Locazione immobiliare e godimento del bene

In tema di locazione di immobili, quando il conduttore è legittimato a non versare il canone locativo o a ridurlo?

La locazione, in diritto, costituisce il contratto con il quale una parte (detta locatore) si obbliga a concedere a un altro soggetto (detto conduttore o locatario) l'utilizzo di una cosa per un definito periodo tempo in cambio di un determinato corrispettivo (la cosiddetta "pigione" o "canone").

Pertanto, l’obbligazione principale per il locatore è permettere alla controparte di utilizzare un bene immobile, mentre quella del conduttore è il pagamento del canone pattuito.

In una situazione patologica del rapporto contrattuale, si ha spesso da un lato il conduttore che richiede il pagamento del canone e dall’altra il conduttore che recrimina dei vizi della cosa locata che ne impediscono il godimento.

In tali casi, quando il conduttore è legittimato a sospendere il pagamento del canone?

Le contestazioni mosse dal conduttore nel procedimento avente a oggetto la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del medesimo all'obbligazione di pagamento dei relativi canoni, in merito al difetto di manutenzione dell'immobile locato e alla conseguente riduzione di godimento dello stesso, non possono ritenersi idonee a sostenere l'eccezione di inadempimento ex art.1460 c.c., poiché, essendo il pagamento del canone di locazione la principale obbligazione del conduttore, non è consentito a questi sospenderne unilateralmente il pagamento nel caso in cui si verifichi una riduzione di godimento dell'immobile locato. La sospensione di pagamento del canone, invero, può ritenersi legittima nella sola ipotesi in cui venga meno la controprestazione in capo al locatore. Qualora, dunque, come nella fattispecie concreta, il godimento dell'immobile locato non sia mai venuto meno, avendo il conduttore sospeso il pagamento dei canoni pur continuando ad abitare nell'immobile, deve trovare accoglimento la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore. Cassazione (Sezioni Unite 12210/1990, 13575/1991, 659/1993 e 2099/2013).

In materia di responsabilità contrattuale, la valutazione della gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione di un contratto a prestazioni corrispettive ai sensi dell'art. 1455 c.c. costituisce questione di fatto, la cui valutazione è rimessa al prudente apprezzamento del giudice del merito. La gravità dell’inadempimento va commisurata all’interesse dell’altra parte e va adeguata ad un criterio di proporzione fondato sulla buona fede contrattuale che tiene conto del comportamento complessivo dell’inadempimento in relazione all’interesse concreto del locatore al puntuale pagamento dei canoni. In tema di locazione il conduttore non può astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nei casi in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, atteso che la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti.

In conclusione, il conduttore, quando subisce una riduzione del godimento della cosa locata, dovuta per una cattiva manutenzione o per fatto di terzi, deve denunciare il fatto al locatore, chiedere il ripristino dei luoghi. Dal combinato disposto degli artt. 1583 e 1584 c.c., il conduttore deve tollerare gli interventi di riparazione e se questi si protraggono per oltre 20 giorni ha diritto ad una riduzione del canone, ma non può sospendere il pagamento. Diverso è invece il discorso quando la cosa non è più utilizzabile, quindi il conduttore oltre a denunciare il fatto, deve riconsegnare la cosa al locatore, il quale si deve attivare per ripristinare i luoghi per renderli idonei all’uso convenuto. Solo in questo caso il conduttore è legittimato a sospendere il pagamento del canone.