Il solaio è sempre un bene pertinenziale?

Solaio come pertinenza dell’immobile acquistato

In determinati atti di compravendita può risultare difficile comprendere se determinati locali siano compresi nell’immobile principale. Per risolvere tale quesito, talvolta, è necessario comprendere se sussista tra essi un vincolo pertinenziale.

Con le opportune verifiche del caso, si dovrebbe verificare che il solaio costituisca pertinenza dell’immobile acquistato ai sensi dell’art. 817 c.c. Invero, il vincolo pertinenziale si sostanzia nella relazione di strumentalità e complementarità funzionale esistente tra due beni suscettibili di distinta individuazione e perciò non costituenti parti di un singolo bene caratterizzato da unitarietà strutturale ed organica.

Il legame di pertinenza postula innanzitutto un elemento oggettivo, dato dalla destinazione di un bene al servizio (ovvero, alla gestione) o all'ornamento (ovvero, al miglioramento estetico) del bene cui serve; occorre poi un elemento soggettivo, costituito dalla rispondenza della destinazione impressa all'effettiva volontà dell'avente diritto di creare il suddetto vincolo (Cfr. Corte Cass. n. 11970/2018 e Corte Cass. n. 5143/2011).

Secondo l’orientamento dottrinale e la giurisprudenzia maggioritaria, il bene pertinenziale per essere tale deve arrecare un’utilità al bene principale e la giurisprudenza di legittimità ha, a più riprese, precisato come “per potersi ravvisare il vincolo pertinenziale tra due beni, tra loro distinti ed autonomi, è necessario che il proprietario della cosa principale abbia la piena disponibilità anche della cosa accessoria e che la destinazione pertinenziale, specie quando essa derivi da un atto non negoziale, sia attuale ed effettiva e possa essere fatta risalire ad un comportamento oggettivamente valutabile che destini l'una cosa al servizio o all'ornamento dell'altra, postulando, peraltro, il vincolo anche l'esclusività della funzione accessoria dell'un bene rispetto all'altro” (Sent. Corte Cass. n. 14559/2004).

A ciò si aggiunga la circostanza per cui la giurisprudenza ritenga che la legittimazione alla creazione di un vincolo di pertinenzialità tra le cose spetti a chi abbia la proprietà, un diritto reale di godimento o comunque la piena disponibilità giuridica di entrambi i beni, implicando un atto reale di destinazione che può desumersi pure da fatti concludenti (Sent. Corte Cass. n. 27636/2018).

Regime dei beni pertinenziali

Chiarito il concetto di bene pertinenziale, è necessario stabilire quale sia il regime giuridico degli atti e dei rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale. A ciò sovviene l’art. 818 c.c. che prevede che “gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non diversamente disposto”. Dunque, qualora non sia escluso da un atto di compravendita, ovvero da un regolamento condominiale, le pertinenze seguono il bene principale.

Dello stesso avviso è la giurisprudenza di legittimità che ha ribadito l’assunto legislativo sostenendo a più riprese come il proprietario del bene principale e del bene costituente pertinenza, nel trasferire a terzi la proprietà del primo bene, possa in ogni caso, sempre riservarsi la proprietà di un bene o dell’altro, determinando in tale modo la cessazione del vincolo pertinenziale.

Sicché laddove non vi sia una espressa e chiara volontà del soggetto alienante di riservarsi la proprietà del bene pertinenziale, deve ritenersi che gli accessori pertinenziali di un bene immobile siano compresi nel trasferimento dell’immobile principale, anche in caso di mancata indicazione nell’atto di vendita (Sent. Corte Cass. n. 21656/2019 – Sent. Corte Cass. n. 26946/2006).