Case in affitto, manutenzione straordinaria e tutela dell'inquilino

Quando si prende in affitto un immobile, occorre prestare molta attenzione al suo stato manutentivo perché, purtroppo, le tutele che la legge e la giurisprudenza mettono a disposizione del conduttore nel caso in cui occorresse eseguire sull’immobile interventi di straordinaria manutenzione non necessariamente coincidono con il rimedio di cui in concreto l’inquilino necessita.

In altre parole, se ci accorgessimo che l’appartamento che abbiamo preso in affitto e in cui abitiamo o che abbiamo destinato ad ufficio, piuttosto che il negozio o il capannone che abbiamo affittato per esercitarvi un’attività lavorativa, necessita di urgenti opere di straordinaria manutenzione (ad esempio di bonifica o di messa in sicurezza), ci aspetteremmo, magari, di poter chiedere ed ottenere una condanna del proprietario alla esecuzione delle opere necessarie. Insomma, di non essere costretti a subire oltre al danno, rappresentato, ad esempio, da una limitazione e un disagio nell’uso dell’immobile, anche la beffa, cioè dover anticipare le spese per i lavori di manutenzione.

Ecco, va chiarito subito che siffatta “soluzione”, cui la maggior parte degli inquilini pensa di poter ricorrere non solo non è prevista dalla legge, ma è bocciata anche dalla giurisprudenza, la quale ha ripetutamente rigettato le domande giudiziali degli inquilini che chiedevano la condanna del locatore alla esecuzione di lavori di straordinaria manutenzione.

Bisogna, dunque, sapere che semmai si verificasse la necessità di eseguire nell’immobile urgenti opere di straordinaria manutenzione, la tutela dell’inquilino va ricercata in un’altra soluzione.

Ogni inquilino è un caso a sé: le esigenze e i bisogni sono differenti, così come le disponibilità economiche. È, quindi, opportuno valutare quali tutele la legge mette a disposizione e scegliere quella che meglio si adatta al caso concreto.

Le tutele previste dalla legge a favore dell’inquilino sono:

1. il rimborso nel caso in cui il conduttore anticipi i costi per l’esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria che vanno eseguiti;

2. la risoluzione del contratto di locazione;

3. la riduzione del canone di locazione.

Sempre ed in ogni caso, il conduttore come prima cosa deve informare per iscritto il locatore delle problematiche relative all’immobile e dei disagi e dei danni che stanno cagionando all’inquilino. Può essere che il proprietario a questo punto decida di attivarsi per far eseguire le opere rimediali, ma se così non fosse, quale tutela, tra le tre, è bene che invochi l’inquilino?

Vediamo di individuare i pro e i contro delle tre soluzioni.
Un inquilino con sufficienti disponibilità economiche, potrebbe ritenere più conveniente optare per la soluzione n. 1: cioè eseguire i lavori a proprie cure e spese e chiedere poi il rimborso al locatore. Questa soluzione ha sicuramente il vantaggio di assicurare al conduttore che i lavori siano eseguiti a regola d’arte, tempestivamente e in modo da recare minor disagio al godimento dell’immobile. Il problema è che il proprietario, ricevuta la richiesta di rimborso, potrebbe contestare la necessità di alcuni lavori e/o l’eccessivo costo di altri e riconoscere, quindi, all’inquilino un rimborso inferiore rispetto alle spese che questo ha anticipato. È bene, quindi, se si opta per questa soluzione, trasmettere alla proprietà, prima dell’inizio dei lavori, un preventivo quanto più dettagliato possibile con l’indicazione di tutte le opere che verranno eseguite e dei relativi costi. L’ideale sarebbe accompagnare il preventivo con una relazione di un tecnico che attesti lo stato dell’immobile, le problematiche che presenta, descriva le opere rimediali e dia indicazione dei relativi costi. In questo modo, contestazioni postume da parte della proprietà apparirebbero evidentemente pretestuose.

Se il proprietario non si attivasse per far eseguire le opere rimediali e il conduttore non volesse o non fosse in grado di assumersi questo onere, la soluzione n. 2, quindi la risoluzione del contratto, potrebbe essere quella da seguire. In questo modo il conduttore evita sia il disagio di permanere in un immobile che necessita di interventi di straordinaria manutenzione, sia di dover sostenere degli esborsi magari anche importanti, sia il rischio di non vedersi rimborsate tutte le anticipazioni. Occorre però, per contro, mettere in conto le difficoltà di reperimento di un altro immobile idoneo ed il trasloco.

Se infine l’immobile, pur essendovi l’esigenza di eseguire lavori di straordinaria manutenzione, potesse continuare ad essere goduto dall’inquilino e quest’ultimo non intendesse trasferirsi altrove né anticipare i costi per le opere rimediali, le parti potrebbero convenire una riduzione del canone (soluzione n. 3). Tale soluzione si presta sicuramente ad essere la meno onerosa per ambo le parti. È evidente, però, che l’entità e la gravità delle opere di straordinaria manutenzione deve essere tale da consentire il perdurare del godimento dell’immobile in assoluta sicurezza.

Lo Studio Legale Poggi è a disposizione per consulenze ed assistenza in materia.