoria degli inquilini e dei proprietari.
Se, invece, la mancata registrazione è frutto dell'accordo tra inquilino e proprietario, potrà scattare la normale azione di nullità da parte del locatore, con richiesta del danno e dell'occupazione senza titolo.
La Suprema Corte, dunque, fa salva l’ipotesi in cui la forma verbale sia stata imposta dal locatore e tale prova, come detto, è a carico del conduttore, anche se la stessa Corte afferma la innegabile difficoltà probatoria di tale circostanza: il conduttore non dovrà, infatti, semplicemente provare che vi sia stato un rapporto di locazione orale, ma pure che su di lui siano state esercitate pressioni tali da assurgere ad una vera e propria "coazione idonea ad influenzare il processo di formazione della volontà", costituente una "inaccettabile pressione" ed una "sorta di violenza morale".
In conclusione il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta richiesta dall’art. 1, comma 4, della l. n. 431 del 1998 sarà affetto da nullità assoluta, rilevabile d’ufficio, ad eccezione del caso in cui la forma verbale sia stata imposta dal locatore: in tal caso l’invalidità è una nullità di protezione del conduttore, solo da lui denunciabile.

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di avv. Davide D'Angelo

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