Difformità e abuso edilizio: come sanarli?

Quando si parla di difformità e di abusi edilizi occorre preliminarmente sottolineare che le irregolarità possono essere urbanistiche e/o catastali. Nell’opinione comune, conformità catastale e urbanistica sono spesso considerate sinonimi, ma non è affatto così. Oppure si pensa che se l’immobile è correttamente depositato al Catasto, allora è ugualmente in regola anche per il Comune. Altro mito da sfatare.

Dunque, prima di capire quali siano gli abusi sanabili e come poter procedere alla loro regolarizzazione è bene chiarire cosa siano le difformità catastali e urbanistiche.

Successivamente si illustrerà quali tipologie di difformità e abusi possono essere sanati, perché è necessario superare l’ostacolo della doppia conformità.

Ma cominciamo col chiarire cosa siano le conformità catastali e urbanistiche.

 

 

 

Cos’è la conformità urbanistica?

Per conformità urbanistica si intende la corretta corrispondenza della situazione di fatto di un’unità immobiliare con i documenti e titoli abilitativi depositati nel Comune in cui è ubicato l’immobile.

La conformità urbanistica, infatti, chiama direttamente in causa un ufficio apposito del Comune di competenza che ha la funzione di controllo sul rispetto della disciplina urbanistica ed edilizia vigente.

La funzione dello Sportello unico dell’edilizia è, infatti, quello di verificare che i titoli abilitativi presentati o richiesti da chi vuole effettuare una ristrutturazione siano corretti e siano contemporaneamente rispettosi delle normative urbanistiche e dei piani regolatori.

Ogni volta che si effettuano delle ristrutturazioni, a meno che siano di “edilizia libera”, è necessario ottenere preventivamente un’autorizzazione da parte Sportello unico dell’edilizia oppure presentare una comunicazione/segnalazione di inizio lavori.

Se ciò non avviene si è in presenza di una difformità edilizia: non si è presentato oppure ottenuto il titolo abilitativo necessario, o ancora si è presentato un titolo abilitativo errato.

Attualmente, i titoli abilitativi contemplati nel Testo unico dell’edilizia (D.P.R. 380/2001) sono:

•    Il permesso di costruire, ovvero un’autorizzazione preventiva da richiedere al Comune di competenza quando si effettuano interventi di nuova costruzione, di ristrutturazione urbanistica e di ristrutturazione edilizia che comportino la realizzazione di un nuovo edificio in tutto o in parte differente da quello precedente, anche in riferimento alla volumetria o all’aspetto dei prospetti;

•    La “SCIA alternativa al permesso di costruire”, ovvero una comunicazione da presentare allo sportello in alternativa al permesso di costruire allo scopo di semplificare l’iter burocratico;

•    La SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) è un titolo abilitativo che va presentato al Comune di competenza quando gli interventi sono di manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia diversi da quelli per cui è richiesto il permesso di costruire;

•    La CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata) è un titolo abilitativo di natura residuale poiché va presentato al Comune di competenza quando gli interventi non richiedono il permesso di costruire, la SCIA oppure sono di edilizia libera.

Per completezza di informazione, va detto che esistono poi le attività cosiddette di “edilizia libera”, ovvero quelle in cui non è necessario alcun titolo abilitativo.
Le attività che possono essere realizzate in edilizia libera sono, generalizzando, gli interventi di manutenzione ordinaria, gli interventi di installazione delle pompe di calore, quelli volti all'eliminazione di barriere architettoniche e quelli di carattere temporaneo (come, ad esempio, tensostrutture o gazebi rimovibili).

 

Cos’è la conformità catastale?

Per conformità catastale si intende la corretta corrispondenza della situazione di fatto di un’unità immobiliare con i documenti, le planimetrie, fogli, particelle e mappali depositati nel Catasto in cui è ubicato l’immobile.

La conformità catastale, a differenza di quella urbanistica, chiama in causa il Catasto che è un ufficio apposito inglobato nell’Agenzia delle Entrate.

Il Catasto è un registro in cui sono presenti tutti gli immobili ubicati sull’intero territorio nazionale e la sua funzione è prettamente fiscale (per questo è legato all’Agenzia delle Entrate).

I documenti presenti nel Catasto, infatti, servono a stabilire un corretto calcolo delle imposte sui fabbricati urbani e un esatto valore della rendita catastale.

Anche in questo caso, ogni volta che si effettuano delle ristrutturazioni è necessario aggiornare i documenti depositati al Catasto al fine di calcolare una nuova eventuale rendita catastale e le relative imposte da versare.

Quando lo stato di fatto dei luoghi non corrisponde alle planimetrie depositate si è in presenza di un abuso edilizio (ad esempio, gli spazi interni sono disposti in maniera differente o addirittura sono inferiori rispetto alla situazione reale, ecc…).

 

 

Quando gli abusi o le difformità edilizie sono sanabili?

