Il parcheggio in condominio: come e quando possibile

L’utilizzo del cortile condominiale quale parcheggio per la propria autovettura è da sempre oggetto di diversi dibattiti non solo tra i condòmini ma, sotto diversi profili, anche in ambito giuridico.

Nel tempo si sono susseguiti sul punto molteplici interventi legislativi, ma il problema dei cortili condominiali – per tali intendendosi l’area circondante l’edificio – quali teatro di parcheggi illegittimi è sempre attuale.

Anzitutto, il cortile condominiale è di proprietà comune di tutti i condòmini (art. 1117, n. 1, c.c.) ed è funzionale “a fornire, in via primaria, aria e luce agli edifici che vi si affacciano e a servire, in via complementare, da disimpegno per le esigenze degli immobili che lo circondano, consentendo il traffico delle persone e, in via eventuale, dei veicoli” [1].

Sono stati, quindi, così stabiliti gli usi del cortile condominiale da una risalente pronuncia della Suprema Corte che ha comunque fatto salva la volontà dei condomini di destinare a proprio piacimento l’area condominiale in questione, previo rispetto di un limite quantitativo (gli altri condomini devono poterne fare pari uso) e qualitativo (obbligo di non modificare unilateralmente la destinazione del bene comune), potendo godere ogni condomino della cosa comune nel modo che più gli aggrada, ma sempre nel rispetto altrui, non essendo l’uso paritetico in questione inteso in termini di assoluta fruizione uniforme della res [2].

Da ciò discende che, salvo espresso divieto, i condomini potranno parcheggiare la propria auto all’interno del cortile condominiale anche senza che vi sia una specifica destinazione in tal senso di matrice regolamentare, rispettando però sempre i limiti sopracitati.

Se tuttavia il cortile non dovesse essere sufficientemente capiente per ospitare le auto di tutti i condomini che vorranno ivi parcheggiare, dovrà vigere un meccanismo di turnazione stabilito con apposita delibera dell’assemblea approvata a maggioranza.

Si badi bene, però, che non è possibile assegnare in via esclusiva e per un tempo indefinito un posto auto all’interno dell’area condominiale, essendo questa considerata innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120, comma 4, c.c. con nullità della relativa delibera assembleare [3].    

Il diritto esclusivo al posto auto in un condominio, infatti, esiste solo se derivante da specifico contratto e, pertanto, a questo proposito i millesimali posseduti da ciascun condomino non avranno il minimo peso.

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[1] Cass. Civ. sent. n. 3380/1977
[2] Cass. Civ., sent. n. 22464/2014
[3] Cass. Civ. sent. n. 11034/2016