Richiedi una consulenza in studio gratuita!

Separazione dei coniugi, casa familiare e diritti dei terzi acquirenti


Cosa accade se la casa coniugale assegnata all'ex coniuge collocatario viene venduta a un terzo? Ecco le regole della Cassazione
Separazione dei coniugi, casa familiare e diritti dei terzi acquirenti

Il Giudice chiamato a decidere circa la separazione dei coniugi, in presenza di figli minorenni o maggiorenni economicamente non autosufficienti, provvede all'assegnazione della casa residenza famigliare, in tal modo ponendosi un potenziale conflitto tra, da una parte, le ragioni di stabile permanenza abitativa dei componenti il nucleo famigliare residuo rispetto alla vicenda della separazione e, dall’altra, le ragioni della proprietà, tendenzialmente in antitesi, in quanto oggettivamente riconducibili alla facoltà di disporre del bene assegnato, eventualmente alienandolo a terzi.

Sulla delicata questione, alquanto risalente, era già intervenuta la Corte di Cassazione a Sezioni Unite con la Sentenza 11096 del 26 luglio 2002, stabilendo che «il legislatore della riforma, operando un bilanciamento, secondo valori etici e criteri socioeconomici, tra l’interesse del gruppo familiare residuo, e specificamente dei figli minorenni o anche maggiorenni tuttora non autosufficienti, a conservare l’habitat domestico, e quello di natura patrimoniale di tutela dell’affidamento del terzo, oltre quello più generale di una rapida e sicura circolazione di beni, ha ravvisato come elemento di composizione tra le diverse istanze in conflitto la limitazione del tempo, in difetto di trascrizione, e l’opponibilità ai terzi del provvedimento di assegnazione».

La recentissima sentenza della Corte di Cassazione n. 9990 del 10 aprile 2019 si segnala, invece, per l’intervento su una peculiare questione inerente all'assegnazione, oltre che di grande interesse per i soggetti coinvolti nel procedimento giudiziario per separazione dei coniugi: fermo restando che il provvedimento è opponibile nei soli casi in cui l’eventuale vendita dell’immobile a terzi sia avvenuta in epoca successiva rispetto a quella del provvedimento del Giudice, anche se non trascritto (nei limiti sui quali cfr. Corte costituzionale n. 454/1989) restando, invece, salve le ragioni del terzo acquirente che abbia trascritto l’acquisto prima del provvedimento di assegnazione, è lecito domandarsi cosa accada laddove l’acquisto sia avvenuto prima del provvedimento, ma nella consapevolezza da parte del terzo dell’esistenza di un godimento dell’immobile da parte delle persone facenti parte del nucleo famigliare e non aventi diritto di proprietà sull’immobile compravenduto.

La recentissima sentenza afferma il principio per il quale «con riferimento alla cessione al terzo, effettuato in costanza di matrimonio del coniuge esclusivo proprietario, del diritto di proprietà dell’immobile precedentemente utilizzato per le esigenze della famiglia, il provvedimento di assegnazione della casa familiare all’altro coniuge – non titolare di diritti reali sul bene - collocatario della prole, emesso in data successiva a quella dell’atto di acquisto compiuto dal terzo, è a questi opponibile ai sensi dell’articolo 155 quater codice civile – applicabile ratione temporis – e della disposizione dell’articolo 6 della legge numero 898/1970, in quanto analogicamente applicabile al regime di separazione, soltanto se – a seguito di accertamento in fatto da compiersi alla stregua delle risultanze circostanziali acquisite – il giudice di merito» accerti che il terzo abbia «inteso concludere un contratto di comodato, in funzione delle esigenze del residuo nucleo familiare, con il coniuge occupante l’immobile, non essendo sufficiente a tal fine la mera consapevolezza da parte del terzo, al momento dell’acquisto, della pregressa situazione di fatto e di utilizzo del bene immobile da parte della famiglia».

