Richiedi una consulenza in studio gratuita!

E' applicabile il principio dell'apparenza del diritto tra condominio e condomino?


Colui che, pur non essendo più proprietario dell'immobile, continua ad esercitare i suoi poteri di condomino deve pagare ugualmente le spese condominiali?
E' applicabile il principio dell'apparenza del diritto tra condominio e condomino?

Vi narro la questione che mi aveva proposto in data 14/02/2018 Tizio, proprietario di un appartamento sito in un condominio a Sabaudia (Latina), e che lo vende a titolo oneroso a Caio mediante atto redatto per iscritto e regolarmente trascritto.
In seguito a tale trasferimento, di cui non viene data notizia all’amministratore dello stabile Mevio, Tizio continua ad esercitare i suoi poteri di condomino.
In particolare il 16/01/2019 i condomini provvedono, con regolare deliberazione assembleare, all’approvazione e al riparto delle spese comuni.
Restando insoluta la quota relativa all’appartamento oggetto della suddetta compravendita, l’amministratore suddetto, provvede ad intimarne il pagamento a Tizio in via stragiudiziale.
Tizio, quindi, decide di rivolgersi a me per sapere se sia legittima la richiesta avanzata dall’amministratore Mevio.

PARERE
In questo caso in esame si presenta il problema di risolvere il quesito circa la titolarità in capo al condomino Tizio, che ha alienato la sua posizione immobiliare, delle obbligazioni per le spese delle parti comuni ad un periodo relativo successivo al trasferimento della proprietà allorquando, però , lo stesso condomino Tizio non  abbia comunicato  l’avvenuta compravendita all’amministratore ed abbia esercitato i poteri apparenti del condomino.

Il quesito può essere risolto verificando l’applicabilità del principio dell’apparenza ai rapporti tra condominio e condomino.

Su tale punto c’è una spaccatura della giurisprudenza, sanata recentemente da un arresto delle sezioni della Suprema Corte.

In merito al principio dell’apparenza ci sono diversi cenni da fare sull’istituto che ritengo fondamentali. Il primo prevede:
- la ratio: tutela dell’affidamento dei terzi;
- gli elementi costitutivi: 1) stato di fatto formalmente corrispondente a una realtà giuridica; 2) giustificato convincimento del terzo che le due situazioni coincidano
- le ipotesi contemplate dal legislatore: tra le altre, art.1189, 1 comma c.c. (pagamento al creditore apparente).

Ulteriore punto importante è l’applicabilità dell’istituto dell’apparenza ai rapporti tra condominio e condomino; in merito ci sono due orientamenti giurisprudenziali:
1° orientamento: (Cass., sent. 14/02/1981 n° 907, Cass. 01/09/1990 n°9079): il principio dell’apparenza del diritto è applicabile anche nei rapporti tra condominio e condomino, dunque, il venditore di una unità immobiliare facente parte dell’edificio condominiale che, dopo il trasferimento della proprietà, ha continuato ad esercitare i diritti apparenti del condomino deve continuare ad essere sottoposto al pagamento degli oneri condominiali.
2°orientamento (Cass., sent. 3/04/2001 n°4866; Cass., Sez. Un., sent. 08/04/2002 n°503535): è inapplicabile per difetto dei relativi presupposti il principio dell’apparenza del diritto nei rapporti tra condominio e condomino, dunque, obbligato al pagamento delle spese condominiali è solo il vero proprietario della porzione immobiliare.

Caso de quo: invocando il recente arresto delle Sezioni Unite della Suprema Corte, Tizio potrà essere non obbligato al pagamento delle spese condominiali relative al periodo successivo alla alienazione della sua porzione immobiliare.

1) Il legislatore ha riconosciuto il principio dell’apparenza espressamente alcune volte; ad esempio (per gli acquisti a titolo oneroso dall’erede apparente ex art.534 c.c.), il principio è stato esteso ed applicato, per ragioni di necessità che affiorano nella pratica, alle situazioni oggettive nelle quali il terzo si sia dimostrato inconsapevolmente indotto a confidare nella rispondenza al diritto della situazione esteriorizzata.

