Locazione ad uso diverso e tassazione canoni non percepiti

In anni di crisi come quelli che stiamo vivendo, accade sempre più di frequente che con l’obiettivo di risparmiare sulla consulenza del legale, si scarichino dal web facsimili di contratto, li si adatti alla bell’è meglio alle proprie necessità e si proceda alla stipula.

Spessissimo ciò accade per la formalizzazione di contratti di locazione. Orbene, capita talvolta che si incorra in errore trascurando aspetti problematici dell’esecuzione del contratto che solo in un momento successivo si rivelano importanti e che, invece, avrebbero potuto essere previsti e regolati in anticipo e a tutela del locatore.

E’ questo il caso, tra gli altri, della tassazione dei canoni non percepiti.

Spieghiamo meglio il concetto. Nelle locazioni ad uso diverso dall’abitativo, il proprietario dell’immobile locato è tenuto a pagare le imposte sui canoni anche se non riscossi fino a che non giunga a termine il procedimento di convalida dello sfratto per morosità del conduttore.

La Corte di Cassazione ha confermato questo principio con la recente sentenza n. 348 del 9 gennaio 2019. Orbene, la convalida dello sfratto determina la risoluzione del contratto perciò il reddito che deriva da esso va dichiarato fino a questo momento a prescindere dalla sua effettiva percezione.

Ciò accade tutte le volte in cui il contratto non regola altrimenti gli effetti dell’inadempimento del conduttore e lascia al locatore l’onere di notificare la citazione per la convalida onde ottenere anche il provvedimento di rilascio.

E’ possibile, tuttavia, anticipare il momento della risoluzione e, così, contenere questo antipatico quanto ingiusto prelievo fiscale.

Come?

Premetto che la motivazione della sentenza sopra citata rammenta che nei contratti ad esecuzione continuata o periodica (come appunto sono quelli di locazione), l’effetto della risoluzione non si estende alle prestazioni già eseguire per cui non viene meno l’obbligo di pagamento del canone per il periodo, precedente la risoluzione, durante il quale il conduttore ha goduto il bene o aveva comunque la disponibilità dello stesso. Questo significa che il consenso delle parti convergente sulla risoluzione non può avere effetto retroattivo o, comunque, è dubbio che tale effetto possa essere opposto all’Erario. Vi è però la possibilità di usare il rimedio previsto dall’art. 1456 c.c. (clausola risolutiva espressa).

I contraenti possono convenire espressamente con una clausola ad hoc che il contratto si risolva nel caso in cui sia omesso il pagamento anche di una sola scadenza del canone.

In questo caso la risoluzione si verifica di diritto quando il locatore dichiara al conduttore che intende valersi della clausola risolutiva.

A tale data si può chiedere al Giudice adito per la convalida di ricondurre l’effetto risolutivo. Inoltre, tale data è senz’altro opponibile all’Erario in quanto contenuta in un provvedimento giudiziale.

Lo sfortunato locatore avrà così modo di limitare al massimo il prelievo fiscale.

Attenzione massima e prudenza, quindi, nello scaricare da Internet acriticamente e nell’utilizzare senza supervisione del professionista moduli e formulari!

Lo Studio dell’Avv. Angela Poggi è a disposizione per approfondimenti e chiarimenti in materia.