La rilevanza di questa decisione è ulteriormente avvalorata dal fatto che la Corte Territoriale, nella fattispecie la Corte d’Appello dell’Aquila, aveva invece sacrificato le ragioni della proprietà del terzo acquirente «omettendo del tutto di verificare se, successivamente all’acquisto della proprietà, il terzo avesse inteso riconoscere ai coniugi o almeno ad uno di essi un titolo di godimento, riconducibile al minimo alla figura del comodato, in funzione delle specifiche esigenze abitative della famiglia (in tal caso rendendosi opponibile ai terzi il provvedimento di assegnazione, anche se adottato dal tribunale successivamente all’atto di acquisto), ovvero avesse, invece, inteso ottenere il rilascio del bene, proprio in considerazione della insussistenza di alcun titolo di godimento, reale o personale, a lui opponibile (in tal caso non essendo opponibile al terzo il provvedimento di assegnazione avente data successiva rispetto a quella dell’atto di acquisto – articolo 1599, comma 1 e 3, c.c. -)».

La Corte d’Appello dovrà pertanto nuovamente tornare sull’argomento rispetto alla famiglia e al terzo acquirente incorsi in questa decisione, decidendo in merito ad esso stavolta applicando correttamente i limiti entro i quali risultano compatibili le ragioni derivanti dal provvedimento di assegnazione e quelle attinenti alla libera circolazione dei beni mediante alienazione degli stessi a terzi.

Articolo del:



L'autore dell'articolo non è nella tua città?

Cerca un professionista con le stesse caratteristiche a te più vicino.

Cerca nella tua città o in una città di tuo interesse

Altri articoli del professionista

Tutela dei minori e responsabilità dei maggiori

L’ascolto del minore nei procedimenti che lo riguardano. Diritto interno e sovranazionale <br />nel quadro della giurisprudenza di merito e di legittimità

Continua

Crisi da sovraindebitamento

Il Regolamento per l'iscrizione nel registro degli organismi di composizione della crisi da sovraindebitamento

Continua

Divorzio breve

Il DDL del 22 aprile 2015 che introduce il divorzio breve. Ambito applicativo e Profili di criticità

Continua

La pensione è ancora impignorabile?

L'articolo esamina le conseguenze della legge che, dal 2014, impone di versare la pensione su conto corrente e rende pignorabile la pensione stessa

Continua

Esami invasivi e rapporto medico e paziente

L'articolo esamina il tema del diritto all'informazione medica nell'ambito specifico della medicina predittiva relativa a patologie genetiche feto.

Continua

Legge 44/2015: Sì al prestito dopo i sessant'anni

Il prestito vitalizio ipotecario, con la legge 44/2015, consentirà un agile accesso al credito anche ad ultrasessantenni proprietari di immobili

Continua

Voli internazionali e smarrimento del bagaglio

In caso di perdita del bagaglio in un viaggio all'estero occorre individuare: giudice a cui rivolgersi, norme da applicare, diritti da far valere.

Continua

Provvigione all'agente immobiliare. Quando e come

E' necessario leggere con attenzione le clausole della proposta di acquisto che si sottoscrive, proponendo anche modifiche rispetto alla provvigione

Continua

Agevolazioni prima casa: le regole per la famiglia

In caso di acquisto, in comunione legale, di una casa, il requisito della residenza nel Comune in cui è ubicato l'immobile è riferito alla famiglia.

Continua

La negoziazione assistita – Il Punto – Parte prima

Il procedimento semplifica le procedure ma valorizza il ruolo dell'avvocato che sia competente e capace di consigliare il proprio cliente

Continua

La Negoziazione Assistita - Il Punto Parte Seconda

Dopo la circolare 29.07.2015 del Ministero della Giustizia permane l'esigenza di chiarire natura, contenuto e imiti del parere del Pubblico Ministero

Continua

Negoziazione Assistita – Il Punto - Ultima parte

L'assistenza dell'avvocato garantisce nella sostanza, con l'accordo tra i coniugi, la tutela di tutti i soggetti, in primis quella dei figli

Continua

La disabilità a scuola e gli strumenti di tutela

Nel passaggio dall'uso del termine «handicap» a quello «disabile» un percorso normativo di garanzie sempre maggiori e di uguali opportunità per tutti

Continua

Pignorabile la pensione versata su conto corrente

L'accredito della pensione, in data anteriore al pignoramento, permette di pignorare la pensione in misura eccedente il triplo dell’assegno sociale

Continua

Genitori e garanzia degli obblighi verso i figli

In caso di separazione e divorzio, i rimedi, anche sanzionatori, per il caso di genitori che si sottraggano agli obblighi previsti dal Giudice

