Rivendita della vecchia prima casa entro l'anno: alcune limitazioni
La possibilità di acquistare la "nuova" prima casa e di rivendere quella "vecchia" entro un anno incontra una prima interpretazione restrittiva
L’articolo 1, co. 55, L. 208/15 (Legge di Stabilità 2016), estende l’agevolazione "prima casa" al contribuente che, già proprietario di un immobile acquistato con quella agevolazione, acquisti un nuovo immobile, a condizione che proceda all’alienazione della vecchia casa entro un anno dal nuovo acquisto.
La Circolare 27/E/16 recentemente licenziata dall'Agenzia delle Entrate propone una lettura restrittiva della norma.
Infatti, a parere dell’Agenzia delle Entrate, l'art. 1, co. 55, non può trovare applicazione quando la precedente abitazione già in proprietà nello stesso Comune sia stata acquistata senza fruire delle agevolazioni "prima casa"; a titolo esemplificativo ciò potrebbe accadere quando l'immobile provenga da una successione ereditaria o da una donazione.
La pregressa proprietà immobiliare, che non sia un acquisto fiscale "prima casa", non consentirebbe quindi all'interessato di comperare il nuovo immobile con l'agevolazione in parola per poi, entro l'anno successivo, alienare il precedente cespite.
Le motivazioni offerte dalla Circolare sono sostanzialmente due.
La prima fa leva sul tenore letterale della norma che riconosce l'agevolazione "prima casa" "senza tener conto dell'immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest'ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell'atto"; quindi la norma circoscriverebbe in modo esplicito e consapevole la facoltà di posticipare la vendita dell'immobile precedente al solo caso in cui anche quest'ultimo abbia goduto del medesimo regime fiscale.
L'A.F. richiama poi i lavori parlamentari nei quali sarebbe emersa la finalità della modifica normativa nel senso di dare più elasticità all'agevolazione "prima casa" senza determinare una variazione sul numero dei soggetti beneficiari.
Entrambe le argomentazioni enucleate dall'Agenzia delle Entrate sono degne di nota; tuttavia, a ben vedere, qui non si tratta di escludere da un beneficio o di estenderlo a determinate categorie di persone bensì di ammettere taluno ad un meccanismo che semplifica la fruizione dell'agevolazione per evitare che egli rimanga senza la casa che si presume essere l'abitazione, posticipando di un anno il momento in cui si va a verificare la condizione di accesso.
A parere di chi scrive, vi è sostanziale identità di situazioni tra chi, nel successivo anno dall'acquisto nuovo si trovi ancora in proprietà del precedente immobile, parendo indifferente che il primo acquisto sia avvenuto con o senza tale beneficio. Per un verso, senza l'introdotta novella legislativa, l'elemento ostativo sarebbe identico trattandosi di un secondo immobile nel medesimo Comune; inoltre, come detto, la ratio è quella di consentire il passaggio alla "prima casa" senza dover necessariamente rimanere privi di abitazione per un certo tempo.
A questo punto sarebbe opportuna una riflessione in ordine alla compatibilità dell'interpretazione restrittiva avallata dall'A.E. in relazione ai principi costituzionali di uguaglianza e ragionevolezza ex art. 3 della Costituzione.
La Circolare 27/E/16 recentemente licenziata dall'Agenzia delle Entrate propone una lettura restrittiva della norma.
Infatti, a parere dell’Agenzia delle Entrate, l'art. 1, co. 55, non può trovare applicazione quando la precedente abitazione già in proprietà nello stesso Comune sia stata acquistata senza fruire delle agevolazioni "prima casa"; a titolo esemplificativo ciò potrebbe accadere quando l'immobile provenga da una successione ereditaria o da una donazione.
La pregressa proprietà immobiliare, che non sia un acquisto fiscale "prima casa", non consentirebbe quindi all'interessato di comperare il nuovo immobile con l'agevolazione in parola per poi, entro l'anno successivo, alienare il precedente cespite.
Le motivazioni offerte dalla Circolare sono sostanzialmente due.
La prima fa leva sul tenore letterale della norma che riconosce l'agevolazione "prima casa" "senza tener conto dell'immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest'ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell'atto"; quindi la norma circoscriverebbe in modo esplicito e consapevole la facoltà di posticipare la vendita dell'immobile precedente al solo caso in cui anche quest'ultimo abbia goduto del medesimo regime fiscale.
L'A.F. richiama poi i lavori parlamentari nei quali sarebbe emersa la finalità della modifica normativa nel senso di dare più elasticità all'agevolazione "prima casa" senza determinare una variazione sul numero dei soggetti beneficiari.
Entrambe le argomentazioni enucleate dall'Agenzia delle Entrate sono degne di nota; tuttavia, a ben vedere, qui non si tratta di escludere da un beneficio o di estenderlo a determinate categorie di persone bensì di ammettere taluno ad un meccanismo che semplifica la fruizione dell'agevolazione per evitare che egli rimanga senza la casa che si presume essere l'abitazione, posticipando di un anno il momento in cui si va a verificare la condizione di accesso.
A parere di chi scrive, vi è sostanziale identità di situazioni tra chi, nel successivo anno dall'acquisto nuovo si trovi ancora in proprietà del precedente immobile, parendo indifferente che il primo acquisto sia avvenuto con o senza tale beneficio. Per un verso, senza l'introdotta novella legislativa, l'elemento ostativo sarebbe identico trattandosi di un secondo immobile nel medesimo Comune; inoltre, come detto, la ratio è quella di consentire il passaggio alla "prima casa" senza dover necessariamente rimanere privi di abitazione per un certo tempo.
A questo punto sarebbe opportuna una riflessione in ordine alla compatibilità dell'interpretazione restrittiva avallata dall'A.E. in relazione ai principi costituzionali di uguaglianza e ragionevolezza ex art. 3 della Costituzione.
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