Contratto di affitto "in nero"
La locazione di fatto alla luce delle pronunce delle Sezioni Unite e della legge di stabilità del 2016
La legge di stabilità del 2016 rappresenta, per certi versi, il recepimento degli orientamenti giurisprudenziali sorti in materia di locazioni "in nero". Ci si riferisce in particolare alle due sentenze del 17.09.2015 della Cassazione a Sezioni Unite, le n. 18213 e 18214.
Con la prima sentenza, le Sezioni Unite hanno affrontato il problema della simulazione del contratto di affitto e, segnatamente, l’ipotesi in cui il locatore registri un contratto nel quale è indicato un canone più basso rispetto a quello pattuito tra le parti e contenuto in una controdichiarazione.
Il Supremo consesso ha statuito la nullità del solo patto che determina il maggior canone, sulla base di una qualificazione della fattispecie in una prospettiva composita e, al contempo, valutando in concreto la funzione della previsione di invalidità. Sotto il primo aspetto, infatti, non costituendo il contratto simulato un unicum, non si può dire che la nullità colpisca l’intera fattispecie negoziale; quanto al secondo aspetto, la ratio dell’art. 13 l. 431/1998 che statuisce la nullità di "ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato" è prevista a tutela del contraente debole all’interno di una classica ipotesi di asimmetria contrattuale.
A ciò deve aggiungersi che la funzione precipua della legge è quella di evitare l’intento elusivo. Conseguentemente, qualora si dovesse porre nel nulla l’intero contratto di locazione, non verrebbe tutelata la finanza pubblica. Contra, colpendo la singola pattuizione dissimulata, il conduttore continua a godere del bene in forza di un contratto valido e ha il titolo per pretendere la restituzione delle maggiori somme indebitamente corrisposte; lo Stato può esigere quanto dovuto in base al contratto valido registrato.
E a nulla può valere, secondo la Corte, la successiva eventuale registrazione della controdichiarazione attestante la pattuizione contraria in ordine al maggior fitto, poiché la nullità che colpisce tale accordo è insanabile.
Con la sentenza n. 18214, le Sezioni Unite hanno affrontato un’altro aspetto della questione: le conseguenze sanzionatorie per la mancanza della forma scritta del contratto di locazione. Secondo la Corte, la forma richiesta dall’art. 1 co. 4 l. 431/1998 è ad substantiam e, in sua mancanza, il contratto è affetto da nullità assoluta e insanabile.
Nel caso, invece, in cui il locatore abbia preteso dal conduttore "l’instaurazione di un rapporto di locazione di fatto" ex art. 13 co. 5 l. 431/1998, la legge accorda al conduttore una speciale tutela.
Tale azione consente al solo conduttore di rilevare il difetto di invalidità del contratto.
Il motivo è presto detto: è vero che la ratio della legge è quella di combattere un fenomeno di rilevante interesse pubblicistico, quale quello delle locazioni "in nero", a fronte del quale la legge deve prevedere una nullità insanabile, tuttavia, nel caso di un vero e proprio abuso della posizione dominante del locatore, tale da aver determinato l'annientamento della volontà del conduttore, costretto per questo a sottostare alla richiesta del locatore concludere un contratto non scritto, il legislatore non può non tener conto della situazione di particolare debolezza di questo soggetto.
Dunque, nell'ottica del riequilibrio dell'asimmetria di forze economiche che si crea tra locatore e conduttore, il legislatore decide di tutelare la parte debole anche a fronte del sacrificio di esigenze pubblicistiche altrettanto rilevanti. E come spesso avviene, accorda alla parte più debole una speciale nullità di protezione. Inoltre è prevista anche la possibilità di chiedere che la locazione di fatto venga ricondotta a condizioni conformi agli accordi delle associazioni locali della proprietà e dei conduttori, con restituzione delle maggiori somme pagate.
La legge riconosce in tal modo una eccezionale ipotesi di sanatoria ad efficacia retroattiva del rapporto contrattuale nullo.
In questo solco giurisprudenziale, si inserisce la legge di stabilità del 2016 (art. 1 co. 59) che ha riscritto in parte l’art. 13 l. 431/1998.
Questa ha sancito la nullità di ogni patto contrario volto a determinare il maggior canone, prevedendo al contempo un vero e proprio obbligo a carico del locatore di registrare il contratto entro un termine trenta giorni, dando comunicazione al conduttore e all’amministratore di condominio entro sessanta giorni. La norma si pone nell’ottica di repressione di ipotesi assimilabili al caso sottoposto all’attenzione della sentenza n. 18213/2015, in cui si verifica cioè un fenomeno di simulazione relativa oggettiva parziale.
E’ stata tuttavia espunta la previsione della tutela specifica del conduttore mediante nullità di protezione del contratto di locazione di fatto nei casi di abuso della posizione dominante da parte dal locatore alla stregua dell’interpretazione fornita dalla sentenza SS. UU. 18214/2015, per cui oggi ogni violazione dell’obbligo di forma scritta è, anche nel caso di abuso, da ricondurre nell’ambito di operatività della nullità assoluta ed insanabile.
