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Immobili in costruzione, come tutelarsi se il costruttore non restituisce gli acconti


Il costruttore/venditore ha l'obbligo di rilasciare una garanzia fideiussoria in favore dell'acquirente per assicurare la restituzione degli acconti già versati
Immobili in costruzione, come tutelarsi se il costruttore non restituisce gli acconti

 

Il rischio più grande cui va incontro un promissario acquirente quando si impegna ad acquistare un immobile da costruire e non si addiviene poi alla compravendita per fatto e colpa del costruttore/venditore è riconducibile alla perdita delle somme di denaro corrisposte a quest’ultimo a titolo di acconto.

A tacere dei casi in cui il promissario acquirente è, magari, persona poco accorta e non ha svolto le opportune verifiche sulle finanze del costruttore/venditore, può comunque accadere che nel tempo intercorrente tra la sottoscrizione del contratto preliminare ed il rogito si verifichino eventi economicamente pregiudizievoli per il costruttore che gli impediscano non solo di ultimare i lavori, ma soprattutto di estinguere i debiti (es. mutuo erogato dalla banca) garantiti da iscrizione ipotecaria e contratti per far fronte alla costruzione dell’immobile.

In questi casi andare al rogito è impossibile perché, a prescindere dallo stato della costruzione, l’immobile è gravato da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli che il promissario acquirente non è in grado estinguere con il saldo prezzo. Né si può pensare a cuor leggero di risolvere il compromesso perché il venditore non sarebbe in grado di restituire gli acconti ricevuti.

Accade, così, che il promissario acquirente si trovi senza una casa nuova e senza i soldi destinati al suo acquisto.

Il D.lgs. n. 122/2005 ha introdotto l’obbligo a carico del costruttore/venditore di rilasciare una garanzia fideiussoria in favore del promissario acquirente: al verificarsi di una situazione di crisi legislativamente individuata, il promissario acquirente sarà tenuto indenne dal fideiussore con riguardo a tutte le somme anticipate al costruttore/venditore.

In questo articolo si focalizzerà l’attenzione sull’escussione della fideiussione.

Verificatasi una delle situazioni di crisi del costruttore/venditore individuate dalla legge (art. 3 comma 2 D.lgs. 122/2005), il promissario acquirente potrà rivolgersi al fideiussore (banca o compagnia assicurativa) chiedendo il rimborso dell’importo garantito composto dagli acconti versati e maggiorato degli interessi legali.

Si badi a non dimenticare la liquidazione degli interessi perché se gli acconti sono cospicui e sono stati versati già da diversi anni, la somma corrispondente agli interessi potrebbe ammontare anche a qualche migliaio di euro.

La legge pone a carico del promissario acquirente un unico obbligo: dimostrare di aver eseguito i pagamenti di cui chiede il rimborso al fideiussore. Converrà, quindi, tenere ordinatamente sempre traccia di ogni pagamento e delle rispettive fatture/ricevute rilasciate dal venditore/costruttore.

Leggendo le condizioni che disciplinano le polizze fideiussorie per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, salta però all’occhio il caso di polizze che prevedono ulteriori obblighi a carico del promissario acquirente.

Vi sono, ad esempio, polizze fideiussorie che prevedono un obbligo di comunicazione a carico dell’assicurato circa i ritardi e le notizie negative sull’avanzamento dei lavori. Il fideiussore, ricevuta la richiesta di escussione, chiederà pertanto al promissario acquirente non solo di documentargli di aver eseguito i pagamenti di cui chiede il rimborso, ma anche di aver adempiuto tempestivamente agli altri obblighi indicati in polizza a suo carico.

Trattasi di obblighi il più delle volte ignoti al promissario acquirente più attento e di difficile adempimento. Ritornando al caso dell’obbligo di informazione, si osserva che spesso l’assicurato prende effettiva coscienza del ritardo e di notizie negative sull’avanzamento dei lavori solo dopo mesi. Quindi, anche laddove fosse consapevole di tale onere, rischierebbe di fornire l’informativa chiesta dal fideiussore in ritardo.

Cosa dovrà, dunque, fare il promissario acquirente se non è in grado di provare di aver adempiuto ad un obbligo previsto nella polizza fideiussoria, ma non dalla legge? Deve considerarsi inadempiente e deve considerare perso il suo diritto a ricevere il rimborso dal fideiussore?

Premesso che dovrà accertarsi, caso per caso, che effettivamente l’obbligo previsto in polizza non possa in alcun modo ricondursi ad un obbligo di legge, si fa presente che lo spirito del D.lgs. 122/2005 e la sua interpretazione e applicazione da parte della giurisprudenza sono volte ad assicurare la massima tutela possibile al promissario acquirente. Siffatto intento sarebbe facilmente eluso se si consentisse ai fideiussori di redigere delle polizze le cui condizioni restringessero l’operatività della legge limitando i casi di rimborso. Il promissario acquirente dovrà, quindi, far valere l’invalidità di quelle clausole che gli impongono oneri in violazione della ratio della legge ed insistere perché il fideiussore gli liquidi quanto dovuto.

Lo Studio dell’Avv. Angela Poggi è a disposizione per approfondimenti e chiarimenti in materia nonché per assistenza stragiudiziale e giudiziale di promissari acquirenti sin dalla fase in cui si verifichino situazioni di ritardo/sospensione/interruzione dei lavori di costruzione.

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