Vizi e difformità dell'opera
Difformità e vizi dell'opera. Gravi difetti. Denuncia e termini
DENUNCIA DEI VIZI E DIFETTI NEGLI IMMOBILI
La legge prevede una particolare tutela a favore dell’acquirente di immobili, il quale deve provvedere a determinati adempimenti entro precisi termini, scaduti i quali vi saranno ben poche probabilità di ottenere in giudizio la condanna del costruttore/venditore all’eliminazione del vizio o difetto di costruzione.
1. Difformità e vizi lievi dell’opera
L’art. 1667 c.c. disciplina l’ipotesi in cui l’immobile presenti difformità o vizi.
Per difformitàsi intende una discordanza dell’opera da quanto prescritto in contratto; per viziosi intende invece la mancanza di qualità dell’opera rispetto alle regole dell’arte.
Indipendentemente da quanto previsto in contratto, il costruttore/venditore è tenuto alla consegna di un’opera finita a "regola d’arte".
Si badi bene che quelli di cui si discute, sono "vizi lievi", in contrapposizione a quei "vizi gravi" o difetti previsti invece dall’art. 1669 c.c. di cui a breve si dirà. La Corte di Cassazione ha chiarito che "le disposizioni dell'art. 1669 cod. civ. tendono essenzialmente a disciplinare le conseguenze dannose dei vizi costruttivi che incidono negativamente in maniera profonda sugli elementi essenziali di struttura e di funzionalità dell'opera, influendo sulla sua solidità, efficienza e durata, mentre quelle dell'art. 1667 cod. civ. riguardano l'ipotesi in cui la costruzione non corrisponda alle caratteristiche del progetto e del contratto di appalto, ovvero sia stata eseguita senza il rispetto delle regole della tecnica". (Cass. Civ. n. 3002/2001).
Quelli cui fa riferimento la norma inoltre sono i vizi occulti, ossia non riconoscibili né conosciuti, nonché quelli che l’appaltatore abbia taciuto in mala fede. E’ buona norma pertanto per il committente/acquirente accettare l’opera con riserva.
Nel caso quindi l’immobile presenti difformità o vizi lievi, l’acquirente/committente dovrà denunciare all’appaltatore/venditore il vizio entro sessanta giorni dalla scoperta dello stesso ( art.1667 cc ).
Qualora il venditore non provveda all’eliminazione del vizio a seguito di denuncia, sarà necessario agire contro l’appaltatore non oltre i due anni dalla consegna dell’opera, trascorsi i quali l’azione è prescritta.
2. I gravi difetti
Diversi sono invece i termini di denuncia e di prescrizione dell’azione per i gravi difetti previsti
dall’art. 1669 c.c.
La norma prevede che quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura
a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denuncia.
Per vizio del suolo si intende quello che lo rende inidoneo a sopportare la costruzione che vi insiste; per "grave" ci si riferisce a quel difetto che incide sulla sostanza e sulla stabilità dell’opera e che ne compromette il godimento e la funzione (Cass. Civ. 1608/2000).
Il grave difetto deve essere infatti denunciato all’appaltatore/venditore entro un anno dalla scoperta; l’azione si prescrive invece in un anno dalla data di denuncia.
La legge prevede una particolare tutela a favore dell’acquirente di immobili, il quale deve provvedere a determinati adempimenti entro precisi termini, scaduti i quali vi saranno ben poche probabilità di ottenere in giudizio la condanna del costruttore/venditore all’eliminazione del vizio o difetto di costruzione.
1. Difformità e vizi lievi dell’opera
L’art. 1667 c.c. disciplina l’ipotesi in cui l’immobile presenti difformità o vizi.
Per difformitàsi intende una discordanza dell’opera da quanto prescritto in contratto; per viziosi intende invece la mancanza di qualità dell’opera rispetto alle regole dell’arte.
Indipendentemente da quanto previsto in contratto, il costruttore/venditore è tenuto alla consegna di un’opera finita a "regola d’arte".
Si badi bene che quelli di cui si discute, sono "vizi lievi", in contrapposizione a quei "vizi gravi" o difetti previsti invece dall’art. 1669 c.c. di cui a breve si dirà. La Corte di Cassazione ha chiarito che "le disposizioni dell'art. 1669 cod. civ. tendono essenzialmente a disciplinare le conseguenze dannose dei vizi costruttivi che incidono negativamente in maniera profonda sugli elementi essenziali di struttura e di funzionalità dell'opera, influendo sulla sua solidità, efficienza e durata, mentre quelle dell'art. 1667 cod. civ. riguardano l'ipotesi in cui la costruzione non corrisponda alle caratteristiche del progetto e del contratto di appalto, ovvero sia stata eseguita senza il rispetto delle regole della tecnica". (Cass. Civ. n. 3002/2001).
Quelli cui fa riferimento la norma inoltre sono i vizi occulti, ossia non riconoscibili né conosciuti, nonché quelli che l’appaltatore abbia taciuto in mala fede. E’ buona norma pertanto per il committente/acquirente accettare l’opera con riserva.
Nel caso quindi l’immobile presenti difformità o vizi lievi, l’acquirente/committente dovrà denunciare all’appaltatore/venditore il vizio entro sessanta giorni dalla scoperta dello stesso ( art.1667 cc ).
Qualora il venditore non provveda all’eliminazione del vizio a seguito di denuncia, sarà necessario agire contro l’appaltatore non oltre i due anni dalla consegna dell’opera, trascorsi i quali l’azione è prescritta.
2. I gravi difetti
Diversi sono invece i termini di denuncia e di prescrizione dell’azione per i gravi difetti previsti
dall’art. 1669 c.c.
La norma prevede che quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura
a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denuncia.
Per vizio del suolo si intende quello che lo rende inidoneo a sopportare la costruzione che vi insiste; per "grave" ci si riferisce a quel difetto che incide sulla sostanza e sulla stabilità dell’opera e che ne compromette il godimento e la funzione (Cass. Civ. 1608/2000).
Il grave difetto deve essere infatti denunciato all’appaltatore/venditore entro un anno dalla scoperta; l’azione si prescrive invece in un anno dalla data di denuncia.
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