Superbonus 110%: nuovi chiarimenti dell'Agenzia

Superbonus 110%: chiarimenti su accesso autonomo all'esterno e indipendenza funzionale  

La normativa sul superbonus 110% separa nettamente tre tipologie di immobili per la corretta idendificazione del  requisito oggettivo inerente l'applicazione del bonus: 

a) condomìni (esempio tipico: edifici con unica uscita all'esterno e scale interne che portano  ai vari appartamenti);

b) unità immobiliari site all’interno di edifici plurifamiliari, le quali siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno (esempio:  abitazione a due piani con accessi indipendenti  che  portano direttamente all'esterno);

c) edifici unifamiliari (esempio: tipica villetta libera su quattro lati con giardino di proprietà).

Ad ognuna di queste categorie, infatti, le disposizioni sul superbonus applica determinate soglie massime di spesa o tipologie di intervento.

Agevolazione massima per sostituzione di impianto termico

Nel caso di sostituzione dell'impianto termico al massimo si potrà arrivare ad avere la seguente agevolazione Iva compresa:

• 20.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, per gli edifici composti fino a otto unità immobiliari;

• 15.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari;

• 30.000 euro, per singolo edificio unifamiliari o  per singola  unità immobiliari site all’interno di edifici plurifamiliari, le quali siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno.

Cappotto termico massimali di spesa

Anche per l'installazione dell' involucro termico vi sono delle differenze di massimale a seconda di quali edifici si tratta:

• Euro 40.000 - moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, se lo stesso è composto da due a otto unità immobiliari;
• Euro 30.000 - moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, se lo stesso è composto da più di otto unità immobiliari;
• Euro 50.000 - per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari funzionalmente indipendenti site all’interno di edifici plurifamiliari.

Esempio:

1) condominio con 4 appartamenti: la spesa massima agevolabile iva compresa sarà pari ad euro 40.000 x 4 = 160.000 

2) villetta unifamiliare: la spesa massima agevolabile iva compresa sarà pari ad euro 50.000.

E' importante aver chiaro di quale tipologia di edificio stiamo parlando

Si capisce bene, quindi, l'importanza di definire correttamente quando siamo in presenza di un condominio o di edifici plurifamiliari, funzionalmente indipendenti e che dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno.

Finalmente l'Agenzia delle Entrate ha chiarito i dubbi interpretativi infatti sia il  Mise che la stessa Agenzia, durante lo speciale Telefisco dedicato al SUPERBONUS 110%, hanno chiarito la definizione ed il perimetro esatto riguardo l' accesso autonomo dall'esterno. 

Siamo in presenza di accesso autonomo dall'esterno ai sensi dell'art. 51 DL 104/2020 che ha inserito il nuovo comma 1-bis nell'art. 119 DL rilancio, con  questa dicitura: “per accesso autonomo dall’esterno si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva”. Vengono quindi eliminati tutti quei dubbi circa gli appartamenti che hanno accesso esterno non direttamente sulla strada comunale ma su vialetti privati anche condominiali prima di accedere alla via pubblica o privata. La circostanza è stata anche chiarita dalla risposta ad interpello del 4 Novembre 2020, n. 524,  con cui l'Agenzia conferma che la definizione di accesso autonomo viene ad ampliarsi definitivamente comprendendo  tutte le seguenti casistiche, purchè siano idonee a raggiungere il fabbricato ad esempio: strade private, multiproprietà, terreni, aree condominiali, cortili. 

L'indipendenza funzionale

Altro chiarimento molto importante è la definizione di indipendenza funzionale che nella normativa del 110%  viene definita come  “dotazione di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva”.  Finalmente nel corso di Telefisco, il Mise ha chiarito che le utenze e  gli impianti indicati dalll' ADE (elettricità, gas, acqua e riscaldamento) devono essere autonomi, mentre l’impianto fognario può essere comune. Tale lista è quindi esaustiva e non esemplificativa.

Conclusioni

Questi due semplici chiarimenti sbloccheranno la progettazione di  moltissimi cantieri che per mancanza di  chiarezza normativa si erano completamente bloccati. 

Rimane sempre ad oggi, 6 novembre 2020, il problema che non è stata ancora messa nero su bianco la proroga del 110% per i periodi successivi al 2021. 

Speriamo che gli addetti ai lavori del MInistero ce la facciano a  prorogare velocemente la scadenza  non soltanto per un anno ma fino al 2024 come da più parti viene indicato.