Locazioni commerciali

In presenza di un contratto di locazione ad uso commerciale, qualora il locatore intenda cessare il contratto dandone stesso dandone disdetta alla scadenza, è chiamato a versare al locatario l'indennità di avviamento, ovvero un risarcimento per i possibili danni, derivanti dal cambio di sede, determinatosi senza la sua volontà.

Il conduttore, in questo caso, non è tenuto a rilasciare l'immobile locato se prima non riceve l'indennità di avviamento.

Tuttavia la legge, e anche la giurisprudenza, prevedono delle eccezioni.

La Suprema Corte con la sentenza 5603/17 ha stabilito che nel caso in cui il titolare del locale abbia già versato l'avviamento, egli può esigere che il conduttore lasci immediatamente l'immobile;

se la decisione di cessare il contratto è del locatore, anche nel caso in cui il conduttore abbia deciso di cessare l'attività prima o dopo la cessazione del rapporto e anche se il conduttore non ha subito alcun danno dalla perdita della clientela, l'indennità spetta comunque a quest'ultimo;

l'indennità spetta solo se l'attività esercitata nell'immobile urbano adibito ad uso non abitativo è di tipo commerciale, industriale, artigianale, o di interesse turistico, anche se priva di fini di lucro, e che il locale sia adibito al rapporto col pubblico o con la clientela;

qualora invece la locazione la locazione cessi per morosità dell'inquilino oppure il conduttore non restituisca l'immobile e vi rimanga dopo la scadenza del contratto, pur rispettando la data fissata nel provvedimento di rilascio (Cass. 667/98), oppure ancora il conduttore sia privo delle autorizzazioni amministrative necessarie per l'esercizio dell'attività commerciale effettivamente svolta, l'indennità in parola non è dovuta (Cass. 12966/2000).

Va inoltre osservato che clausole inserite nel contratto di locazione con cui il conduttore dichiari di rinunciare all'indennità di avviamento non sono valide.

L'ammontare dell'indennità è pari a 18 mensilità (21 se si tratta di attività alberghiera) dell'ultimo canone di locazione corrisposto e va versato prima che l'inquilino lasci l'immobile. La Cassazone, con ordinanza 24285/17, ha infatti dichiarato legittimo il mancato rilascio dell'immobile se il locatore non paga l'indennità di avviamento dovuta.