Riprendendo quanto scritto sopra è ora possibile specificare quando si parla di difformità o di abuso e quando è possibile sanarli.

Si parla di difformità quando è assente la conformità urbanistica. Ciò si verifica quando:
•    Non è stato richiesto allo sportello del Comune di competenza il permesso di costruire o non si è presentato un altro titolo abilitativo necessario (SCIA, CILA);
•    Quando è stato presentato un titolo abilitativo errato (ad esempio, si doveva presentare la SCIA e invece si è presentata la CILA).

Si parla di abuso edilizio quando è assente la conformità catastale. Ciò si verifica quando si effettuano degli interventi che poi non sono depositati al Catasto. In questo caso:
•    Non si sono aggiornati i documenti al Catasto anche se si è in possesso di titolo abilitativo valido;
•    Non si sono aggiornati i documenti al Catasto anche perché non si è in possesso di titolo abilitativo valido.

Un esempio classico di abuso edilizio è quello in cui si restringe il terrazzo per ampliare uno spazio interno del proprio appartamento facente parte di un condominio. Se non si è presentato alcun titolo e, dunque, non si è modificata la planimetria presente al Catasto, si parla di abuso edilizio.

 

Ma quando gli abusi o le difformità sono sanabili?

Il nostro legislatore ha previsto la possibilità di sanare un abuso o difformità edilizia soltanto se questi siano di natura “formale”, ma non “sostanziale”. Ciò significa che è possibile ricorrere alla sanatoria solamente se:

•    non si è richiesto o presentato un titolo abilitativo al Comune di competenza seppur l’intervento edilizio rispettasse la normativa urbanistica e sismica;

•    si è presentato un titolo abilitativo sbagliato per un intervento edilizio che rispetta la normativa urbanistica e sismica;

•    non si sono depositate le modifiche edilizie al Catasto di interventi che rispettano la normativa urbanistica e sismica.

Gli abusi o difformità “sostanziali”, al contrario, sono quelli per cui la natura dell’abuso esclude la possibilità di ottenere un titolo abilitativo e non sono mai sanabili.

Infine, lo spartiacque per capire se un abuso o difformità sia sanabile è il principio della doppia conformità.

 

 

Il principio della doppia conformità

Nel nostro ordinamento è possibile sanare un abuso edilizio abuso in maniera ordinaria solo quando si rispetta il principio della doppia conformità. Chiaro che, nella storia edilizia del nostro paese, si sono potuti regolarizzare gli abusi anche tramite i noti “condoni edilizi”, che però sono sanatorie straordinarie e non prevedibili.

Il riferimento normativo della doppia conformità è l’art. 36 del Testo unico dell’edilizia (DPR 6 giugno 2001 n. 380), che recita: “1. In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività (…), o in difformità da essa, fino alla scadenza dei termini (…), e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda”.

L’ultimo periodo della norma citata prevede, dunque, che per poter sanare un abuso edilizio, occorre dimostrare che:

•    Al momento della costruzione dell’opera, l’intervento realizzato abusivamente avrebbe comunque rispettato le normative urbanistiche e sismiche;

•    Al momento della presentazione della domanda di sanatoria, l’intervento realizzato abusivamente sia ancora rispettoso delle normative urbanistiche e sismiche vigenti.

Il principio della doppia conformità non è derogabile ed è stato introdotto dal nostro legislatore allo scopo di arginare il fenomeno dell’abusivismo edilizio. Infatti, la possibilità che in un futuro la normativa possa essere più favorevole, o semplicemente differente da quella vigente, potrebbe favorire la realizzazione di costruzioni abusive oggi, ma regolarizzabili magari in un prossimo futuro.

Un esempio potrebbe essere utile a chiarire meglio il concetto: ipotizziamo che i terreni limitrofi a un piccolo centro abitativo siano non edificabili, ma che lo stesso centro si stia ingrandendo in termini di popolazione e fabbricati…chiunque potrebbe ipotizzare che il terreno oggi non edificabile potrebbe diventarlo a breve. Così, si potrebbe pensare di realizzare un edificio in maniera abusiva sperando, poi, di presentare una sanatoria più avanti, quando un possibile nuovo piano regolatore trasformi il terreno oggi non edificabile in edificabile.

Il principio della doppia conformità evita tale rischio poiché per ottenere una sanatoria è necessario che le opere realizzate abusivamente siano comunque conformi alle norme vigenti al momento della realizzazione degli interventi che in quelle applicate al momento della presentazione della domanda della sanatoria. 

Nell’esempio di poc’anzi, infatti, una sanatoria non potrebbe essere possibile poiché al momento della costruzione dell’opera abusiva il terreno non era edificabile.

Il mio studio di architettura si occupa da circa 20 anni delle pratiche per sanare un abuso o una difformità edilizia. E in caso di bisogno si rende disponibile ad analizzare lo specifico caso.