Spese straordinarie della caldaia condominiale
Impianto di riscaldamento condominiale centralizzato: locali non serviti e riparto spese straordinarie
La caldaia centralizzata del condominio è notoriamente un impianto destinato alla collettività dei condomini ed asservito alle loro esigenze, di conseguenza rientra tra i beni cosiddetti di uso comune e tutti i condomini sono tenuti a sopportarne i costi per la gestione ordinaria e straordinaria.
L'eventuale distacco dall'impianto centralizzato consente al condomino di non partecipare ai relativi costi ordinari ma, permanendo la proprietà comune, tale condominio dovrà comunque partecipare ai costi straordinari (es. sostituzione).
Esistono però situazioni in cui il condomino non deve partecipare nemmeno ai costi straordinari, trattasi dei cosiddetti locali non riscaldati ovvero quei locali che per conformazione dell'impianto centralizzato non sono raggiunti dalle relative diramazioni e quindi non possono (anche volendo) usufruire del suddetto servizio. Ci si riferisce ai proprietari di soli box e cantine oppure di mansarde che non sono servite dall'impianto centralizzato (si badi bene, non si sono distaccati scientemente ma semplicemente l'impianto condominiale non è strutturato per servire tali proprietà) e quindi restano privi di impianto di riscaldamento oppure ottengono il servizio attraverso un proprio impianto autonomo con relativo contatore.
La Cassazione ha confermato in diversi pronunciamenti tale orientamento stabilendo come i proprietari di tali locali (quali cantine e box Cass civ 27/01/04 n 1420 o mansarde non riscaldate Cass civ 07/06/00 n 7730) non siano contitolari dell'impianto di riscaldamento non essendo questo legato da una relazione di accessorietà materiale e funzionale all'uso o al servizio di quei beni. Ne consegue che venendo meno il presupposto per l'attribuzione della proprietà comune dell'impianto viene meno anche l'obbligazione propter rem di contribuire alle spese dello stesso. Alle medesime conclusioni giunge la Cass 08/05/96 n 4270 la quale statuisce che in relazione ai proprietari delle sole autorimesse qualora manchi la diramazione della centrale termica comune, e quindi la possibilità di un futuro allaccio, l'impianto non può essere destinato al loro servizio. Conclusione del pensiero della Corte di legittimità è che il suddetto proprietario non è tenuto a sostenere le spese della conservazione e rifacimento della caldaia comune.
Il concetto di base espresso dalla Cassazione viene confermato anche da un altro pronunciamento che seppur relativo ad argomento diverso (il distacco) precisa un pensiero calzante con la questione dibattuta (Cass civ 10/05/12 n 7182) infatti in caso di distacco di alcuni condomini dall'impianto centralizzato di riscaldamento, è legittima la delibera dei condomini rimanenti avente ad oggetto la sostituzione della vecchia caldaia con una nuova dimensionandola per le sole unità immobiliari allacciate all'impianto centralizzato di riscaldamento sì da escludere la possibilità di un futuro allaccio all'impianto comune e da creare un impianto all'esclusivo servizio di taluni dei condomini, quindi solo a loro appartenente, talchè solo a loro carico possono essere le spese necessarie all'installazione, alla conservazione ed all'uso dello stesso).
L'eventuale distacco dall'impianto centralizzato consente al condomino di non partecipare ai relativi costi ordinari ma, permanendo la proprietà comune, tale condominio dovrà comunque partecipare ai costi straordinari (es. sostituzione).
Esistono però situazioni in cui il condomino non deve partecipare nemmeno ai costi straordinari, trattasi dei cosiddetti locali non riscaldati ovvero quei locali che per conformazione dell'impianto centralizzato non sono raggiunti dalle relative diramazioni e quindi non possono (anche volendo) usufruire del suddetto servizio. Ci si riferisce ai proprietari di soli box e cantine oppure di mansarde che non sono servite dall'impianto centralizzato (si badi bene, non si sono distaccati scientemente ma semplicemente l'impianto condominiale non è strutturato per servire tali proprietà) e quindi restano privi di impianto di riscaldamento oppure ottengono il servizio attraverso un proprio impianto autonomo con relativo contatore.
La Cassazione ha confermato in diversi pronunciamenti tale orientamento stabilendo come i proprietari di tali locali (quali cantine e box Cass civ 27/01/04 n 1420 o mansarde non riscaldate Cass civ 07/06/00 n 7730) non siano contitolari dell'impianto di riscaldamento non essendo questo legato da una relazione di accessorietà materiale e funzionale all'uso o al servizio di quei beni. Ne consegue che venendo meno il presupposto per l'attribuzione della proprietà comune dell'impianto viene meno anche l'obbligazione propter rem di contribuire alle spese dello stesso. Alle medesime conclusioni giunge la Cass 08/05/96 n 4270 la quale statuisce che in relazione ai proprietari delle sole autorimesse qualora manchi la diramazione della centrale termica comune, e quindi la possibilità di un futuro allaccio, l'impianto non può essere destinato al loro servizio. Conclusione del pensiero della Corte di legittimità è che il suddetto proprietario non è tenuto a sostenere le spese della conservazione e rifacimento della caldaia comune.
Il concetto di base espresso dalla Cassazione viene confermato anche da un altro pronunciamento che seppur relativo ad argomento diverso (il distacco) precisa un pensiero calzante con la questione dibattuta (Cass civ 10/05/12 n 7182) infatti in caso di distacco di alcuni condomini dall'impianto centralizzato di riscaldamento, è legittima la delibera dei condomini rimanenti avente ad oggetto la sostituzione della vecchia caldaia con una nuova dimensionandola per le sole unità immobiliari allacciate all'impianto centralizzato di riscaldamento sì da escludere la possibilità di un futuro allaccio all'impianto comune e da creare un impianto all'esclusivo servizio di taluni dei condomini, quindi solo a loro appartenente, talchè solo a loro carico possono essere le spese necessarie all'installazione, alla conservazione ed all'uso dello stesso).
Articolo del: