Affitti brevi, il condominio può vietarli?

Gli affitti brevi hanno registrato un boom di richieste da parte di chi vuole trascorrere un periodo di vacanza o un fine settimana fuori porta in appartamento e da parte di chi, avendo una casa di proprietà, intende affittarla ai turisti. Ciò anche grazie al proliferare di piattaforme online che offrono un servizio di intermediazione immobiliare.

Nella maggioranza dei casi, gli appartamenti affittati sono ubicati in condominio. Il continuo cambiamento di inquilini, e quindi il continuo via vai di estranei nel palazzo (senza voler tirare in ballo eventuali schiamazzi notturni), potrebbe infastidire i vicini che potrebbero voler stoppare l’attività di locazione.

Ma è possibile? Il condominio può vietare al locatore di stipulare gli affitti brevi?

Prima di capire cosa dice la normativa in merito, è bene chiarire brevemente cos’è una locazione breve.

Cosa sono gli affitti brevi

Le locazioni brevi, o maggiormente note come affitti brevi, sono contratti di locazione di immobili e relative pertinenze ad uso abitativo che abbiano una durata inferiore ai 30 giorni.

Proprio per la caratteristica durata limitata nel tempo, soggiacciono a regole differenti rispetto a quelle che disciplinano i contratti di tipo tradizionale (che hanno la classica formula 4+4), quelli a canone concordato (con hanno la formula 3+2) o anche i contratti di locazione transitoria (di durata compresa tra i 30 giorni e i 18 mesi).

Innanzitutto i contratti di affitto breve devono essere stipulati esclusivamente tra privati, che dunque non operano in qualità di impresa e generalmente sono stipulati per offrire l’uso del proprio appartamento a scopi turistici. Il contratto può essere stipulato direttamente tra locatore e locatario oppure per il tramite di intermediari, tra cui le piattaforme online come AirBnB o Homeaway (per citarne alcune) che negli ultimi anni stanno spopolando tra i privati cittadini che intendono trascorrere le vacanze o solo un fine settimana fuori porta in un appartamento al posto di una struttura alberghiera.

Ciò che distingue un affitto breve da un’attività alberghiera o dal più semplice bed & breakfast è la tipologia di servizi che possono essere offerti. Infatti, i servizi accessori che possono essere erogati da chi affitta per periodi brevi il proprio appartamento sono esclusivamente quelli legati all’uso dell’immobile, come la fornitura della biancheria, uso della lavastoviglie o lavatrice, la pulizia finale della casa, wi-fi gratuito, parcheggio, ecc… Non sono considerati servizi accessori quelli inerenti attività di vitto o turistiche, come la preparazione della colazione, il trattamento di mezza pensione o pensione completa, l’organizzazione di gite turistiche, transfert, ecc…

Questa differenza, pur sembrando irrilevante, in realtà lo è soprattutto nei rapporti con il condominio. Il fatto che alcuni servizi siano preclusi negli affitti brevi sottolinea la natura privatistica e non professionale dell’attività di locazione. Sul punto occorre ribadire che il contratto di locazione breve deve necessariamente essere stipulato tra privati e non tra soggetti che operano in qualità di impresa.

Dunque, l’affitto breve si distingue dai bed & breakfast o dalle pensioni e, a maggior ragione, dalle strutture alberghiere e ricettizie. Tale distinzione è fondamentale in ambito condominiale poiché, in linea di massima, se l’affitto da parte di un condomino non potrebbe essere vietato, l’attività di bed & breakfast (o altre i forma di attività di impresa) sì. Ma vediamo più in dettaglio se l’affitto breve può essere vietato dal condominio e se, per poterlo effettuare c’è la necessità di un’autorizzazione dell’assemblea condominiale.

Cosa prevede il regolamento condominiale?

Primo ed essenziale elemento da valutare è cosa prevede in merito il regolamento condominiale e se questo sia contrattuale o meno.

Il regolamento contrattuale è il regolamento redatto dal costruttore dell’edificio ed approvato dagli acquirenti delle unità immobiliari in sede di rogito. Ha un’efficacia maggiore rispetto al regolamento assembleare, ovvero approvato dall’assemblea condominiale, e può contenere divieti più stringenti.

La prima cosa da fare dunque, è leggere attentamente tutte le clausole del regolamento condominiale, sia contrattuale che assembleare, e vedere se sugli affitti vi siano delle clausole apposite.

Sul punto si è espressa la Corte di Cassazione con la sentenza 22711 del 28 settembre scorso 2017. Gli ermellini hanno sostenuto che affinché sia vietata un’attività ricettizia, occorre fare esplicito riferimento alla specifica attività che si vuole vietare. Ad esempio, se si vuole vietare un’attività di bed & breakfast occorre inserire una clausola nel regolamento condominiali che vieti espressamente “l’attività di bed & breakfast”; un divieto generico di affitto non produrrebbe effetti e l'attività contestata sarebbe sempre consentita.
L’assemblea condominiale, dunque, può appellarsi al regolamento contrattuale solo se il divieto è espressamente scritto.

In seconda battuta occorre ricordarsi che l’affitto breve non deve rientrare in un’attività di impresa. Ciò è importante poiché, anche se il regolamento condominiale (pur se contrattuale) vietasse l’uso delle unità immobiliari ad attività di affittacamere o pensione (quindi di impresa), il contratto breve, non rientrando in un’attività professionale, potrebbe essere stipulato. E anche a fronte di contestazioni dinanzi a un giudice, la limitazione voluta dal condominio sarebbe illecita.

Infine, se l’assemblea condominiale volesse inserire nel regolamento assembleare una clausola che vieti la locazione breve da parte di privati (tra l’altro illegittima), sarebbe necessaria l’unanimità dei condomini. Va da sé che chi intende locare il proprio appartamento voterebbe a sfavore non permettendo, dunque, l’inserimento di alcuna clausola limitativa alla locazione breve.

Concludendo, se il regolamento contrattuale o assembleare nulla vieta in merito all’affitto breve, questo può essere stipulato da qualunque condomino senza dover preventivamente chiedere l’autorizzazione all’assemblea. Se, invece, il regolamento condominiale prevede limitazioni all’affitto, queste devono essere specifiche e non generiche. In altre parole, possono essere vietate le attività espressamente elencate e non quelle genericamente indicate (da ricordarsi che tali attività, però, devono essere riconducibili ad attività di impresa).