Revisione degli estimi catastali: come difendersi

L'Art. 1, c. 335 della L. n. 311/2004 ha previsto una speciale procedura di revisione del classamento degli immobili siti in specifiche microzone comunali ove si fosse registrato uno scostamento significativo tra i classamenti catastali vigenti ed il valore medio di mercato degli immobili della microzona stessa. Così sono stati emanati negli ultimi anni e continueranno ad essere emanati per le residue zone, dall'Agenzia delle Entrate, numerosi avvisi di accertamento e conseguenti atti di riclassamento per microzone in tutta Italia. Grazie alla nostra esperienza presso lo Sportello del Cittadino dell'Esquilino, una delle zone più colpite da questi atti di riclassamento e che meno li meritava stante il plateale stato di degrado che affligge il suddetto quartiere, abbiamo potuto seguire decine di contribuenti impugnando alcuni avvisi di accertamento emessi dall'Agenzia e tesi al riclassamento degli immobili per carenza di motivazione, infondatezza di merito ed in alcuni casi per straripamento od eccesso di potere. La giurisprudenza della Suprema Corte si era consolidata sino al 2015 (ad es. con Sent. 4712/15) a favore del contribuente statuendo in sostanza che la procedura di riclassamento del singolo immobile non potesse sottrarsi nella motivazione del provvedimento dall’enunciare i criteri e le ragioni della singola revisione, risultando e dovendosi considerare il significativo scostamento per la specifica microzona tra classamenti catastali vigenti e valori medi di mercato, superiore in termini percentuali al valore prefissato dalla norma, un mero presupposto per l’apertura del singolo procedimento ma non certo sufficiente a motivare nello specifico il provvedimento stesso. In altre parole la Corte aveva statuito che - una volta comunque accertato lo scostamento superiore al parametro prefissato - il riclassamento del singolo immobile non potesse prescindere dallo specificare i parametri comunque individuali in forza dei quali quell’immobile sarebbe stato da riclassare in aumento. Nel 2016 tuttavia la S.C. ha mutato parere, ad es. con la Sent. 7665/16, che ha chiaramente specificato - recependo le tesi sostenute dall'Agenzia delle Entrate - che non mero presupposto ma ragione giustificativa SUFFICIENTE del "riclassamento" sarebbe appunto il riscontrato scostamento superiore al valore prefissato per legge del valore medio di mercato degli immobili presenti nella microzona rispetto a quello catastale della microzona stessa. A noi pare all’evidenza ben più esatta la prima ed ormai purtroppo superata soluzione. Sia come sia il ragionamento più recentemente sostenuto dalla Corte di legittimità non può essere comunque valido in tutti i casi in cui l'Agenzia delle Entrate abbia preteso di modificare non solo la "classe" ma anche la "categoria" catastale dell’immobile (passandolo ad esempio dalla categoria A4 (edilizia ultrapopolare) alla categoria A/2 (civile abitazione) od addirittura A/1 (immobile di lusso). Ed invero e notoriamente le "classi" in cui sono distinti i cespiti prendono in considerazione tutti i parametri estrinseci non tenuti in considerazione dalle "categorie" catastali (quartiere, esposizione etc.) laddove viceversa le "categorie" classificano l’immobile in funzione di parametri intrinseci dello stesso, attribuendogli "classi di merito" via via crescenti a seconda della qualità dei materiali costruttivi, dell’ampiezza e del numero dei vani catastali, del numero e qualità dei servizi che lo interessano etc. con il che in tutti i casi in cui l’accertamento - operato ex comma 335 e quindi riguardante immobili rimasti nel tempo invariati - certamente si potrà ipotizzare un mero miglioramento della classe ma non certo e comunque un innalzamento della categoria catastale che non potrà che rimanere la stessa. A fronte di tale evoluzione giurisprudenziale che sostanzialmente inverte l’onere della prova ponendola tutta a carico del contribuente, si avranno ragionevoli probabilità di successo impugnando gli avvisi di riclassamento ex comma 335 soltanto laddove si possa dimostrare in via di eccezione che lo specifico immobile si sottrae per suoi difetti qualitativi o quantitativi e/o per ogni altra documentata ragione a quel significativo scostamento di valori inerenti la microzona in cui è compreso ma non più per altre o diverse ragioni inerenti difetti motivazionali o giuridici dell’accertamento; buona norma sarà comunque continuare ad associare alla suddetta impugnazione individualizzata concernente le caratteristiche proprie dell’immobile anche le questioni di diritto sopra menzionate, nell’auspicio di una ulteriore evoluzione della giurisprudenza che prenda e dia atto dei limiti e delle incongruenze che la più recente giurisprudenza incontra.