L'acquirente di un immobile deve pagare i debiti condominiali del venditore?

1. Premessa

Appare logico pensare che l'acquirente non debba rispondere dei debiti sorti antecedentemente l'acquisto. Basti pensare, per esempio, al caso in cui ci siano dei lavori condominiali semplicemente deliberati antecedentemente all'acquisto. D'altra parte, se ci poniamo nei panni del creditore, la situazione potrebbe ribaltarsi. Come fa il creditore a conoscere l'esatta composizione della compagine condominiale? Poniamo il caso, assai frequente, in cui il condominio sia composto da centinaia di condòmini, come individuare il nostro debitore?

Tale nodo è stato sciolto dalla Suprema Corte di Cassazione sancendo il principio di diritto a mente del quale “L'acquirente dell'unità immobiliare che sia subentrato nel condominio, non può essere ritenuto obbligato in via diretta verso il terzo creditore relativamente ai debiti sorti in un momento precedente all'acquisto” (Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza n. 12580/2020, depositata il 25 giugno).

2. Il caso

Un avvocato chiede ad un condomino il pagamento pro-quota delle proprie competenze professionali per l'attività profusa nei confronti del condominio nel periodo 2002-2008. Il condomino, dal suo canto, si oppone al precetto sostenendo di aver acquistato l'immobile solo nel 2013 e, pertanto, di non essere tenuto al pagamento del debito sorto in epoca precedente all'acquisto. Il Tribunale accoglie l'opposizione a precetto, ma la Corte d'appello ribalta la decisione di primo grado.

Il Giudice d'appello, infatti, fonda il proprio convincimento su una serie di considerazioni in favore dell’avvocato creditore.
L'art. 63, comma 4, disp. att. c.c. stabilisce che «Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente». In realtà tale norma metterebbe al sicuro il condomino in quanto, avendo acquistato l'immobile nel 2013, sarebbe responsabile, al limite, per i debiti sorti fino al 2012.

L'art. 1104, comma 3, c.c., dal suo canto, recita «Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati».

Il combinato disposto delle due norme viene interpretato dalla Corte nel senso che il cessionario (ovvero l’acquirente) sarebbe obbligato in solido con il cedente (ovvero l’alienante) verso i terzi.

La Corte d’Appello, infine, conclude sottolineando che il condominio è caratterizzato dalla ripartizione degli oneri tra i condòmini in relazione alle rispettive quote millesimali e che sarebbe oltremodo difficile, per il creditore, individuare chi, realmente, riveste la posizione di condomino nel momento in cui è sorto il credito.

Avverso tale decisione del Giudice d’appello il condomino ricorre in cassazione.

3. La decisione

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 12580 del 23 gennaio 2020 resa pubblica mediante deposito in cancelleria il successivo 25 giugno 2020, ribalta nuovamente l'esito del giudizio riconoscendo, questa volta, le ragioni del condomino.

Il condomino si lamenta in quanto ritiene che la Corte d’Appello sia caduta in errore ritenendo l'acquirente obbligato verso i terzi per i debiti sorti anteriormente all'acquisto.

Gli Ermellini, invece, evidenziano, al riguardo, che l'art. 1104 c.c. richiamato dal Giudice d’appello, interpretato in maniera restrittiva, si riferisce esclusivamente ai “contributi” ovvero alle quote condominiali richieste e non pagate e non, più genericamente, ai debiti del condominio ovvero ai debiti “pro-quota” del singolo condomino nei confronti dei terzi.

La Cassazione pone i propri paletti: l'acquirente dell'unità immobiliare che sia subentrato nel condomìnio, non può essere ritenuto obbligato in via diretta verso il terzo creditore relativamente ai debiti sorti in un momento precedente all'acquisto.