Covid-19 e locazione commerciale: riconosciuta la riduzione del canone

Facciamo seguito ai nostri precedenti articoli intitolati “Il Coronavirus e gli effetti sui contratti già stipulati”, pubblicato in data 18.03.2020, e “Gli effetti del Coronavirus sui contratti di locazione”, pubblicato in data 01.04.2020, nei quali, in piena emergenza sanitaria, avevamo immediatamente rilevato la necessità di applicare la disciplina sulla sopravvenuta impossibilità della prestazione contrattuale, a seguito delle disposizioni restrittive adottate dal Governo italiano per limitare la diffusione del virus Covid-19.

Ribadiamo oggi il principio espresso sin da allora, avvalendoci anche della conferma giurisprudenziale di una sentenza emessa dal Tribunale di Roma lo scorso 27 agosto. Il provvedimento, infatti, conferma la nostra interpretazione, ossia legittima la sospensione dei canoni di locazione, in ragione della opportunità di rimodulare le condizioni del contratto di locazione a seguito della sopravvenuta pandemia da Covid-19 e delle relative limitazioni di apertura di esercizi commerciali, nello specifico di esercizi di ristorazione.

Nella fattispecie, infatti, il ricorrente aveva richiesto al Giudice di disporre, con un provvedimento di urgenza ai sensi dell’art. 700 c.p.c., la riduzione del canone di locazione mensile relativo ad un contratto di locazione ad uso commerciale per attività di ristorazione a decorrere dal mese di aprile 2020, ovvero disporne la sospensione in ragione delle limitazioni imposte dal Governo per l’emergenza sanitaria che, come ben sappiamo, aveva disposto la chiusura degli esercizi di ristorazione aperti al pubblico.

La motivazione addotta dal ricorrente, ovviamente, è il pregiudizio subito dal conduttore in conseguenza della chiusura del proprio esercizio e la incolpevole difficoltà di pagare un canone per le mensilità in cui non avrebbe avuto alcun guadagno dall’esercizio stesso.

Secondo i principi generali di correttezza e buona fede (ex art. 1375 c.c.), infatti, i contraenti dovrebbero ricontrattare le obbligazioni così come stabilite originariamente, a seguito della modifica sostanziale delle condizioni ad esse premesse.

Nessuno potrà negare che la emergenza sanitaria abbia modificato sostanzialmente i rapporti oggetto del contratto di locazione ad uso commerciale di un immobile che, per mesi, non ha potuto essere utilizzato allo scopo oggetto del contratto stesso.

È pacifico, infatti, che i contraenti abbiano dato per presupposto, in origine, l’esercizio dell’attività di ristorazione nell’immobile locato e che il canone sia stato quantificato tenendo conto dei guadagni dell’attività stessa.

Logicamente, perciò, le condizioni del contratto devono poter essere rinegoziate a seguito della imprevedibile sopravvenienza di limitazioni sostanziali all’esercizio dell’attività di ristorazione, come quelle determinate dalle misure restrittive anti Covid.

Il Tribunale di Roma ha innanzitutto rilevato che, a seguito dell’eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione posta a carico del conduttore, quest’ultimo avrebbe avuto il pieno diritto di richiedere la risoluzione del contratto stesso ma, nella fattispecie, tale soluzione non sarebbe stata nell’interesse di nessuna delle parti in causa, determinando, per il conduttore, la perdita dell’avviamento per l’attività economica e, per il locatore, la impossibilità di concludere un nuovo contratto.

Ai sensi dell’art. 1467, ultimo capoverso, c.c., “la parte contro la quale è domandata la risoluzione può evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto”.

Il Tribunale ha anche rilevato la scarsa efficacia delle misure previste con il Decreto Legge n. 18/2020, con la previsione di un credito di imposta del 60% sui canoni di locazione pagati nel mese di marzo 2020, considerata l’ingente perdita nei ricavi dell’esercizio nei mesi di lockdown, rispetto alle medesime mensilità dell’anno precedente.

Di conseguenza, al fine di ristabilire l’equilibrio nel rapporto così squilibrato a seguito delle misure limitative imposte dal Governo e considerando che, anche dopo la riapertura dell’esercizio commerciale, l’accesso delle clientela sarebbe stato limitato in ragione delle misure di sicurezza sanitaria (ingressi contingentati), il Giudice ha disposto la riduzione del canone di locazione del 40% per le mensilità di aprile e maggio 2020 e del 20% per le mensilità da giugno 2020 a marzo 2021.

Nel provvedimento citato, peraltro, il Tribunale di Roma ha altresì osservato come si dovrebbe giungere alle medesime conclusioni anche considerando la fattispecie dal punto di vista del locatore. Quest’ultimo, infatti, ai sensi dell’art. 1575 c.c., deve garantire al conduttore la utilizzabilità dell’immobile secondo gli usi indicati nel contratto, ossia l’attività di ristorazione. Stante la sostanziale impossibilità di tale prestazione, le premesse del contratto stipulato tra le parti sarebbero ugualmente mutate, con la conseguenza di dover applicare gli artt. 1256 e 1464 c.c.. (effettuando una riduzione dei canoni, in caso di impossibilità parziale).

Nello specifico, infatti, si precisa che, nel contratto di locazione, solamente in caso di impossibilità integrale di utilizzo dell’immobile il canone può non essere corrisposto, mentre per impossibilità definitiva, ma parziale o per impossibilità totale ma temporanea il canone sarebbe comunque dovuto (cfr. Cassazione civile sez. II, 24/04/2009, n. 9816).

Nella nostra ipotesi, dunque, il canone tornerà nella misura originariamente pattuita non appena la situazione di crisi sanitaria ed economica cessi e le prestazioni contrattuali originarie saranno nuovamente eseguibili dalle parti, senza dover operare alcuna risoluzione contrattuale.

Lo studio DM è disponibile a fornire una consulenza professionale in materia e a valutare l’opportunità di operare una rinegoziazione dei canoni per tutti i contraenti che si siano trovati o si trovino attualmente in questa situazione, fornendo una interpretazione personalizzata per ogni fattispecie e accompagnandovi nelle trattative necessarie ad attuare un accordo tra le parti.