Continua

Separazione: le spese straordinarie in Cassazione

L'ordinanza della Cassazione n. 16175 del 30/07/2015 chiarisce definitivamnete cosa deve intendersi per "spese straordinarie" e i criteri di rimborso

Continua

Tutela dei minori e responsabilità dei maggiori

La possibilità per i nonni di agire in giudizio per superare gli ostacoli eventualmente frapposti alla frequentazione dei nipoti e le regole a tutela

Continua

Quando il venditore offre anche il finanziamento

Le principali regole a tutela del consumatore che, aumentando la propria possibilità di acquisto, sceglie di pagare a rate mediante un finanziamento

Continua

Il disoccupato e il suo effettivo reinserimento

La legislazione di Riforma del Diritto del Lavoro prevede strumenti di reinserimento del disoccupato mediante l'acquisto di nuova professionalità

Continua

La famiglia ricostituita e l'assegno divorzile

Secondo la Corte di Cassazione (6855/2015), con la famiglia ricostituita da coniugi precedentemente divorziati, cessa per sempre l'assegno divorzile

Continua

Nozze gay, il matrimonio in ambito di diritto internazionale

Il Consiglio di Stato fa il punto sulle fonti, sia nazionali che sovranazionali, che regolano il matrimonio anche per l'ordinamento di stato civile

Continua

Gli indirizzi mail utilizzati dai social network

Ricordate sulla mail la frase «Vorrei aggiungerti al mio network professionale su LinkedIn!»? La richiesta deve essere autorizzata salvo risarcimento

Continua

Mater sempre certa: e se vi è scambio di embrioni?

La vicenda dello scambio di embrioni all'Ospedale Pertini di Roma nell'ordinanza che conferma i principi dell'ordinamento in materia di filiazione

Continua

Investimenti sicuri? Studiare bene il contratto

Sottoscrivere un contratto di investimento, anche in banca, è operazione economica utilissima, ma occorre osservare le più accorte regole di prudenza

Continua

Legge sull'adozione e piena tutela degli affetti

Permettendo l'adozione anche alle famiglie affidatarie, la legge garantisce la continuità affettiva dei bambini e delle bambine in affido familiare

Continua

Il contratto di locazione deve avere forma scritta

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione chiariscono in via definitiva gli specifici casi di deroga alla forma scritta nel contratto di locazione

Continua

L'adozione ed il superiore interesse del minore

La Corte d'appello di Milano sentenzia su un'istanza di adozione piena da persone dello stesso sesso interpretando il concetto di ordine pubblico

Continua

In Italia è prevista l’adozione del minore e non la maternità surrogata

Anche per la Corte Europea dei diritti dell’Uomo, la pratica di maternità surrogata fonda il legittimo allontanamento del bambino dalla coppia comittente

Continua

La legge Gelli/Bianco: la riforma sulla colpa medica

Un sistema di regole per il risarcimento del danno, economicamente sostenibile ed efficacemente garantito

Continua

Cyberbullismo e tutela della dignità del minore

La legge sul cyberbullismo, introducendo un nuovo termine nella legislazione restituisce, all’art. 2, significato alla originaria dignità del minore

Continua

Charlie Gard e la responsabilità genitoriale

Se si elimina l’architrave che unisce il diritto alla responsabilità, il principio della quality of life produce il corto circuito della libertà

Continua

Tutela del nascituro e accordi di separazione

Il Tribunale di Mantova, in linea con l'orientamento della CEDU, tutela il nascituro in sede di omologa gli accordi di separazione tra coniugi

Continua

Nesso tra decreto ex art. 709 ter cpc e art 96 cpc

Un decreto di inammissibilità del ricorso ex art 709 ter cpc condanna ex art 96 cpc in mancanza di allegazione di danno: non si rinvengono precedenti

Continua

Lavoratore licenziato e riorganizzazione aziendale

Il Tribunale di Milano e l'interpretazione costituzionalmente orientata del giustificato motivo oggettivo del licenziamento individuale

Continua

Assegno divorzile e Cassazione 11504 del 2017

La contraddizione nella motivazione della Cass. 11504 del 2017 potrebbe riemergere nelle future decisioni del Giudice di merito sull'assegno divorzile

Continua

Risarcimento del danno solo se vi è nesso causale

La casistica dei danni attribuiti alla profilassi vaccinale esclude l’esistenza di un nesso causale e suscita considerazioni rispetto ai figli minori

Continua

Spese straordinarie e miglior interesse dei figli

Non configurabile a carico del coniuge affidatario un obbligo di informazione e di concertazione preventiva

Continua

Gli obblighi dei genitori nei confronti dei figli

L’effettivo rispetto delle regole di affidamento dei figli viene assicurato dal Giudice che decide, anche d’ufficio, le sanzioni per l’inottemperanza

Continua

Il punto sui profili di responsabilità del notaio

I doveri del notaio nel quadro della legge, del codice di deontologia notarile, nella casistica della giurisprudenza sia di merito che di legittimità.

