Locazione commerciale: parliamo delle clausole Coronavirus

Con il Covid-19, si sa, per qualche tempo dovremo convivere.

Convivenza non significa rinunciare ad agire, bensì tornare ad agire adottando le opportune cautele.

E questo vale in ambito sanitario ma anche nell’ambito dei contratti.

Quali precauzioni possiamo quindi adottare dovendo sottoscrivere un contratto di locazione ad uso commerciale in epoca Covid-19?

In realtà, ne basta solo una.

I contraenti, d’ora in poi, dovranno infatti pensare ad una clausola coronavirus, ad una clausola, cioè, che consenta loro di gestire l’incertezza circa l’andamento del virus e quindi l’incertezza circa le sue eventuali ripercussioni negative sul rapporto contrattuale (nel senso, cioè, di pregiudicare la capacità del conduttore di pagare il canone nella misura convenuta) laddove i contagi dovessero tornare ad aumentare e fossero adottate nuovamente delle misure restrittive.

Ogni clausola coronavirus sarà un caso a sé perché andrà redatta considerando molte variabili, che ne differenzieranno così di volta in volta il contenuto.

Occorrerà, ad esempio, capire come le parti intendano reagire di fronte alla difficoltà del conduttore a pagare il canone: potrà essere loro interesse salvaguardare il contratto ancorché “infettato” oppure mirare a svincolarsi dal rapporto con l’altro contraente il prima possibile.

Si potrà, ancora, tenere in considerazione il fatto che l’attività svolta dal conduttore all’interno dell’immobile rientra tra quelle a rischio sospensione in caso di adozione di provvedimenti restrittivi.

Altro elemento rilevante da valutare è se e in che misura l’attività svolta dal conduttore sia soggetta ad un calo del fatturato pur potendo proseguire anche in presenza di provvedimenti restrittivi.

Sulla scorta di tutti questi elementi e di altri che le parti riterranno nel caso concreto meritevoli di essere esaminati, sarà formulata una clausola ad hoc che conduttore e locatore potranno invocare nel caso in cui si verificasse un certo evento dalle stesse predeterminato (es. un provvedimento restrittivo) che pregiudicasse la capacità del conduttore di pagare il canone ovvero non rendesse più congruo il canone.

Se la volontà delle parti fosse quella di far salvo il contratto di locazione, la clausola coronavirus potrebbe prevedere un vero e proprio obbligo (che non esiste nel nostro ordinamento) di rinegoziare il contratto e precisamente rinegoziare quelle clausole che definiscono l’ammontare e le scadenze del canone. Se invece l’adozione di misure restrittive mettesse il conduttore nella condizione di non essere in grado di pagare il canone, allora le parti attraverso la clausola coronavirus potrebbero mirare a svincolarsi dal rapporto contrattuale prevedendone la risoluzione.

Se ben formulata e modulata, questa clausola potrebbe mettere al riparo il conduttore dal rischio di subire un procedimento di sfratto per morosità o di sostenere l’onere del rispetto dei termini del preavviso in caso di suo recesso. Il locatore, dal canto suo, potrebbe rientrare in tempi rapidi nel possesso dell’immobile e la risoluzione gli eviterebbe di dover continuare a pagare le imposte sui canoni non percepiti.

Una buona clausola potrebbe essere quella che non va verso un’unica direzione, ma modula differenti conseguenze, prevedendo anzitutto la rinegoziazione e, solo in caso di suo fallimento, la risoluzione.