2) L’orientamento giurisprudenziale in esame rileva che la configurazione dell’apparenza richiede il concorso di due condizioni: da un lato uno stato di fatto formalmente rispondente ad una realtà giuridica, e dall’altro il giustificato convincimento del terzo che le due situazioni coincidano.

2.a) La tutela dell’apparenza non può essere invocata da chi abbia trascurato di accertare sui pubblici registri, contro ogni norma di avvedutezza, la situazione giuridica, appunto perché la pubblicità, ove imposta, ha la funzione di rendere nota ufficialmente la posizione che ne forma oggetto.
Questo, tuttavia, quando il nesso sia diretto; quando, invece, il rapporto negoziale non riguarda la situazione giuridica resa pubblica, perché si riconduce ad essa solo in via mediata, il riferimento alle risultanze dei pubblici registri viene a perdere il suo carattere determinante, per declassarsi a semplice indagine cautelativa che può risultare ultronea rispetto alle esigenze della pratica del diritto (Cass.,sent.16/11/1984, n°5818).
Il mancato controllo nei pubblici registri della posizione di proprietario dell’apparente condomino, da parte dell’amministratore condominiale, non è di ostacolo all’invocabilità del principio dell’apparenza del diritto, giacché  questa può essere fatta valere anche quando la situazione apparente non coincide con quella risultante dai pubblici registri, ove non viene in rilievo direttamente, ma solo come presupposto di una fattispecie complessa, rilevante autonomamente sul piano giuridico, addotta per giustificare l’errore del terzo in buona fede.
La pretesa fatta valere dall’amministratore, infatti, riguarda l’adempimento di un’obbligazione pecuniaria connessa con la titolarità del diritto di proprietà e non questo diritto di per sé (Cass., sent. 1-9-1990 n° 9079).

Alla luce di tale orientamento giurisprudenziale la posizione di Tizio apparirebbe chiaramente compromessa: infatti, ricorrerebbero tutti gli estremi per l’applicabilità del principio dell’apparenza.

In primo luogo Tizio non ha provveduto a comunicare all’amministratore Mevio l’avvenuto mutamento della titolarità dell’unità immobiliare.
In secondo luogo, continuando ad esercitare i diritti apparenti del condomino ha creato nell’amministratore Mevio la legittima convinzione di essere ancora proprietario della predetta unità immobiliare.
Tizio sarebbe, quindi, tenuto al pagamento richiestogli dall’amministratore Mevio.

2.b Tuttavia più di recente sono intervenute le Sezioni civili della Suprema Corte per sanare un contrasto intervenuto tra le sezioni semplici.
Difatti in contrapposizione all’orientamento su esposto se ne è formato un altro, altrettanto nutrito, propenso a negare l’applicabilità del principio dell’apparenza al caso in questione.
Tale pronuncia (Cass., Sezioni unite,sent. 08/04/2002, n°5035), prende mosse dalle seguenti considerazioni.

Il principio dell’apparenza del diritto è collegato all’esigenza di tutelare l’affidamento incolpevole, e cioè la buona fede del terzo che senza sua colpa, abbia fatto affidamento su una determinata situazione, esistente solo in apparenza, alla quale quindi fuori dall’applicazione del principio in argomento, non potrebbe collegarsi nessun effetto giuridico, con grave pregiudizio del terzo.
Caso tipico di applicazione del principio suddetto è quello dell’apparente rappresentato, il quale si sia comportato nel modo esterno in maniera tale da ingenerare nel terzo la convinzione plausibile e ragionevole dell’effettiva sussistenza della rappresentanza.
In tal caso, in forza del principio dell’apparenza del diritto, l’apparente rappresentato è tenuto a far fronte agli obblighi assunti a suo nome dal falsus procurator (in effetti al di fuori dell’applicazione del principio dell’apparenza del diritto, gli obblighi assunti dal falsus procurator in nome altrui non sorgerebbero né in capo al falsus procurator, non avendoli lo stesso assunti in nome proprio, né in capo all’apparente rappresentato, mancando la rappresentanza, con la conseguenza che il terzo in buona fede resterebbe pregiudicato nei suoi diritti e nei suoi interessi per aver confidato, senza sua colpa, nella validità ed efficacia del contratto).

Nel caso, invece, del rapporto tra condominio e singolo condomino, in ordine al pagamento, da parte di questo ultimo, della sua quota di spese sostenute per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, non si pone affatto una esigenza di tutelare al riguardo l’affidamento incolpevole del condominio, e quindi, di dare, a tal fine, corpo e sostanza ad una situazione apparente per non pregiudicare il condominio medesimo (Cass.,sent.19/04/2000,n°5122).

Difatti in tal caso non sorge, ai fini della tutela della buona fede del condominio, la necessità di collegare effetti giuridici alla situazione apparente, come nel caso esemplificato precedentemente nel quale, invece se non si collegassero effetti giuridici ad una situazione apparente, il terzo incolpevole non vedrebbe sorgere il rapporto sulla cui esistenza e validità aveva senza sua colpa confidato.

Il rapporto giuridico tra il condominio e l’effettivo singolo condomino, proprietario esclusivo della unità immobiliare, esiste infatti in ogni caso nella realtà, essendo previsto dagli articoli 1123 c.c. e 63 delle disposizione di attuazione del codice civile, e trattasi di un rapporto che, risultando da una situazione obiettiva quale è quella della proprietà delle varie unità immobiliari, non può essere influenzato dal comportamento di alcuno.

Non è possibile, inoltre, superare il limite sempre riconosciuto dell’operatività del principio dell’apparenza per tutti quei casi in cui l’ordinamento giuridico attribuisce valore costitutivo, probatorio o anche di semplice notizia ad un particolare sistema di pubblicità diretta a rendere nota ai terzi una determinata situazione giuridica.
Pubblicità ed apparenza sono, infatti, istituti che si completano l’un l’altro, rispondenti alle medesime finalità di tutela dei terzi di buona fede; proprio perché tendenti alle stesse esigenze pratiche; logica vuole che dove opera la prima non abbia più ragione di essere la seconda.
La tutela dell’apparenza non può, infatti, tradursi in un indebito vantaggio per chi abbia trascurato di accertarsi della realtà delle cose, preferendo affidarsi alla parvenza dei fatti.

Facendo applicazione dei principi suddetti al caso in esame appare chiare la posizione di Tizio.
Tizio, quindi, fondatamente potrà opporsi alla richiesta inoltrata dall’amministratore Mevio circa il pagamento delle spese condominiali relative al periodo successivo alla intervenuta vendita della propria unità immobiliare.
Difatti, nessuna rilevanza ha il comportamento di Tizio che, successivamente alla vendita, ha continuato ad esercitare i diritti apparenti del condomino.
Dall’altro canto, l’amministratore Mevio non potrà sostenere che nell’ipotesi di alienazione di una porzione dell’edificio in condominio, occorre una iniziativa del nuovo acquirente o del venditore idonea a rendere nota la nuova titolarità della proprietà trasferita.
Al contrario, rientra, tra gli obblighi dell’amministratore, al fine di individuare il soggetto tenuto al pagamento delle spese condominiali, consultare i relativi registri immobiliari.
Il mancato assorbimento di tale obbligo non può tradursi in un indebito vantaggio per chi abbia trascurato di accertarsi della realtà delle cose, preferendo affidarsi alla parvenza dei fatti.

 

Articolo del:



L'autore è esperto in Responsabilità civile
AVV. FIORILLO RAFFAELE
CORSO VITTORIO EMANUELE III 113 PALAZZO B INTERNO
04016 - Sabaudia (LT), Lazio


L'autore dell'articolo non è nella tua città?

Cerca un professionista con le stesse caratteristiche a te più vicino.

Cerca nella tua città o in una città di tuo interesse

Altri articoli del professionista

Responsabilità del medico o responsabilità medica?

Qual è la natura giuridica della responsabilità del medico e quali sono le implicazioni per il paziente

Continua

La responsabilità del medico, il consenso informato

Il mancato consenso informato genera una responsabilità del medico autonoma dal buon o dall’errato esito della prestazione sanitaria

Continua