Continua

Il Garante per l'Infanzia e l'Adolescenza: i figli hanno diritto al tempo

La Carta dei diritti dei figli nella separazione dei genitori: i diritti dei bambini nella famiglia

Continua

Decreto Pillon e soluzioni in favore dei figli

L’automatismo dei soli “tempi paritetici” non basta a soddisfare le esigenze della crisi famigliare

Continua

Il divorzio non può cancellare il contributo del coniuge alla famiglia

Le prime sentenze di merito sull'assegno divorzile dopo le SU 18287/2018 su art. 5 legge 898/1970

Continua

Alla regolamentazione dell’affido devono adeguarsi gli adulti e non i minori

La collocazione del minore a settimane alternate può pregiudicarne l'adattamento alla separazione

Continua

Search Engine Results Page tra diritto all'oblio e deindicizzazione

I limiti entro i quali il Garante per la protezione dei dati personali tutela il diritto all'oblio

Continua

Quantificazione dell'assegno divorzile e residenza nella casa famiglia

Il coniuge divorziato ha diritto a conservare il tenore di vita goduto in costanza di matrimonio salvo la prova che vi abbia effettivamente contribuito

Continua

Niente assegno divorzile con una nuova famiglia

Il coniuge onerato dell'assegno divorzile può esserne definitivamente esonerato ove dimostri la costituzione di nuova famiglia da parte dell'ex coniuge beneficiario

Continua

Reddito di cittadinanza e tutela della Privacy

Le regole del DL sul reddito di cittadinanza, ispirate ad una semplificazione delle procedure, pregiudicano le esigenze di garanzia dei dati sensibili

Continua

L’art. 8 della CEDU e il caso Cambridge Analytica

La tutela della vita privata e familiare è struttura portante della Convenzione Europea per i Diritti dell’uomo. I riflessi in Europa e in Italia del caso americano

Continua

La tutela contro la diffusione non autorizzata di immagini dei minori

E' necessario il consenso di entrambi i genitori alla diffusione online di immagini e contenuti dei figli infraquattordicenni e la tutela anche nei confronti dei terzi

Continua

Corte di Cassazione a Sezioni Unite sul divieto di maternità surrogata

Stop alla trascrizione in Italia degli atti dello stato civile di Stati che all’estero riconoscono la qualità di genitori a chi abbia praticato la maternità surrogata

Continua

Validità del matrimonio e riserva mentale nel consenso manifestato

Il matrimonio contratto in presenza di riserva mentale e la disciplina codicistica che prevede tassativamente le cause di nullità. Differenza con il diritto canonico

Continua

Bigenitorialità e diritto di visita rispetto all'interesse del minore

La bigenitorialità non si identifica con il mero riparto a metà dei tempi di frequentazione ma richiede, anche attraverso restrizioni al genitore, la tutela del minore

Continua

Fecondazione assistita anche alle coppie omosessuali?

Legge 40/2004, la Corte Costituzionale conferma l'esclusione all’accesso della procreazione assistita alle coppie omosessuali

Continua

Figli e affido esclusivo al genitore che garantisce accesso all'altro

La differenza tra bi-genitorialità intesa come mera non ingerenza dei genitori tra loro e co-genitorialità nella prospettiva della collaborazione in favore della prole

Continua

Affido condiviso e regole per la conflittualità tra i genitori

L'affido condiviso quale regime preferenziale per i figli di coniugi separati o divorziati, purché la conflittualità tra di essi non pregiudichi l'interesse del minore

Continua

Licenziamento, se vi sono figli a carico l'indennità è aumentata

Nella determinazione dell'indennità da licenziamento illegittimo il Giudice tiene conto, maggiorandola, dei carichi famigliari del lavoratore ingiustamente licenziato

Continua