Compravendita immobiliare, novità per chi stipula i contratti preliminari

Novità per chi stipula preliminari per acquisto di beni immobili

Con l’entrata in vigore del D.lgs. 14/2019 sono stati modificati gli artt. 3, 4, 5, e 6 del D.lgs. n. 122/2005, norma destinata a tutelare i soggetti, persone fisiche nello specifico, che procedono alla stipula di contratti preliminari direttamente con il costruttore di nuovi immobili.

La nuova disciplina, che si applicherà ai contratti stipulati e, in caso di permessi di costruire successivi al 16 marzo 2019, ha in primo luogo rafforzato l’obbligo già sussistente del costruttore di consegna della polizza assicurativa, nello specifico una al momento della stipula del preliminare e una seconda all’atto definitivo, con la previsione delle seguenti specifiche conseguenze nel caso di mancata consegna della stessa al momento:

1.    Il promissario acquirente potrà escutere la fideiussione con comunicazione al costruttore della volontà di recedere;

2.    adire il Giudice competente per la dichiarazione di nullità del contratto definitivo, ove già concluso senza la polizza.

E’ evidente l’intento del legislatore di estendere la possibilità per il compratore di escutere la fideiussione anche in ipotesi di semplice inadempimento e non per forza qualora ricorra l’ipotesi di crisi del costruttore.

Inoltre, la nuova disciplina prevede la possibilità di stipulare il contratto preliminare con atto pubblico o con scrittura privata autenticata, con intervento anche in questa seconda ipotesi del notaio in modo da garantire un controllo sugli adempimenti imposti al costruttore in relazione alla fideiussione e al contratto definitivo.

Nel caso di contratto preliminare concluso con scrittura privata semplice, non essendo prevista una specifica sanzione dal legislatore, si ritiene applicabile l’art. 1418 co.1 c.c in materia di nullità per contrarietà a norme imperative.