Con la prima sentenza, le Sezioni Unite hanno affrontato il problema della simulazione del contratto di affitto e, segnatamente, l’ipotesi in cui il locatore registri un contratto nel quale è indicato un canone più basso rispetto a quello pattuito tra le parti e contenuto in una controdichiarazione.
Il Supremo consesso ha statuito la nullità del solo patto che determina il maggior canone, sulla base di una qualificazione della fattispecie in una prospettiva composita e, al contempo, valutando in concreto la funzione della previsione di invalidità. Sotto il primo aspetto, infatti, non costituendo il contratto simulato un unicum, non si può dire che la nullità colpisca l’intera fattispecie negoziale; quanto al secondo aspetto, la ratio dell’art. 13 l. 431/1998 che statuisce la nullità di "ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato" è prevista a tutela del contraente debole all’interno di una classica ipotesi di asimmetria contrattuale.
A ciò deve aggiungersi che la funzione precipua della legge è quella di evitare l’intento elusivo. Conseguentemente, qualora si dovesse porre nel nulla l’intero contratto di locazione, non verrebbe tutelata la finanza pubblica. Contra, colpendo la singola pattuizione dissimulata, il conduttore continua a godere del bene in forza di un contratto valido e ha il titolo per pretendere la restituzione delle maggiori somme indebitamente corrisposte; lo Stato può esigere quanto dovuto in base al contratto valido registrato.
E a nulla può valere, secondo la Corte, la successiva eventuale registrazione della controdichiarazione attestante la pattuizione contraria in ordine al maggior fitto, poiché la nullità che colpisce tale accordo è insanabile.
Con la sentenza n. 18214, le Sezioni Unite hanno affrontato un’altro aspetto della questione: le conseguenze sanzionatorie per la mancanza della forma scritta del contratto di locazione. Secondo la Corte, la forma richiesta dall’art. 1 co. 4 l. 431/1998 è ad substantiam e, in sua mancanza, il contratto è affetto da nullità assoluta e insanabile.
Nel caso, invece, in cui il locatore abbia preteso dal conduttore "l’instaurazione di un rapporto di locazione di fatto" ex art. 13 co. 5 l. 431/1998, la legge accorda al conduttore una speciale tutela.
Tale azione consente al solo conduttore di rilevare il difetto di invalidità del contratto.
Il motivo è presto detto: è vero che la ratio della legge è quella di combattere un fenomeno di rilevante interesse pubblicistico, quale quello delle locazioni "in nero", a fronte del quale la legge deve prevedere una nullità insanabile, tuttavia, nel caso di un vero e proprio abuso della posizione dominante del locatore, tale da aver determinato l'annientamento della volontà del conduttore, costretto per questo a sottostare alla richiesta del locatore concludere un contratto non scritto, il legislatore non può non tener conto della situazione di particolare debolezza di questo soggetto.
Dunque, nell'ottica del riequilibrio dell'asimmetria di forze economiche che si crea tra locatore e conduttore, il legislatore decide di tutelare la parte debole anche a fronte del sacrificio di esigenze pubblicistiche altrettanto rilevanti. E come spesso avviene, accorda alla parte più debole una speciale nullità di protezione. Inoltre è prevista anche la possibilità di chiedere che la locazione di fatto venga ricondotta a condizioni conformi agli accordi delle associazioni locali della proprietà e dei conduttori, con restituzione delle maggiori somme pagate.
La legge riconosce in tal modo una eccezionale ipotesi di sanatoria ad efficacia retroattiva del rapporto contrattuale nullo.
In questo solco giurisprudenziale, si inserisce la legge di stabilità del 2016 (art. 1 co. 59) che ha riscritto in parte l’art. 13 l. 431/1998.
Questa ha sancito la nullità di ogni patto contrario volto a determinare il maggior canone, prevedendo al contempo un vero e proprio obbligo a carico del locatore di registrare il contratto entro un termine trenta giorni, dando comunicazione al conduttore e all’amministratore di condominio entro sessanta giorni. La norma si pone nell’ottica di repressione di ipotesi assimilabili al caso sottoposto all’attenzione della sentenza n. 18213/2015, in cui si verifica cioè un fenomeno di simulazione relativa oggettiva parziale.
E’ stata tuttavia espunta la previsione della tutela specifica del conduttore mediante nullità di protezione del contratto di locazione di fatto nei casi di abuso della posizione dominante da parte dal locatore alla stregua dell’interpretazione fornita dalla sentenza SS. UU. 18214/2015, per cui oggi ogni violazione dell’obbligo di forma scritta è, anche nel caso di abuso, da ricondurre nell’ambito di operatività della nullità assoluta ed insanabile.
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