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Diritto alla provvigione e mediazione svolta in forma societaria


Compravendita immobiliare: chiarimenti sul diritto alla provvigione quando l'attività di mediazione è svolta in forma societaria
Diritto alla provvigione e mediazione svolta in forma societaria

In forza degli artt. 2 e 6 della legge n. 39/1989, il diritto del mediatore alla provvigione è condizionato alla sua iscrizione negli appositi ruoli degli agenti di mediazione tenuti presso le Camere di Commercio. Fin qui tutto chiaro.

Più complessa si fa la questione quando l'attività di mediazione è svolta in forma societaria, tanto che con Ordinanza n. 10350 del 01 Giugno 2020 la Cassazione Civile, Sezione VI, è nuovamente intervenuta per fare chiarezza sull’argomento.

Due le questioni affrontate.

La prima riguarda l’iscrizione all’albo e il diritto alla provvigione. Come accade per l’agente persona fisica, anche nel caso in cui l’attività di mediazione sia svolta in forma societaria, il diritto alla provvigione in capo al mediatore società è condizionato all’iscrizione nell’apposito ruolo: i) della società stessa oppure ii) del suo legale rappresentante. Attenzione: in questo caso dovrà precisarsi che l’iscrizione della persona fisica non è fatta a titolo personale ma nella sua qualità di legale rappresentante.

L’altra questione riguarda la possibile contestazione circa la debenza della provvigione se dovesse emergere che l’attività di mediazione non sia stata svolta dai collaboratori della società iscritti nell’apposito ruolo degli agenti tenuto presso la Camera di Commercio. Ciò si verifica quando alcuni collaboratori della società, non iscritti in alcun ruolo, non si siano limitati a svolgere (come è consentito) una mera attività accessoria e strumentale a quella di mediazione, ma abbiano svolto una vera e propria attività mediatizia.

E’, quindi, importante definire il confine tra attività mediatizia in senso proprio e attività accessoria e strumentale a quest'ultima. A tal fine è utile richiamare l’Ordinanza n. 19115 del 25 settembre 2015, in cui la Suprema Corte di Cassazione, Sezione VI, ha chiarito che per attività tipica di mediazione non si intende solo il materiale contatto tra il mediatore e uno dei possibili contraenti della compravendita, ma tutta l'attività che precede e che segue la visita dell’immobile: reperimento dell’altro cliente, ricezione dell’incarico, assunzione di informazioni sul bene venduto, organizzazione della struttura di intermediazione ecc.

La mediazione si esplica, quindi, mettendo a frutto una pluralità di attività che consentono di addivenire alla conclusione dell’affare tra un acquirente e un venditore. La sola visita dell’immobile, pur segmento di indubbia importanza, non consente di imputare all’ausiliario lo svolgimento dell’attività mediatoria in senso proprio se a ciò si è limitato il suo intervento.

Occorrerà quindi, nel caso concreto, al fine di qualificare l’attività dell’ausiliario non iscritto all’albo, stabilire se egli abbia compiuto atti a rilevanza esterna efficaci nei confronti dell’acquirente e del venditore e vincolanti per la società stessa. Fatta questa premessa e tornando alla questione della provvigione, si deve affermare che se l’attività svolta dai soggetti non preposti ad agire in nome e per conto della società sia stata di vera e propria mediazione ai fini della conclusione dell’affare, il diritto alla provvigione sorge solo se tali soggetti (collaboratori della società) sono iscritti nell’apposito ruolo degli agenti di mediazione.

E’ quindi importante, al fine della maturazione del diritto alla provvigione se l’attività di mediazione è svolta in forma societaria, che al ruolo degli agenti di affari in mediazione, siano iscritti oltre ai legali rappresentanti e all’eventuale preposto a questo ramo di attività laddove non fosse l’unico della società, anche gli ausiliari che svolgono l’attività di mediazione in nome e per conto della società.

Se colui che ha svolto l’attività di mediazione non è abilitato al suo compimento, non può essere riconosciuto alcun diritto alla provvigione in capo alla società. Se parte dell’attività di mediazione è stata svolta da soggetti non iscritti, la società maturerà il diritto alla provvigione solo con riguardo all’attività di mediazione svolta dal soggetto regolarmente iscritto al ruolo.

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